首页>阳光城激进扩张背后:严控成本玩转高杠杆
来源:地产中国网综合 2014-04-21 09:21:00 作者:邱桂奇
这两组数据显示出阳光城当前的两个特性:
一是扩张加速。
2011年,偏安福建一隅的阳光城砸下40亿元,将其势力范围拓展至海南、西安、太原等地。2012年底,阳光城将总部移至上海,并掀起了新一轮拓展计划。
去年初至今,阳光城共入手15块土地,累计拿地面积逾150万平方米,比2011、2012两年拿地总和还超出许多。
作为一个中型房企,拿地即需要资金。阳光城每次拿地之后即通过各种渠道展开融资。例如,2013年9月拍得上海川沙新市镇城南社区地块后,随即通过万家共赢资产管理公司融得期限不超过24个月的16.9亿元资金。今年3月4日,中信建投证券通过渤海银行上海分行向该项目提供不超过25亿元的委托贷款后,3月24日,阳光城向万家共赢提前归还所借16.9亿元资金。
“左手拿地、右手融资”,阳光城动作频频是因为陈凯一直希望能向“第一梯队”进军。
“之所以快速扩张,是因为如果不把规模做上去,未来在市场上很难有立足之地。”陈凯曾表示,对于中型房企来说,向第一梯队靠近才有机会。
二是风险。
“债在我脑子里就一个概念:风险”,2013年10月16日,“阳光城2013年前三季度销售业绩通报暨上海战略发布会”上,陈凯自己也认为这是有风险的事。彼时,该公司的融资成本处于15%的高位,且有报道称,阳光城的融资中,银行贷款占比仅16.8%;其余均为信托或基金借款。显然,其融资成本远高于其他开发企业。
“阳光城这一两年确实拿到比原来便宜的钱了,整体资金成本从15%迅速降到10%。”陈凯告诉中国房地产报记者,融资成本下降的原因有三:“第一,渠道多了,谈判能力提升,银行、信托、地产基金或其他资金方谈融资,不同的渠道谈得的结果很可能不一样;其二是企业规模上来了,进了30强,银行就愿意主动来合作了;第三,融资举措创新,比如,开放一些股权给你,那么你的债一定要给我便宜。”
此外,高杠杆最大的风险在于资金期限匹配。在高杠杆获得的资金中,一旦有一笔资金未能及时周转,极可能引起整个资金链的断裂。对此,陈凯认为,关键是把财务指标分解到运营、拿地和开盘的时间,比如控制好拿地到首次开盘这段时间。阳光城要求12个月平衡经营性现金流,这就意味着,项目只要过了12个月就不用再投钱了。
“很多企业的财务风险出在负债期限与投资期限的错位。意思就是说短贷长投,房地产投资,投进去到出来最快三年,但是基本上借一年的钱,万一有个风吹草动,就会出现腾不出钱的状况,所以我们讲的结构的控制,就是对长短期,对不同的融资品种,这种结构的控制是很重要的。”陈凯表示。
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