土地分配要市场化 房产税开征须统筹兼顾

来源:地产中国网 2014-04-19 19:24:00

党的十八届三中全会《决定》指明了土地管理制度改革的方向,《决定》没有提及房地产调控,但强调市场对资源配置的决定性作用,并在建立城乡统一的建设用地市场、地产税立法等方面有了明确提法。

中央党校国际战略研究所副所长周天勇指出,土地资源分配应坚持市场化方向,房产税改革应以永续使用权和继承权换取征税权,才能实现较为平稳的过渡和可持续发展。

土地资源分配:

坚持市场化方向

当前我国的土地资源配置现状如何?与真正的市场化还有多大的距离?对此,中央党校国际战略研究所副所长周天勇指出,土地指标下去,政府把所有土地都储备起来,然后招拍挂,拍卖实际上是政府行政寡头垄断卖地。地价越高的时候,政府越高兴,地价低了,就说流拍了,所以对于高房价,地方政府需要负一定的责任。

从经济学上讲,比如政府储备粮食,粮价高了,政府抛出粮食,粮价低了,政府购入粮食,这是稳定粮价和保证农民利益的做法。而我们现在的土地市场是什么状况呢?房价高了,政府就以饥饿疗法供地,推出更高价的土地,导致更高的房价。地价低了,就土地流拍,不想降低房价,这是和政府职能相反的操作,所以很多人说地方政府是公司,指的就是这个。

那么土地指标该怎么分配?周天勇举了个例子,比如说集体建设用地要直接进入市场,是要政府实行行政寡头垄断“招拍挂”,还是彻底交给市场中心挂牌交易?国土部现在出台的方案肯定还是让他们来卖,因为三中全会说要让市场起决定作用,但是土地分配并不是市场起决定作用。未来还是应该按照三中全会决议,依据市场决定原则,让土地资源分配真正往市场化的方向上走。

目前房产税思路:

虽易启动但后患无穷

《决定》中同时也提出了“加快地产税立法并适时推进改革”,那么应该如何进行房产税改革?

周天勇首先指出,目前研究开征房产税方案的一个思路是:居民住宅年期不永续化,基本居住消费部分免征房产税,对多套房累进开征房产税,对企业开征地产税。具体表现为:

1)现有土地管理法规定使用年限40~70年,到期重新申请,按照使用期结束时的价格交纳出让金后可继续使用,否则国家收回土地使用权和地面建筑。

2)住宅法定面积,或者第一套不征,从第二套起按市价累进征收。比如,一居民在北京(楼盘)有四套住宅,均为150平方米,价格均为5万元。第二套按市价2%征收,则需交税金15万元;第三套按市价3%征收,需交税金22.5万元;第四套住宅,按4%税率征收,需交30万元。

这个方案带来的结果是:

1)开征房产税的前几年中,由于累进征税,加上房产税挤出住宅交易,地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。

2房产税开征后,为了降低持有成本,多套房的居民将二套以上抛出,其一使得地方政府的房产税减少,如果大部分都将一套以上抛出,只保留居住房,由于第一套免税,政府住宅房产税部分又陷入枯竭;其二是如果仅开征企业的地产税,税收负担就会全部压在企业身上,税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加;其三,房屋供应量大增,房价下跌,可能使银行坏账增加,金融风险加大,政府房产税征税价格水平也下降,收入也会减少。

3)城镇居民基本消费住宅不交房产税,二套要交税,不论是一套还是多套,都只是在规定期限内有使用产权,过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。

按照这种思路,一是虽然无损基本居住居民,但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛,将严重损害中产阶层利益,不利于中产阶层的扩大;二是中产阶层抛完一套以上房产后,居住房产方面失去了地方财政的稳定税源,不符合“居住并有房屋财产,政府就要提供公共服务,居住人相对应需要交纳税收”这一原则。这种思路的改革方案,虽然易于启动,但是后患无穷。

房产税改革:

以永续使用权换征税权

周天勇进一步指出,房产税改革不启动,或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改,这两种思路都是行不通的。正确的思路应该是:以永续使用权和继承权换取征税权。土地所有制改革的方向,是全部国有、永续使用,对全部土地进行发证确权;区分消费与投资并按居住面积分类征税;根据城镇居民人均可支配收入水平对消费性住宅征税,并且分六年逐步征收到位;根据市价对投资性房产进行征税;对于原本征收了高额土地出让金的部分土地先征后退,避免重复征税。

按照这样的思路去设计具体的地产税征收政策和过渡方案,才能兼顾政府、企业和高、中、低不同收入人群各自的利益,实现较为平稳的过渡和可持续发展。

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