地产行业调整加速 上市房企拼融资成本

来源:地产中国网 2014-04-18 09:25:00

山雨欲来风满楼”——在近几年房地产行业毛利率不断下降,且包括地价、融资等各项成本短期内仍居高不下的背景下,各地不断传出房价大幅降价的消息,甚至开始有小型开发商破产跑路。尽管这些消息事后被证实只是个案,但市场观望情绪开始加重,各地成交量开始急剧下降。这些现象的叠加效应使得业内已经 开始有所反应,一场波及全行业的深度调整似乎渐行渐近。

上市房企作为行业排头兵,或许更能感受到市场的每一个细微变化。为了应对行业毛利率整体下降的趋势,以及可能随时到来的行业洗牌,这些企业近期在资本市场上连连上演重头戏。

A股上市房企中,在市场融资正常化的政策前提下,更多选择了非公开发行股票筹集现金或者购买资产等方式进行财务成本的控制。而港股房企得益于香港金融市场的高度市场化,可选择的融资方式较多,而比内地便宜50%以上的银团融资成本则一直是香港金融市场的最大亮点之一。

业内人士指出,两地上市房企的融资方式各有利弊,但在目前的行业背景下,港股房企的银团融资方式更有利于提高公司的净资产收益率(ROE),使股东权益最大化,亦是公司在控制财务成本上形成良性循环的重要组成部分。

中利时代耕耘法则

房地产暴利时代正逐渐远去。

有数据显示,许多房企反映盈利能力的重要业绩指标,如:销售净利率、企业利润率和ROE,正延续着下滑趋势。

按申银万国房地产行业分类,沪深两市已公布年报的76家房企(占房企总数的53.5%)平均销售净利率为10.88%,较去年同比下跌1个百分点; 41家主营业务在内地而在港上市的典型房企平均销售净利率的同比下滑更是达到了9个百分点。同时有市场数据显示,目前房地产龙头企业的净资产收益率目前 普遍不高,上市公司中只有10%的年平均ROE值能达到20%左右。

“61%的企业利润率都出现了下滑,只看利润率,目前房地产行业已属中利行业,到2015年,房企净利润率很可能触及‘10%红线兰德咨询总裁宋延庆也表示。

尽管整体盈利水平呈下滑趋势,但仍不影响一些优质企业通过各种办法控制成本,成功拉升利润率与收益率曲线,以20%以上的ROE领跑行业。业内人士 表示,毛利率下降但仍保持了较高的ROE水平,表明企业对各项成本的控制十分奏效,这就好比说虽然行情都在向下,但ROE高的公司挣钱的效率就要高一 些,股东分得的利益也更多。

在梳理这些行业龙头企业的财务数据时不难发现,在毛利率不断下降的情况下,企业更重视ROE的回报水平。而为了达到更高的ROE水平,成本控制就显得尤为重要。

房地产一直都是资本密集型的行业,土地价格以及融资成本则是房企的最主要成本。前述业内人士表示,由于土地供给的垄断性以及近几年的市场行情,企业在土地成本上几乎没有可做的文章,而在毛利不断下降的情况下,如何降低融资成本才是企业最应该关注的问题。

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地产行业调整加速 上市房企拼融资成本
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“山雨欲来风满楼”——在近几年房地产行业毛利率不断下降,且包括地价、融资等各项成本短期内仍居高不下的背景下,各地不断传出房价大幅降价的消息,甚至开始有小型开发商破产跑路。尽管这些消息事后被证实只是个案,但市场观望情绪开始加重,各地成交量开始急剧下降。这些现象的叠加效应使得业内已经 开始有所反应,一场波及全行业的深度调整似乎渐行渐近。
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