金隅嘉业市场营销策划总监陈玉谦在接受地产中国网记者采访（摄像/纪珂）

【地产中国网.操盘手访谈】从恒大御景湾项目中签比74:1到金隅汇景苑和汇星苑中签比85:1，自住房在备受购房者欢迎的同时，也冲击着北京的房地产市场。然而自住房能够多大程度上解决住房问题、对房价有多大的抑制作用、是否对商品房产生真正的影响，这些都还都是变数。对此，地产中国网记者在2014年北京春季房展会现场专访了金隅嘉业市场营销策划总监陈玉谦。

陈玉谦表示，自住型商品房针对的人群是夹心层，必将部分刚需人群吸引过来，因此对商品房市场是一个冲击。但是这与之前推出的经适房、两限房一样，只是一个阶段性的政策产物。长期来看，不会对商品房的发展产生多大的影响;对于万科橙等项目低于预期入市的行为，这仅是开发商的营销手段;对于环北京楼市房价的高涨，开发商的炒作的成分更多一点。

以下是地产中国网专访实录：

地产中国网：从目前来看，自住房项目的推出对于房地产市场带来了哪些影响?

陈玉谦：从短期来看，特别是对刚需盘有一定的影响。但刚需盘的销售还是不成任何问题，因为北京的整体市场呈现的是供不应求的现状。从2011年到现在，每年土地供应数量都在下降。到了2014年，七成土地分配给了保障房和自住型住房，留给商品房的比例只有30%。30%的商品房地块还要细分为高端改善、刚性需求盘等等，因此，分到刚性需求的供应量是非常少的。

在一年内自住房对于商品房肯定会有影响，如果说会对商品房造成很大冲击，这个是不会的，但是像去年年底500套房2000人抢的盛况不会再出现了。自住房改变了购房者的市场预期和购房心理，更多的人开始观望。从网申到资格审核再到签约，时间跨度快的话需要三到五个月，慢的话需要半年。在这段时间，一大部分刚需会被吸引过来。

但是自住房政策与之前推出的经适房、两限房一样，只是一个阶段性的政策产物。从历史来看，两限房和经适房并没有阻碍商品房的发展，因此，长期来看，自住房也不会对商品房的发展产生多大的影响。

地产中国网：自住型商品房政策对于房价有哪些影响?会抑制房价的继续上涨吗?

陈玉谦：单纯靠自住房这个政策是控制不了房价上涨的。市场经济中决定房价的因素是供应和需求。这个调控政策只能阶段性缓解房价的快速上涨，或者是给大家一个心理预期，但起不到根本性的作用。曾经推出的经适房和两限房，在今天看来，并没有抑制房价的上涨，无非是在上涨的过程中缓解了一点。

地产中国网：您刚才说到，自住房政策与经适房、两限房一样，而这两个政策被诟病很多，您如何评价自住房政策呢?

陈玉谦：我个人认为自住房就是为了解决夹心层的住房需求问题，我们在材料审核现场看到，很多人都是上班族，绝大部分是80后。在对市场的调控方面，政府是想起到一个引导的作用。政府推出自住房的初衷是商品房而非保障房，申请自住房的门槛很宽。现在除了管控价格，在供应上政府这只有形的手也插进来了。

地产中国网：从一季度北京市场的成交数据来看，市场形势并不乐观，不少项目甚至出现低预期开盘的情况，如东亚印象台湖、首开万科公园里、住总万科橙，您如何看待这种行为?

陈玉谦：这个因不同企业而异，每个企业都自己的推盘节奏和销售策略。我认为媒体有点误读万科橙这个行为，那个不叫降价。我认为是一个营销策略。

地产中国网：购房者的市场预期发生了哪些变化?

陈玉谦：自住房吸引了几十万的购房需求，预期发生变化，这让一部分人觉得房价会下降。大家都在等，一部分购房人开始观望。并不是说刚性需求减少了，也并不是供应增加了，什么都没改变，就是因为一部分去买自住房了，另一部分人在观望，大部分人都是从众心理。对于购房者来说，一定要现在就买，一旦大家都缓过劲来，房价又开始上涨了。

地产中国网：购房者心理发生了变化，金隅的营销策略会不会做出一些调整?

陈玉谦：这个因不同企业而异，如果有的企业正好在这个节点推出刚需盘，同时需要买地等资金周转，这就需要调整营销策略。对于金隅来说，在营销上几乎没有什么变化，因为除了保障房和自住房，商品房多数是高端产品，改善型的客群是不会购买自住房的。

地产中国网：京津冀一体化是近期热炒的话题，您如何看待环北京房价近期高涨的状况?

陈玉谦：我个人认为炒作成分偏大。以保定为例，需求没有增加，供应没有较少，房价一周内涨两千块钱，这是有问题的。京津冀一体化政策的落地绝不是两三年的事情，产业、人口、设施等的转移都是长期的过程。目前这个政策虽然对于区域不会带来多大的改变，但是带来了是预期改变，这种预期很容易被扩大化。对于投资客而言，一定要注意风险。