【地产中国网·独家报道】拜行业顺风顺水所赐，不少房企销售一路飘红，业绩再上一层楼，并造就了2013年房企亮丽的年报。

目前，房企年报公布已接近尾声，透过已公开的数据，不仅直观看到了地产行业的“繁荣”，也观察到了行业的另一面：房企大鳄销售增速放缓，毛利率进一步下滑，在此情况下，带头大哥万科掀起互联网思维旋风以“求质求量”；大鳄绿地集团跑步整体借壳上市；中海地产伸手揽入兄弟公司，意在造就地产巨无霸……巨头们各自祭出绝技，意欲何为？

“不论是有意的，还是巧合的，江湖地位之争已到白热化的程度。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网：“可以说，房地产市场已进入规模为王的大象时代，换句话说，在房地产行业，‘先做强还是先做大’的答案已经揭晓，‘小而美’模式越来越没有空间，中小企业要么努力变成大象，要么被洗牌出局。”

在世联行董事长陈劲松看来，在步入下半场后，意味着地产行业将步入“微利时代”，那么，如何未雨绸缪开创新的业绩增长点，成为开发商亟需解决的首要问题。

天花板之忧

在经历楼市供销两旺之后，中国楼市各项指标在2013年达到新高峰，企业销售额、销售面积等相关指标再创新高，全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平；全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。

宋延庆预测，当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后，中国房地产市场将由增量市场（为主）转为存量市场，这一时点预计在2018年前就要到来。

陈劲松则认为，随着市场日渐逼近天花板，未来房地产新的增值模式在何方，成为房地产企业思考与探索重点。

领头羊万科在新业务、新领域上的探索显得尤为迫切。据万科年报显示，去年，实现销售额1709亿元，同比增长21%，再创历史新高，并稳坐行业第一把交椅。但靓丽的数字背后，也暗藏行业及万科的隐忧。

表现最为突出的，当属增速大幅下滑。据地产中国网统计，2004年-2010年，其销售额的复合增长率接近50%；而2009年-2013年间，复合增长率已下滑至23%。并非万科一家如此，据地产中国网查阅中海地产、保利地产等“千亿军团”企业，其销售额复合增长率近年来均在20%左右。

“万科之前就开始考虑这些问题了，就是千亿之后，到两千亿，三千亿等等到底有没有‘天花板’？”万科副总裁毛大庆告诉地产中国网：“当然是有的，因此，当触规模触及天花板之后，万科的优势在哪儿，这就是我们提出了有质量的增长，并做城市综合服务配套商，借用互联网思维改造万科，寻求新的利润增长点。”

除此之外，从房企年报来看，房地产已经进入了“规模为王”的时代，大鳄与小鱼之间业绩分化进一步加剧、市场集中度进一步提高。宋延庆称，如果在行业销售顶峰到来之前，企业销售额达不到100亿元，不仅难以成为主流开发商，甚至被洗牌出局的可能性很大，“我们预计，到2018年末，预计5年内有一半左右的企业出局。”

因此，去年，百亿企业家数增长快于往年，从52家增加到了71家。宋延庆预测，如果今明年市场不出现系统性调整，预计到2015年，百亿企业或将达到100家，千亿企业或将达到10家。

盈利能力被稀释

不仅总销售额即将触顶，而且房企的盈利能力正在被各种正在动态增长的成本所稀释。据兰德咨询统计，至少从已发布2013年报的企业来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。宋延庆指出，“所谓暴利，其实已是昨日黄花，只是因为房地产总值高。”

数据显示，从2012年开始，房地产行业已进入盈利能力下降的周期，而且行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右；从已经发布的企业年报来看，去年上市房企平均净利润为13%左右，全行业仅为11%左右。宋延庆预测，到2015年，行业平均净利率很有可能触及“10%红线”，此后，房地产将进入“中利时代”。

去年，房企毛利率的下降更为突出。2013年年报数据，万科毛利率相比2012年下降了3.53%；碧桂园2013年的毛利率相比同期下降了6.3%至30.3%；而中海2013年的毛利率虽超35%，但相比2012年高达56%的毛利率，还是下跌不少。

就此，中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房企毛利率持续达到20%已属及格，30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现较大分化。

那么，房企的利润率因何每况愈下？宋延庆认为，房地产开发成本包括土地、融资、人力等刚性成本外，因库存量、潜在供应量的增加导致收件和利润压力越来越大，这也是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。

众所周知，提高开发利润率，无非有两种方式，其一是控制成本费用；其二是提高溢价率。业内分析人士指出，因为近年来土地成本和资金成本越来越高，事实上开发投资的杠杆率也是越来越低的，因此提高回报率最有效的着力点是提高周转率。

探索新业务

在利润日渐被稀释的情况下，不少房企开始探索新领域，以寻求新的利润增长点。

去年，表现最为突出的当属房企进军海外。包括万科、绿地、碧桂园等在内的中国多家明星房企纷纷高调到美、欧、东南亚等多个地区购买物业或开发房地产项目。今年房企海外投资呈现井喷之势，仅前两个月，绿地、 新华联、万达、昶盛先后宣布其在美国、印尼、英国、柬埔寨等地的最新海外投资计划，总金额超过500亿元。、

绿地集团董事长张玉良告诉地产中国网，此轮出海潮除了房企自身探索走出去战略外，更重要的是随着移民大潮，给移居海外的中国人盖房子，“从我们已开发的项目来看，利润还是可观的。”

毛大庆则指出，万科国际化不仅是为了增加新的利润增长点，更重要的是，能够让万科的品牌国际化，“但我们选择的区域会在发达国家成熟区域，而且跟国际基金及国际化的房企大鳄合作，不仅降低风险，而且借助此事提高我们自身的管理能力，当然万科不会选择‘飞机失联’的那个国家，虽然有较大的利润空间，但风险较大。”

除此之外，借助互联网思维变革传统的开发模式，以突破增长瓶颈。万科则在此方面被誉为“领头羊”，其总裁郁亮认为，对房地产行业，互联网目前主要不在于业务层面的冲击，而是思维上的冲击。“经过学习，我们更有信心做好自己的传统业务，”郁亮表示，“从互联网企业身上，万科学到了两点：第一，对客户要极致的好；第二，管理组织要扁平化。”

“还是为了增加客户的粘性。”毛大庆则认为，无论是建立第五食堂，还是商场都是为了增加客户的粘性，但这种是有限的，现在利用互联网思维，就可以通过网络更进一步增加客户粘性。

与此同时，房企大佬还纷纷抢滩养老地产。毛大庆透露，近年几年，万科在北京拿到的地块中，若果够规模，就留下一栋楼专门做养老。“这是朝阳产业，未来资本都会给予关注。”毛大庆透露：“这些资产我们自己持有，做到一定的程度之后，我们可以通过打包上市或者出售方式退出，实际上走的还是资产变现的路子。”

但在宋延庆看来，这些新业务能否给房企带来实在的效益，尚需观察。

金融化大势

其实，从房企年报中可以看出，房企去年的变化较为巨大。在陈劲松看来，这是一场不可避免的进化道路，当前的房企股票的表现，表达了投资者对已有开发模式的看法。“从国际经验来看，开发商蜕变的途径有三种，其一是做轻资产的代建商；其二做大的投资者或基金，比如美国的铁狮门；其三是REITs模。”陈劲松补充说，其实，说白了，要回归金融的本质，这是大趋势。

事实上，不少房企已开始探索此路。万科、越秀、恒大等房企将投资触角伸向银行业。事实上，房地产企业正面临着净利润率大幅下滑与“钱紧”风险。房企频频联姻银行业，便是为了一方面在房地产净利润率下滑的背景下，通过银行业稳定的收益提高利润率，另一方面，联姻银行也将成为房企融资的有力平台。

业内分析人士认为，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。而当前来讲，银行估值水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。

同时，对于资金密集型企业，房地产开发商来说，银行可以提供强有力的融资平台。据了解，近年来，因为信托、基金等负债占比较高，负债利率也越来越高，整体已超过10%，因此资金成本“吃掉”项目开发利润的比例也越来越高。事实证明，融资渠道及融资结构、融资利率已成了除土地成本外，影响利润率的第一因素。

万科集团董事会主席王石就曾多次表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”