房地产业步入大象时代

来源:地产中国网 2014-04-11 10:44:00

【地产中国网·独家报道】拜行业顺风顺水所赐,不少房企销售一路飘红,业绩再上一层楼,并造就了2013年房企亮丽的年报。

目前,房企年报公布已接近尾声,透过已公开的数据,不仅直观看到了地产行业的“繁荣”,也观察到了行业的另一面:房企大鳄销售增速放缓,毛利率进一步下滑,在此情况下,带头大哥万科掀起互联网思维旋风以“求质求量”;大鳄绿地集团跑步整体借壳上市;中海地产伸手揽入兄弟公司,意在造就地产巨无霸……巨头们各自祭出绝技,意欲何为?

“不论是有意的,还是巧合的,江湖地位之争已到白热化的程度。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网:“可以说,房地产市场已进入规模为王的大象时代,换句话说,在房地产行业,‘先做强还是先做大’的答案已经揭晓,‘小而美’模式越来越没有空间,中小企业要么努力变成大象,要么被洗牌出局。”

世联行董事长陈劲松看来,在步入下半场后,意味着地产行业将步入“微利时代”,那么,如何未雨绸缪开创新的业绩增长点,成为开发商亟需解决的首要问题。

天花板之忧

在经历楼市供销两旺之后,中国楼市各项指标在2013年达到新高峰,企业销售额、销售面积等相关指标再创新高,全国商品房销售面积为13.06亿平方米,同比增长17.3%,销售面积同比增幅快速回升,达到2010年以来的最高水平;全国商品房销售额为8.14万亿元,同比增长26.3%。

宋延庆预测,当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后,中国房地产市场将由增量市场(为主)转为存量市场,这一时点预计在2018年前就要到来。

陈劲松则认为,随着市场日渐逼近天花板,未来房地产新的增值模式在何方,成为房地产企业思考与探索重点。

领头羊万科在新业务、新领域上的探索显得尤为迫切。据万科年报显示,去年,实现销售额1709亿元,同比增长21%,再创历史新高,并稳坐行业第一把交椅。但靓丽的数字背后,也暗藏行业及万科的隐忧。

表现最为突出的,当属增速大幅下滑。据地产中国网统计,2004年-2010年,其销售额的复合增长率接近50%;而2009年-2013年间,复合增长率已下滑至23%。并非万科一家如此,据地产中国网查阅中海地产、保利地产等“千亿军团”企业,其销售额复合增长率近年来均在20%左右。

万科之前就开始考虑这些问题了,就是千亿之后,到两千亿,三千亿等等到底有没有‘天花板’?”万科副总裁毛大庆告诉地产中国网:“当然是有的,因此,当触规模触及天花板之后,万科的优势在哪儿,这就是我们提出了有质量的增长,并做城市综合服务配套商,借用互联网思维改造万科,寻求新的利润增长点。”

除此之外,从房企年报来看,房地产已经进入了“规模为王”的时代,大鳄与小鱼之间业绩分化进一步加剧、市场集中度进一步提高。宋延庆称,如果在行业销售顶峰到来之前,企业销售额达不到100亿元,不仅难以成为主流开发商,甚至被洗牌出局的可能性很大,“我们预计,到2018年末,预计5年内有一半左右的企业出局。”

因此,去年,百亿企业家数增长快于往年,从52家增加到了71家。宋延庆预测,如果今明年市场不出现系统性调整,预计到2015年,百亿企业或将达到100家,千亿企业或将达到10家。

盈利能力被稀释

不仅总销售额即将触顶,而且房企的盈利能力正在被各种正在动态增长的成本所稀释。据兰德咨询统计,至少从已发布2013年报的企业来看,有73%的企业实现了净利润正增长,但同时有61%的企业利润率下滑,并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。宋延庆指出,“所谓暴利,其实已是昨日黄花,只是因为房地产总值高。”

数据显示,从2012年开始,房地产行业已进入盈利能力下降的周期,而且行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右;从已经发布的企业年报来看,去年上市房企平均净利润为13%左右,全行业仅为11%左右。宋延庆预测,到2015年,行业平均净利率很有可能触及“10%红线”,此后,房地产将进入“中利时代”。

去年,房企毛利率的下降更为突出。2013年年报数据,万科毛利率相比2012年下降了3.53%;碧桂园2013年的毛利率相比同期下降了6.3%至30.3%;而中海2013年的毛利率虽超35%,但相比2012年高达56%的毛利率,还是下跌不少。

就此,中海地产主席兼首席执行官郝建民认为,今后房企毛利率持续达到20%已属及格,30%为优秀,40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率,他认为会根据不同企业的管理水平出现较大分化。

那么,房企的利润率因何每况愈下?宋延庆认为,房地产开发成本包括土地、融资、人力等刚性成本外,因库存量、潜在供应量的增加导致收件和利润压力越来越大,这也是房价居高不下,而开发利润率却越来越低的根本原因。

众所周知,提高开发利润率,无非有两种方式,其一是控制成本费用;其二是提高溢价率。业内分析人士指出,因为近年来土地成本和资金成本越来越高,事实上开发投资的杠杆率也是越来越低的,因此提高回报率最有效的着力点是提高周转率。

探索新业务

在利润日渐被稀释的情况下,不少房企开始探索新领域,以寻求新的利润增长点。

去年,表现最为突出的当属房企进军海外。包括万科绿地碧桂园等在内的中国多家明星房企纷纷高调到美、欧、东南亚等多个地区购买物业或开发房地产项目。今年房企海外投资呈现井喷之势,仅前两个月,绿地、 新华联、万达、昶盛先后宣布其在美国、印尼、英国、柬埔寨等地的最新海外投资计划,总金额超过500亿元。、

绿地集团董事长张玉良告诉地产中国网,此轮出海潮除了房企自身探索走出去战略外,更重要的是随着移民大潮,给移居海外的中国人盖房子,“从我们已开发的项目来看,利润还是可观的。”

毛大庆则指出,万科国际化不仅是为了增加新的利润增长点,更重要的是,能够让万科的品牌国际化,“但我们选择的区域会在发达国家成熟区域,而且跟国际基金及国际化的房企大鳄合作,不仅降低风险,而且借助此事提高我们自身的管理能力,当然万科不会选择‘飞机失联’的那个国家,虽然有较大的利润空间,但风险较大。”

除此之外,借助互联网思维变革传统的开发模式,以突破增长瓶颈。万科则在此方面被誉为“领头羊”,其总裁郁亮认为,对房地产行业,互联网目前主要不在于业务层面的冲击,而是思维上的冲击。“经过学习,我们更有信心做好自己的传统业务,”郁亮表示,“从互联网企业身上,万科学到了两点:第一,对客户要极致的好;第二,管理组织要扁平化。”

“还是为了增加客户的粘性。”毛大庆则认为,无论是建立第五食堂,还是商场都是为了增加客户的粘性,但这种是有限的,现在利用互联网思维,就可以通过网络更进一步增加客户粘性。

与此同时,房企大佬还纷纷抢滩养老地产。毛大庆透露,近年几年,万科在北京拿到的地块中,若果够规模,就留下一栋楼专门做养老。“这是朝阳产业,未来资本都会给予关注。”毛大庆透露:“这些资产我们自己持有,做到一定的程度之后,我们可以通过打包上市或者出售方式退出,实际上走的还是资产变现的路子。”

但在宋延庆看来,这些新业务能否给房企带来实在的效益,尚需观察。

金融化大势

其实,从房企年报中可以看出,房企去年的变化较为巨大。在陈劲松看来,这是一场不可避免的进化道路,当前的房企股票的表现,表达了投资者对已有开发模式的看法。“从国际经验来看,开发商蜕变的途径有三种,其一是做轻资产的代建商;其二做大的投资者或基金,比如美国的铁狮门;其三是REITs模。”陈劲松补充说,其实,说白了,要回归金融的本质,这是大趋势。

事实上,不少房企已开始探索此路。万科、越秀、恒大等房企将投资触角伸向银行业。事实上,房地产企业正面临着净利润率大幅下滑与“钱紧”风险。房企频频联姻银行业,便是为了一方面在房地产净利润率下滑的背景下,通过银行业稳定的收益提高利润率,另一方面,联姻银行也将成为房企融资的有力平台。

业内分析人士认为,由于在房地产利润下滑的同时,银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平,因此,企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。而当前来讲,银行估值水平为较低阶段,现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机,未来房企可以据此获得溢价收益。

同时,对于资金密集型企业,房地产开发商来说,银行可以提供强有力的融资平台。据了解,近年来,因为信托、基金等负债占比较高,负债利率也越来越高,整体已超过10%,因此资金成本“吃掉”项目开发利润的比例也越来越高。事实证明,融资渠道及融资结构、融资利率已成了除土地成本外,影响利润率的第一因素。

万科集团董事会主席王石就曾多次表示:“房地产说到底是金融问题,将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”

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