京城新盘蓄客难 入市“低开”被迫无奈

来源:地产中国网 2014-04-10 09:11:00

    近期,住总万科橙首次入市“低开”,拉开了2014年纯新盘入市的大幕。据了解,作为去年土地成交热的延续,今年上半年还将有多个纯新盘入市。上周,《广厦时代》实地探访关注度较高的几个纯新盘,其中既有刚需盘,也不乏高端改善盘。价格方面,虽然都没有最终确定,但是在相关部门价格审批的约束下,纯新盘定价基本都选择参照周边在售项目甚至是二手房价格。

  纯新盘入市 价格预期平稳

  据了解,上半年将有多个纯新盘入市,这其中不乏日前已经低价开盘的住总万科橙这样的刚需盘。未来的两个月,还将有龙湖艳澜新宸、中冶德贤公馆、京投银泰(600683,股吧)·琨御府等多个改善型或者高档楼盘入市。

  不难发现,在接下来入市的纯新盘中,改善型楼盘数量占据了绝大多数。对此,业内人士表示,这与近一年土地价格持续走高有着直接关系。土地高成本下,开发商只能寄望于开发高档盘,以追求高溢价。

  然而,在走访纯新盘的过程当中,开发商普遍对预期价格较为理性。甚至一些楼盘价格与周边二手房价格持平。以京投银泰·琨御府为例,该项目相关负责人表示,预计开盘单价在80000元/平方米左右。要知道该项目周边的二手房成交价格都已经达到70000元/平方米,而琨御府精装修还秉持着“不怕贵”的理念来设计,可见其价格预期并不像人们想象中那么高高。业内人士表示,即将入市的纯新改善盘,甚至是定位较高的高档盘,入市价格预期平稳,意味着将不会给区域房价起到带动作用,而是促使区域房价的稳定。

  开发商报高价难获批

  开发商之所以对新盘入市定价保持理性,有业内人士表示,这与未来改善盘、高档盘数量较多,从而遭遇较为激烈的竞争不无关系。而建委的价格审批政策的继续严格执行,也给这些新盘定价盖上了“盖子”。

  有业内人士透露,前一阵“被降价”的住总万科橙实际上就是一个例子,价格审批受限是其比预期价格低出一截开盘的重要原因。“从其精装改毛坯销售,可以看得出来是价格没有获批,进而减配以求利润。”

  也有开发商表示,纯新盘价格预期平稳,甚至在业内看来,个别楼盘价格预期走低,与目前楼市充斥着观望情绪也有关系。“大家共识的是,现在不管是刚需盘还是改善盘,蓄客量都在减少,在蓄客难的背景下,纯新盘首次入市选择"低开"策略也是一种建立高关注度的手段。”

  新盘产品力整体提升

  虽然纯新盘入市的价格预期普遍趋于平稳,但是从产品力来看,整体都有所提升。以中冶德贤公馆为例,135平方米以上的房源,都做到了客厅、双卧朝南;而龙湖·艳澜新宸100平方米以内的三居还做到了全明通透格局。

  对此,业内人士表示,开发商越来越注重产品品质的打造,显然与竞争有关系,但也折射出新盘首期入市虽然低开,但是开发商仍旧期待后期产品有更高的溢价空间。以住总万科橙为例,在《广厦时代》本次探盘中,该项目相关负责人就表示,4月二期入市的产品究竟是精装还是毛坯暂时还没有确定。可见,如果开发商仍旧期待未来以更多的附加值来争取更高的溢价。

来源:北京青年报

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