江城商铺近期出现招租难现象 商铺租金太高

来源:地产中国网 2014-04-09 09:03:00

近期全球知名房地产投资管理及服务公司仲量联行发布的数据称,2013年最后一个季度武汉商铺空置率已经攀升到了10.2%。记者近日走访武昌汉口两地的主要商圈,多家商场管理层称从去年第四季度至今确实出现了前所未有的招商断层,但远未出现所谓“空铺潮”。武汉市住房保障和房产管理局市场处负责人则表示,受电商冲击和武汉常住人口转移的影响,一些商场可能会出现暂时的招商问题,导致部分商铺空置,但这通常是过渡期的短暂现象。

数据江城商铺空置率达10%

仲量联行武汉分公司董事总经理李杰表示,商铺空置率的计算方式为空铺的总面积除以商铺总面积。武汉去年第四季度10.2%的商铺空置率是仲量联行根据其所掌握的武汉市106个商业项目的具体数据得出的,这106个项目包括商场、商业街,分布在武汉三镇。李杰分析说:“去年第四季度之前,武汉的空铺率一直保持在5%以下,由于去年最后三个月武汉商业综合体面积激增近50万平方米,所以才出现空铺率飙升现象。”

针对空铺率达10%就触及“国际警戒线”一说,李杰表示,对于武汉这类在短时间内有大量商业综合体进驻的城市,他们不会将10%作为警戒值加以参考,因为每个城市商铺新的增量都需要一定的周期消化。

中南建筑设计院副总建筑师郭和平则认为,所谓“空铺率国际警戒线”不具有参考价值。根据他在国内多个城市了解到的情况,多数经济快速发展的城市商业地产空铺率都接近10%,招商与商业地产建设之间出现的速度差不代表供应过剩已经出现。这几年大量商场在武汉建起,而店铺进驻和布局则需要一个时间过程。近年商业地产拓展二线城市市场,所谓高空铺率现象也随之由一线城市向二线城市转移。

根据仲量联行提供的数据,纵观全国各大城市,去年第四季度空铺率最低的是杭州,仅为1%;北京和广州的商铺空置率分别为4%和4.3%;东北部沈阳市达19.2%;西部成都市为8.3%。而在去年第一季度,郑州空铺率为20.7%,为中部城市之首,长沙接近6%。

探访部分商铺暂现招商断层

进入位于武昌街道口的“未来城”,记者发现这里负一层大量店铺处于空置招租的状态。27岁的郑女士正在此徘徊记录招租电话,她告诉记者,自己打算在此开家女装店,但高昂的店铺租金让她望而却步。“现在一个35平方米的店铺一月租金要5000元—6000元,水电自理,我们一个月营业额也就万把块钱。”

同样的局面也出现在光谷国际广场。据光谷国际广场运营部负责人介绍,负一层的店铺均已出售,之前进驻的商家在去年下半年到今年年初陆续到期,但新的店家却迟迟难以招到,出现了前所未有的招商“断层”。

多家商场招商部门工作人员表示,空铺的主要原因是铺主们不肯降低租金,且电商对传统零售业的冲击越来越大。

武汉市住房保障和房产管理局市场处负责人告诉记者,“受电商冲击和武汉常住人口转移的影响,一些商场可能会出现暂时的招商问题,导致部分商铺空置,但这通常是过渡期的短暂现象。”

现状武汉人均商业面积超香港

记者探访发现,在解放大道上,武广三期正在世贸广场、武商广场、武汉国际广场的背后开建;2013年香港恒隆地产以22亿元的价格拿下硚口区顺道街地块,拟建面积达46万平方米的商业综合体;而华润集团则开始在台北路布局其商业综合体“万象城”。据武汉市商务局统计数据,截至2013年底,武汉市已有便民超市、百货店、专业店4039个,人均商业面积超过1.2平方米。而被誉为“亚洲购物天堂”的香港为1.1平方米/人。

商业地产扎堆开建,商铺售价几何?近日记者走访发现,目前商铺售价最高的当属江汉路-武广商圈,超过一半的店铺标价都在7万元/平方米以上,地段最好、首层临街的部分店铺售价达到14.3万元/平方米,街道口次之,在5万元-10万元/平方米;光谷五期德国风情街在5万元/平方米左右。在武昌的其他商圈,商铺售价在2.5万元/平方米—7万元/平方米不等。

提醒买商铺要先测算回报周期

如何在此过渡时期“慧眼识真”选择收益率高的商铺?武汉多家房地产投资顾问机构建议市民在投资商铺前考察地段商圈,并自己先行计算回报周期。

湖北思博房地产营销咨询公司副总经理廖红波认为,现在武汉较为成熟的繁华商圈,例如江汉路、武广周边、街道口等地的商铺售价普遍很高,且物业费居高不下,投资者应自行了解租金行情先计算回报周期,正常的回报周期在8—10年,若超过10年才能回本就应慎重。

廖红波建议投资者先期选择三个左右的商铺作为备选,并为其划分风险等级,重点可以关注次商圈,如二环线上的商铺。此外,如果选择从开发商手里买一手商铺,因为周边人气培育一般需要一到两年时间,投资者要做好思想和资金方面的准备。

武汉世华房地产投资顾问公司专业投资顾问王先生告诉记者,他们认为目前武汉投资商铺的首选位置应该是二环以外三环以内,而非越靠近闹市区越好。

以江汉路—武广商圈为例,虽然拥有巨大的人流量,但受电商影响店铺不一定有常年稳定的商家进驻,加上高昂的物业费和水电费,在此投资商铺回报周期会较前几年拉长,投资者应先结合当地租金计算回报周期考虑自己能否承受。

来源:楚天都市报

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