原标题：深圳再启“农地入市”当地居民可以个人身份获土地收益

据《中国房地产报》，2013年全年，深圳总计拍出3块住宅用地，寂寥至极。因此，坪山新区龙田社区3万平方米闲置土地由农地而入市的消息，搅动了深圳土地市场的一池春水。

“截至目前，该农地入市的法律程序已经完成，只等竞买人的到来了。”3月28日，深圳市规划国土委坪山管理局的新闻联络人向中国房地产报记者透露。而4月2日，本报记者从多个渠道获悉，一家总部位于深圳的地产央企和民企佳兆业（01638.HK），可能成为这块土地的竞买人。

创新收益分配方式

享有计划单列市和经济特区双重立法权优势的深圳市，将此项“农地入市”试点称之为“未完善征（转）地补偿手续产业用地进入市场的试点”，并在2013年1月8日以市政府1号文件的形式，出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件（下称“1+6”文件），将此试点固化下来。“1+6”文件的出台意在解决深圳无地可用的发展窘境。

2013年12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的1.46万平方米闲置土地，以1.16亿元的价格出让。“这是全国首宗完整法律意义上的农地入市。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺评价道。

凤凰社区的“农地入市”方式中，所得收益由凤凰社区和深圳市国土基金，按3∶7比例进行分成。成交后，凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业用于产业配套。“以往的法律框架下，如果农村土地想要入市拍卖，必先收归国有，国有化后才能走招拍挂的流程。而如今是农地直接入市，无疑是创新的。”邓志旺4月1日在接受中国房地产报记者采访时认为，卖地收入70%归深圳市政府、30%收入和20%的建筑物建成面积归社区的收益分配，兼顾了双方的利益。

而龙田社区这宗“农地入市”将创造另一种新方式。深圳市规土委新闻联络人提供的最新资料显示，这次“农地入市”试点用地所涉的当地居民，可以个人股东的身份获得相应的土地收益。

“从以社区股份公司这一主体的名义参与分配，到以个人名义参与，转变之大引发了普遍关注。”佳兆业一位要求匿名的投资拓展高级经理3月31日接受中国房地产报记者采访时表示，这种转变意味着政府主管部门、社区股份公司、参与的开发企业等多方，都将为此做出妥协让步。“政府（主管部门）的角色更加复杂，既是运动员又是裁判员，社区股份公司的把控力变弱，而个人则变强，对社区股份公司和开发企业的谈判能力和后续经营能力，都提出了更高要求。”

4月1日，一位自称黄泽文的龙田社区居民在接受中国房地产报记者采访时表示，龙田社区股份公司不像其他社区股份公司一样很早建立股份机制、对辖内土地有决策权。“政府政策放开前，老百姓就已知道自己（享有使用权）的地价值多少钱。”因此，个人分享收益的方式受到了社区居民的普遍欢迎。

不过，在政府主管部门层面，个人股东如何参与“农地入市”项目，深圳市规土委及其坪山管理局的新闻联络人均表示，“尚没有成型方案”。而黄泽文透露，很多社区居民将把分配到的物业交由专业性更强的开发公司来管理，自己分享产权带来的收益，且“现金另算”。这种方式与城市更新类项目似乎没有多大区别。