“一个城市的商业格局从一个核心走向多元化核心，是城市化进程的一个必然路径。”3月28日“建筑·文化·未来”系列论坛之《综合体规划设计趋势、招商、运营及销售关系》的现场，内业资深人士余曦如是告诉记者。作为3月福州楼市的一大盛事，此次论坛吸引了福州各大品牌开发商的相关负责人参与，而其中津津乐道的话题之一就是福州商业格局的演变过程。如今的福州商业格局已经由原先单核向外围多中心格局发展，逐渐形成特征鲜明的区域特色商务圈。

那么究竟是何原因产生了如今的新局面?而多中心格局又给福州商业及商业地产的发展带来哪些影响?

福州商业格局呈现多核化

记者走访市场发现，随着商业开发的持续升温，如今的福州商业氛围日益浓厚，商业格局也呈现出日益鲜明的发展特征——由“单核”的格局向“多中心”的格局转变。

“确实如此，随着大型综合体的不断入驻，高端写字楼或商业地产项目的多点布局，福州的商业格局与范围正在不断扩张。这就是所谓的商圈裂变过程。”内业资深人士张炜胜指出，近年，福州市本着增强商贸服务功能、提高居民消费水平和商业品位的目标，科学规划、合理布局，规划发展和壮大特色商贸区及商业综合体建设，同时加快农村集贸市场升级改造等工程，逐步形成多核化商贸新格局，让福州市民尽享便捷消费。

内业资深人士潘仰星告诉记者：“从目前来看，福州商业格局的发展有两大特点，一是已告别了一家独大的局面，呈现多点开花。二是各个重点区域都有了其象征性的大型综合体项目，区域消费成为了主流。比如，几年前说到逛街，首先想到的就是东街口等老牌商业中心。而如今，随着各大商圈的日益繁华，福州市民吃喝玩乐有了更多的去处。”

“现在看来。福州已经没有绝对意义的商圈霸主，福州的商业版图是稳中存变，均衡发展的。”在内业资深人士温江霞看来，城市在向前发展，旧有的商业格局不断被新兴商业区域的崛起而打破。如今，福州东街口，五四路商圈正在等待复兴、苏万宝商圈的影响力不断稳固并扩大、海峡金融街以其更为高端的业态，更完善的自身配套强势崛起，而金山的浦上商圈由仓山万达广场(房价 户型 二手房 租房)、红星国际及特易购商业广场等大型商贸项目所支撑，被业内人士普遍看好。每一个商圈都有各自的特色，潜力与发展空间。

“可以说，目前福州的商贸区各自的特色都更很鲜明,都在立足于服务区域消费的同时不断提升自身的辐射力与影响力。而这些商圈的不断升级与繁荣，造就了今日福州市“多核化”商业格局。”天知观点总经理王峰如是说。

“单核”传统商圈难堪重负新兴商圈不断涌现

那么究竟是何原因促成了目前福州商业格局“多点开花“的局面，在与业界人士的探讨过程中，大家均提及了“单核”的弊端以及随着城市发展进程中商业“多核化”的必然性。

潘仰星以五四路为例向记者进行了说明，他表示，曾经的五四路是福州唯一的CBD中央商务区。坐落在这里的几个高档写字楼，组成了福州最为昂贵的写字楼圈。但与大福州的宏伟发展蓝图相比，时下交通拥挤，空间相对局限性的五四路显然难堪重负。

潘仰星进一步解释道：“随着福州城市的发展，高端写字楼的需求也在不断增加，在这种情况下，不可能还挤在五四路建造CBD，必须外扩，外扩的同时引进城市综合体，解决交通拥堵，停车难等问题，来平衡该区域的商业发展。而在此过程中，也让金融街商圈迅速得到了政府的重视与规划，最终得以强势崛起。”

而张炜胜则从商业形态的角度进行了阐述，他表示，原来的商业霸主东街口商圈逐渐没落，不仅仅是因为地铁建设的问题，还有更深层次的原因就是消费业态过于传统单一，业态分布不完整，品牌结构不合理，商业物业开发档次偏低，且缺乏专业的物管服务和商业经营机构，这些固有症结导致东街口商圈已经无法承受整个福州的消费力，从某种程度上也促成了万宝商圈，浦上商圈的不断繁荣与发展。