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日前，被认为是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的规划，也是中央颁布实施的第一个城镇化规划———《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式落地，规划明确指出，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。与此同时，以户籍为突破口，从户籍、医疗、社保、住房等多方面明晰了农民进城权益与发展路径。

对此，业内人士指出，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为30平方米，那么人口转移将带来住房需求量30亿平方米。因此，房地产行业将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。但是，城镇化是“双刃剑”，应谨防过度利用“土地红利”，谨防“城镇化”变成“房地产化”，避免过高地价推高房价。

“人的城镇化”目标确定

《规划》明确指出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

C R IC研究中心认为，城镇化的过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各城市人口向核心城市转移的过程，这些新增的城市人口将给房地产市场带来源源不断的各层次住房需求。

对此，住建部副部长齐骥表示，“逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖。”即在符合落户城市住房保障条件的农民家庭全部纳入到住房保障范围的前提下，要逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖，这意味着，户籍不再是硬性标准，而是没有得到户籍的常住人口也要进行住房保障。

新型城镇化将成为未来房地产市场容量增长的持续动力。据CR IC测算，2010年第六次全国人口普查数据，全国居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49 .68%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1 .3亿余人，城镇人口比重上升13 .46个百分点。过去十年是我国人口从农村向城市转移速度最快的10年，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

这意味着，若按照规划，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。那么，一亿落户人群，住房需求将达30亿平方米。但若按照剩余两亿人先享受公共服务，将远远超出过去10年60亿平方米的住房需求量。