自2012年底开始始，江门商业地产就坐上了高速列车向前冲刺，多个城市综合体陆续在北新区、滨江新区等片区圈地而起，并受到投资商的热捧。业内人士表示，目前江门的商业地产已经赶超江门经济发展水平，过热的商业地产受到有限的消费需求限制或将进行行业洗牌，未来商业综合体之间的竞争将更加激烈。

现象

商业地产持续发烧

江门的商业地产热可以追溯到2012年底，保利强势拿下滨江新区地块，试图打造江门最大的城市综合体，随后大型商业体陆续进驻江门，去年年初万达耗费3.5亿拿下北新区原政府规划用地，起建楼高180米的两座双子塔，并迅速推出一二期商铺和特色SOHO产品。奥园外滩、中信大厦，江门国际金融大厦也步入招商阶段，而凤山水岸、汇景湾等也相继推出商业部分，江门商业地产真正步入发烧阶段。

开发商之所以强势推进商业地产，很大程度上得益于商业投资者的热捧。去年是江门商业地产最为火热的一年，“半小时售罄”、“开盘狂扫两亿元”等对江门商业地产销售情况的描述频现报端。其中去年年中万达首期商铺开盘，2小时劲销4.3亿，创造了江门商业地产成交新的神话，可见投资者对于商业地产的热衷程度。

去年江门商业地产推量之多、面积之大前所未有，据业内人士分析，由于国家对房地产市场的调控日益严厉，限价限购等各种调控措施限制着住宅市场的发展，使得住宅方面的投资不确定性增强，而商业地产不会受限购限价的限定，于是很大一部分投资者转战商业地产。

“我买商铺不一定自己用，主要用于日后出租。”拥有多年投资经验的郑先生说，现在抢购主要是冲着开发商的品牌而来，万达保利等品牌名气很大，未来商铺升值的可能性最大，因此投入资金购买。

老商区租金过高

相比新型商业地产的蓬勃发展，江门旧商业区并非外观上看上去那么红火，租金高，人流逐渐“封顶”成为旧商业中心不可绕过的发展瓶颈。目前江门比较成熟的商圈分别是地王广场、常安路、五邑城一带的商业圈;江海区以中环广场为中心的商业圈;东湖广场益丞百货、苏宁百货、港口路一带的商业圈和新之城、益华百货和卜蜂莲花一带的商业圈，其中以地王广场五邑城一带商圈最为繁华，而该片区的商铺租金也居江门之首。据了解，在地王广场区域每平方商铺价格集中在200-300元区间，位置稍好的店铺月租水平高达400―600元/平方米，并有逐年上涨的趋势。受江门独特的消费习惯影响，江门商圈呈现一家独秀的状况，其他商圈经营比较吃力，商铺流转速度很快。

“江门市民的消费习惯比较奇特，最繁华的就属地王广场片区，虽然其他商圈配套等方面比较齐全，甚至拥有比较完善的停车系统，不过客流量依旧很少，除了一些旺位外，其他商铺经营比较困难。”业内人士罗先生说，像义乌小商品市场等目前比较偏僻的商圈客流量更加稀少，拉动消费还需要一段时间。

而在临街商铺方面，也同样呈现售价租金双上涨的局面，据业内人士介绍，在江门商业区发展的10年间，繁华路段临街商铺售价均上涨3倍，部分地段甚至高达6倍。目前东华路商铺售价已稳企40000元/平方米，而购书中心临街旺铺更是超过了60000元/平方米。而素有江门最成熟社区的育德社区，内部多数商铺售价已超过5万元/平方米，依旧备受投资商青睐。