重庆不同阶段的“第一高楼”

来源:地产中国网 2014-03-24 11:03:00

【提要】目前全球十大最高楼,六个在中国,中国的高速发展,与“最高楼”的建成速度成正比,中国城市之间的最高楼之战,烽烟四起。在重庆,这场战斗同样激烈……

哪一个数字,能代表这座城市的高度?

春节前投用的解放碑“环球金融中心”,摸到339米的天空,成为新科重庆第一高楼,甚至西部第一高楼。

回到32年前,“环球金融中心”所在的地块,矗立着老重庆熟悉的“会仙楼”,那是当时的重庆最高楼,高54米,到解放碑的人,爱站在会仙楼下,伸出食指,数一数楼层———15,再花9角钱坐电梯奢侈地上去喝杯水。

回到10年前,解放碑夫子池所在地块,腾空而起的“重庆世界贸易中心”,首度将重庆最高楼的百位数提升到“2”———262米的高度,让这座大楼有了在观光层卖门票的资本。

就在重庆主城区,已经有8个项目的主楼规划高度,超越了339米的“环球金融中心”,其中有3个项目首位数是“4”。

如果楼层在460米之上,就有资格摸到“全球十大最高建筑”的高度了,重庆规划中超过460米的建筑有两座。

当然,当他们落成时,排名未必还保得住。

目前全球十大最高楼,六个在中国,中国的高速发展,与“最高楼”的建成速度成正比,中国城市之间的最高楼之战,烽烟四起。

在重庆,这场战斗同样激烈。

数字的较量

七八年时间,“最高楼”的身高长了近一倍

262米的“重庆世界贸易中心”七八年前建成时,是中国西部的第一高楼。

2007年6月18日,重庆宾馆推倒重建,当时被叫做“重庆保利国际广场”的这个项目,规划建设高度为268.8米。

2008年底,英利集团宣布,将在解放碑建设公寓原址上,修建一座318米的新地标,名为“国际开发金融中心”。

随后到来了全球性金融危机,对银行资金量需求巨大的摩天大楼来说,有着不小影响。

2010年6月18日,也就是开工刚好3年的又一个重庆直辖纪念日,保利重宾项目封顶,实际高度290米,超过了英利项目的实际高度两米,成为未完工的重庆最高楼———后建的英利项目实际为288米。

保利重宾国际广场计划2011年投入使用,转眼快4年了,仍未能投用,项目名称前也加上“海航”的前缀,显然是后续资金问题引发的股权变更。

后开工的英利项目,裙楼2011年底开业,楼盘名字变更为“英利IFC”。

就在保利重宾项目摸到重庆最高楼的天空时,另一座叫做“重庆环球金融中心”的建筑已在解放碑动工,高度339米。这座更高的楼,建设速度更快,2013年3月封顶,今年1月商场部分投入使用。

实际上,早在2008年,还有两座更高的楼放言要建,但至今未建:一座是377米(后改为357米)的万豪国际金融中心(俗称万二),另一座是化龙桥455米的嘉陵帆影。

嘉陵帆影,依托香港瑞安的实力,第一次将重庆最高楼所在位置跳出了解放碑,解放碑太密集的商业用地,也很难提供400米以上高楼所需要的占地面积。

瑞安后来将“嘉陵帆影”的规划建筑高度提升为468米,这个数字和2012年开工的成都“绿地468中心”齐平,绿地集团这个项目就是以楼高命名的———468米。

江北嘴CBD的A13地块招拍挂的时候,定义非常精确:“建设江北城标志性建筑,地面建筑不低于103层。”

华城地产拿到了这块地,要建的就是一栋470米的建筑,这个已经在做前期准备的建筑,比嘉陵帆影和成都绿地468,高两米,高度位列西部第一,全球第七。

名字的相似

名字没有F这个字母,都不好意思在CBD混

重庆在建的高楼,不仅在高度上接近,在名字上,相似度也很高。

早在“重庆世界贸易中心”建成时,大家可能就会联想到9·11事件中倒塌的纽约世贸中心。

现在已经投用的重庆最高楼,是英利IFC,所谓IFC,是International Financial Center的缩写,即国际金融中心。

以IFC作为后缀的,还有多个建筑,他们的名字很容易搞混:江北城在建的最高楼,是九龙仓和中海集团联合开发的重庆国金中心IFC;江北城未来的最高楼,是华城集团的华城国际金融中心IFC。

国金中心IFC和国际金融中心IFC,都在江北城,显然很容易混淆,华城集团将“国际金融中心IFC”这栋未来的重庆最高楼取了一个通俗的名字:世界花。

九龙仓和中海的“国金中心”,也因撞车更名为IFS,S的意思是square即广场,算是和华城项目有了点区别。

此前有消息称,将在解放碑建设的380米高的“城市之光”,名字叫做“重庆IFC”。

名字和定位如此接近的摩天大楼,究竟有没有这么多的企业入驻,才是真正的问题。

英利IFC副总经理张光伟上周在接受重庆晨报记者采访时说:“在英利IFC建成前,世界500强来重庆,往往找不到成熟的写字楼,大都会商厦要租到相连的几层楼是不可能的,租金坚挺在150-180元每平方米,世贸中心也已经不够用了。”

他说,英利IFC目前的入住已经达到80%,包括星展银行、三星电子、世邦魏理仕、泰康人寿等,其中重百拿下了三层楼,在朝天门建地标的新加坡凯德集团,也入驻了这里,“到今年底,英利IFC租售会达到95%,其中租和售各一半。”

英利看重的,还有三家领事馆。

开发环球金融中心的华迅集团地产营销总监肖斌说,他们这栋楼里面,目前已经明确一家新进驻重庆的欧洲大国领事馆,今年举办签约仪式;企业方面,我们已经签约了数家世界五百强企业。如奥的斯电梯、开利空调、宝盾门业、迅达电梯等,离解放碑中心一百米的距离,超五星的奢侈配置已经成为这些世界五百强在重庆的脸面。

“超五星奢侈品购物中心”是环球金融中心MALL定义的另一个标准,从目前试营业的一二层的店铺,就能看出其定位:西南地区最大的PRADA旗舰店,miumiu旗舰店,Givenchy旗舰店,Dolce&Gabbana旗舰店等,雷格斯全球商务中心和全球名表珠宝中心内更汇聚如万国、肖邦、伯爵、宝格等全球奢华品牌,相较而言,英利IFC的商业就要亲民一些。

华迅对于环球金融中心的前景是比较乐观

的,“目前意向客户已经把这栋楼的70%预订了,预计2015年底全部能够租售完成。”

解放碑的几栋高楼的开发商,都认为目前的市场前景是比较乐观的,大都会商厦写字楼这么多年能够只租不售,正说明了重庆高端写字楼市场严重的卖方市场,现在增加的供给,只是让市场恢复正常。

“重庆的经济增速我们持续看好,新丝路经济带的起点,保税港区的建设,我们的信心很足。”肖斌看得更长远。

选址的分歧

主要分为解放碑中心派和江北城新兴派

修建地标性的高楼,这座高楼坐落在哪里,意味着开发商对哪个地块更看好。

重庆目前海拔前五位的高楼,全部都在解放碑,这是重庆最高楼的集聚地。

“重庆的中心,只有解放碑。”华迅地产营销总监肖斌和英利副总张光伟看法相同,后者认为,重庆的母城就在解放碑,最大的几家银行,除了工行,基本上还是选择的渝中区,领事馆也在解放碑,大牌旗舰店多在解放碑,这些都是解放碑几十年的天然吸引力决定的,“浦东再好,外滩也是上海的中心。”解放碑作为重庆的核心区域,商贸黄金地段,中央商务区之核,随着地下环道、两桥的通车,立体化交通网络的打造,在未来的发展中政商的“霸主”地位仍然是不可动摇的。

华城地产董事长陈勇则认为,江北城的优势,是解放碑的劣势:“江北城的道路,停车位的规划是符合现状的,将来江北城的人气肯定会越来越旺。”

陈勇同时用“蜂巢”来描述江北城建设,“蜂巢是有蜂巢效应的,江北城现在已经有华夏银行、平安保险、国开行、重庆银行等入驻,4年后,江北城的三大地标建筑相继开放,这里的聚合力会超过解放碑。”

九龙仓国金中心销售经理徐红说,九龙仓在大陆主要做“时代广场”和“国金中心”系列,对应的就是香港的时代广场和海港城,重庆是唯一一个既有“时代广场”,又有“国金中心”的城市,说明了九龙仓对重庆的看好,“‘国金中心’是‘时代广场’的升级版,国金中心在国内多个城市是最高楼,把国金中心放在江北城,也说明了我们的价值取向。”

虽然江北城整体建设速度不如预期,但目前,江北城规划10万平方米以上的商业楼宇有5个,体量还是相当庞大。

不管是解放碑中心派,还是江北城新兴派,他们都赞成在城市核心地带选址。

“有实力的公司,和我们建重庆最高楼一样,都会看看旁边有谁在干什么,如果大家都看好江北城,大家都敢于在江北城修这么高的楼,这也为实力企业的入驻提供了定心丸。”华城董事长陈勇说,江北城各家企业的竞合能够确保这座新城的品质,“群芳才能争艳,蜜蜂最先去的会是花园,而不是一朵花。”

就在江北和解放碑力拼城市之巅时,关于化龙桥嘉陵帆影“停工”的消息,已广为流传。“嘉陵帆影是一定会建的,我们计划2017年底建成!”瑞安重庆天地执行董事邓嘉华一个月前在接受晨报记者采访时,依然肯定。

渝中区对“大石化片区”的整体打造,也为身处CBD之外的化龙桥增加了筹码。

未来的风险

做出差异化,是“最高楼”们面对的同一问题

不管是1982年建成的会仙楼,还是1988年建成的工贸大厦,它们的命运都是走向了关闭:最高有风险,入市需谨慎。

这样的风险,还存在于一些没建成的“最高楼”:十几年前解放碑夫子池地块最初就有建百层大厦的规划,最终流产;引起广泛关注的“万二”也换了开发商,修了几层就一直烂在较场口;还有2008年初规划的建筑面积达140万方的“摩天双子塔”,至今未见踪迹。

修建超高建筑的风险把控,在于资金、技术、还有地块和开发商的吸引力,能否建成,建成后能否赚钱,都是很难的题,保利重宾封顶多年未能开放,也让超高建筑的开发商感受着压力。

“较场口万二所在的地块,地形进深太窄,这样的地块上修建超高建筑是不现实的,异形建筑需要增加很大的成本才能解决地块缺陷,这里只能建不太高的建筑,但地价成本账可能就算不出来了。”陈勇说,这块地至今无人敢动,大家都是看懂了的,不可能建成357米的干瘦建筑。

陈勇从建筑学上分析,一般180米以上的建筑,就要钢架结构为主了,350米以上的建筑叫做超限超高建筑,必须全钢架。

越来越发达的技术,高楼的技术难题会越来越不重要。真正的问题,还是相对同质化的竞争。庞大的资金占用量,很容易让企业陷入困局,台湾101大厦就是一个例子:建成多年后持续亏损,直到三年前才算扭亏为盈。

“必须做出差异化。”当年亲手为龙湖北城天街画出草图的陈勇说,类似的名字下,装的内容是什么,至关重要,“北城天街是没有大门的shopping mall,有利于客流引导,也让空气清新不让人生倦意,这也是差异化的一种。”

商业定位方面,环球金融中心及九龙仓国金中心并列重庆奢侈品商业中心。将来会与他们竞争的,还有348米的朝天门来福士广场双塔和380米的江北嘴重庆俊豪中心等。

写字楼部分,几家最高楼都表示是顶级。环球金融中心不接待“自然来访”客户,专供大企业做“私人定制”服务,电梯速度最快每秒8米。

世界花、英利IFC和环球金融中心都设置了充电停车位,节能减排和新风系统都是全球领先,当然,这些做法都很容易互相学习。

总之,目前几家“最高楼”的差异化仍在摸索和逐渐确认中。

纵深>

城市的高度

重庆最高楼的迅猛发展,反映了重庆的经济增速,2009年,重庆高楼的“天际线”已经位列全球第12位国内第4,但经济指标肯定不是全球12名,因此,不管有多少叫“金融中心”的高楼,都不意味着这座城市就是金融中心。

2012年,重庆市金融业增加值915.65亿元,增长20.8%,占重庆市生产总值的8.0%。去年11月13日,市政府下发《关于加快中央商务区建设的意见》,到2017年,重庆中央商务区GDP达到1600亿,社会消费品零售总额达到1000亿,世界500强企业入驻150家以上。

重庆如何吸引更多的金融资本、总部资源,早日建成“金融中心城市”,这比建各种IFC更具挑战性。

(来源:重庆晨报)

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