【地产中国网·高端访谈】近日，皇家特许测量师学会（RICS）北亚区总裁何永平就“新型城镇化”接受地产中国网专访时表示，空城、鬼城的出现，就是照搬大城市的结果；千城一面的城市，没有了灵魂；房地产先行不再是一个城市化的过程，仅仅是在创造一个产品，卖一个东西。

皇家特许测量师学会（RICS）北亚区总裁何永平

鬼城是小城市照搬大城市的结果

地产中国网：我先问一个问题，当前城镇化也说了很长时间了，但是一些实施的细则还没有出来。据您对中国城镇化的了解，它将来会是一个什么样的方向？在城镇化的过程中很多城市像北京这样，还有出现了一些比如说鄂尔多斯这样的鬼城现象，你对这些现象是怎么理解？

何永平：去年,中央政府就宣布了新型城镇化战略，其中就有鼓励小中等城市的发展。事实上，中国十多年的城镇化道路创造了很多成果，也存在很多问题。对于二三四线城市，鼓励发展，必须注意发展策略。不要用一线城市的发展模式照搬到二三四线城市。有些城市并不适合这些模式，这也导致了部分城市的发展过度。空城、鬼城的出现，就是按照大城市发展的结果。

要限制特大城市的发展，但并不是所有的东西都要限制，因为这些地方在未来还要发展到一个比较高的程度。因此，要提高一线城市的功能，诸如交通，公共设施，社会服务等等。还要发展多元化。比如伦敦，它不只有高楼大厦，还有文化等非常丰富的东西；在伦敦开车成本很高，主要依靠地铁等公共交通，纽约也是这样。上海在未来的五年到十年，要在这个层面和其它国家城市相比较。如果能够突破这个概念，上海就是超等城市。如果上海是超等城市，广州杭州可以变成一等城市。现在的二等城市变成一等，三等城市变成二等。这样，每个城市都有提高。

地产中国网：北京呢？

何永平：我觉得北京可以做成超等城市，我的看法是，北京和天津一起发展。日本只有一个中心，那就是东京。东京不仅是市镇还是一个经济中心。如果这样，北京跟天津放在一起就是超等城市。

我并不是批评本地的专业，但问题是一般的规划师用同一种模式在不同的城市进行规划，将一等城市的操作用于二三等城市。我去过李白的故乡江油，跟一等城市的规划没什么分别，就是把一等城市的规划概念直接放进去。但是江油是一个文化城市，有自己独特的文化遗产，在规划的时候一定要小心谨慎。

地产先行仅仅是在创造一个产品

地产中国网：国内在城镇化过程当中，很多地方他们都是先选择发展住宅，或者商业部分，这叫地产先行，用房地产的思维来建设城市。你怎么看国内这种地产先行的发展思维？

何永平：首先要了解一下发展背景，大陆的十多年发展非常快，GDP增速明显。但很多地方都在卖地，将农村变成城市。我也做过这种项目，那可以很快的创收。虽说本地政府也存在各种财政福利压力，但问题是速度太快了。

你刚才说的用房地产的思维来发展的问题，这不再是一个城市化的过程，而是在创造一个产品，卖一个东西，这当然是有问题的。因为城镇不只是一个产品，是一个城市的基础。

我们经常把责任推给发展商，我也当过发展商，但是你不能怪他，他们的目的是生产商品，赚取利润，也会涉及社会福利，但不会做的太全面。所以总体规划非常重要，需要平衡城市发展。由谁去平衡，当然由大陆政府去指导。未来规划，城市、都市、区县等等，以及城市的功能人口商业等等。未来的城镇化发展一定要很小心去处理，不要重蹈覆辙。

地产中国网：在新加坡有个非常著名的企业叫裕廊集团，它的产业模式也是在业内非常受推崇的。它的这种模式对中国城镇化产业兴城的建设有没有借鉴意义？

何永平：苏州的工业园区，是我所在的规划局来做的，之后裕廊去管理，这种按照新加坡系统的做法发展地方工业和居住区的经验和模式，是非常好的。新加坡作为一个小城市，很注重长远的发展。因为国家太小，肯定要把全部的需求在一个小小的岛里，所以长远的规划设计肯定是很重要。我们现在也都按照长远的目的去规划或者建立这些城市，一步一步地去成立目标。我觉得这是一个很好的做法，裕廊基本也是这样规划、设计和管理这个开发区的。

地产中国网：裕廊这种模式在落地国内的情况会遇到水土不服的一些情况，要不要注意一些中国特色的问题？

何永平：当然，每个国家有自己的土地政策和规划模式。在未来的发展设计中，我们也希望中国用开放的模式去吸引外资或公司，用比较合作性的方式去做投资。

香港模式具有特殊性

地产中国网：在中国城镇化的过程中，现在提出来一个城乡建设用地，城乡的土地市场一体化这么一个观点，你怎么样看待？

何永平：你讲的城乡一体，这个很好。如何实现城乡一体化，这需要一个缓慢的过程。但问题是，在扩大城市时，很多农田也被吃掉，变成了城市。一个是硬的，一个是软的，没有中间差，软的一面肯定受硬的一面影响。因为城市对自然环境很容易造成污染，中间需要一个过渡地带。这个过渡地带多宽多大，每个城市每个地方都不一样。

地产中国网：经济发展规划、土地规划、城乡规划，三规合一，然后现在又划定城市边界，这个对我们的房地产会有怎样的影响？

何永平：我们限制城市的扩大，就只能在现有的城市中寻找机会。这种情况在中国比较新，广州是个很好的例子。广州目前是两个城市，我个人认为不是很好。

地产中国网：你觉得限制边界不好呢？

何永平：广州把自己的东边开发成新的城市，如果继续发展，那佛山也变成了广州的一部分，所以不可以再继续扩大下去，要适当控制一下。还有，建立了新城，原有的旧城怎么办？因为，我个人认为，对旧城进行功能的改造升级，这是一个很好的发展机会。

地产中国网：在伦敦或者香港有没有借鉴的机会？

何永平：伦敦这方面就有很多很好的例子，新加坡模式做的非常好。香港的模式不同，但当中有些非常好的设计可以供中国借鉴。

地产中国网：就是在旧城里面想办法把它提升升级换代。

何永平：对，有一部分得重建，有一部分需要保留。将历史文物古迹保存下来，是非常重要的。一个城市，自己以前的历史全部都没有了，这是一个很不好的事情。你看那些老年人他们为什么觉得与这城市没有什么关系，因为他们喜欢的东西都没有了。

千城一面的城市没有灵魂

地产中国网：千城一面，是规划师最不愿见到的？

何永平：千城一面的城市，没有了灵魂。为什么那么多人喜欢去欧洲，每个城市都有自己独特的文化，很多人愿意在那里生活工作，这是一种骄傲。

地产中国网：比如说现在像万达呀，万象城一些为代表的城市综合体，现在每个城市都有，基本城市基本上都差不多，甚至四线城市都发展得很快。在四线城市按照一线城市的规模去设计这些问题，这个会不会对城镇化有影响？你觉得应该怎么样处理城市发展规划之间的关系？

何永平：关键是本地政府怎么样指导未来的发展。如果还是用一个快速复制的手法，效率很高但做出的东西都会存在一些错误。另外，户籍的改造系统也很重要，户籍改造不仅是乡村人民流向城市的重要渠道，随之而来的也是农田变成城市规划用地或发展用地。但是，现在并没有明确的法律法规补偿这些被征地的农民。此外，有一些小城市有自己的历史，具有旅游价值，可以发展成旅游城市，并不一定要发展成纯商业中心。