金三银四来袭 房价涨OR跌?买房现在出手与否?

来源:地产中国网 2014-03-20 09:59:00

马年楼市开场便是多盘亮眼的公关营销节点。张亮、王健林、刘嘉玲等大牌先后亲临无锡,可谓赚足眼球。然而楼市真正的开场,还是得落点于推盘及去化。不完全统计,“金三银四”期间,锡城预计将有50家楼盘推新,其中新区以14盘推新成为推新量最大的片区,滨湖11盘,锡山、南长各7盘,惠山6盘,崇安3盘,北塘2盘。包括无锡孔雀城、吴月雅境、恒大城等楼盘在内的9家纯新盘,也将在今年的“金三银四”迎来首开

“金三银四”是上半年楼市传统推房与成交的“大成之际”,也是楼市风向标的一种存在。虽说早春的气候多为乍暖还寒,但放眼望去四处已尽是万物复苏、鸟语花香。在这一大好时节,有购房打算的你准备好了么?

>>小户型需求旺盛,新房源首开即有好兆头

从推新产品的性质看,27家楼盘有100㎡以下的刚需产品推出,23家楼盘将推出100㎡以上大户型住宅房源、商铺、酒店式公寓等产品。换言之,有刚需房源推出的楼盘,占据半壁江山。

3月1日加推的新加坡尚锦城,当天推出85㎡和88㎡小户型,开盘当天,去化情况良好。南长板块久违的纯新盘项目——无锡孔雀城在3月15日正式开盘。作为华夏幸福基业在锡的首个项目,孔雀城在2月邀请到名模张亮站台,成功吸引锡城市民眼球,轰动一时。当天早上8点不到,现场已经有超过400人前来认购,之后还不停的有人入场登记,以至于内场的座位全部坐满,开发商不得不开辟出第二户外广场用于容纳汹涌的购房人群。

据悉,由于本次最终推出房源仅为280套左右,而认购人数远超此数,所以开发商首批通过摇号抽签的方式进行购房。最终房屋成交价基本在7600-8500元/㎡之间,稍低于之前8500元/㎡的预期成交均价,也无怪乎现场购房的群众购房积极性空前高涨。

此外,南长区的九龙仓玺园、锡山区的东城中央府等楼盘,小户型去化速度都较为迅速。有业内人士认为,刚需占据金三银四主场,抑或是开发商对楼市的预判。毕竟从2012、2013两年来看,市场是刚需在支撑,新增供应也是以刚需为主。

纯新盘亮眼,老盘也不甘示弱。

九龙仓时代上城四期擎天半岛即将首开,项目首次推出超高层房源,面积在88-143㎡之间。而滨湖区的朗诗也即将迎来首开。地处北塘区锡澄路与锡沪西路交会处的世茂首府也悄悄有了新的动作。项目二期超高层天际组团的新房源日前已经加推,主力在售的户型分别为88㎡两房的小户型和140㎡三房的户型。其中,当数88㎡的小户型格局方正,布局紧凑,实用性较强。大面宽观景阳台与开阔的客厅相连通,使会客的心情因美景而更觉生动。

>>高端住宅开启营销前奏,商业项目扎堆凑热闹

上周,颇受业界关注的无锡蠡湖畔高端住宅项目绿城·蠡湖香樟园再度成为楼市话题中心,一场主题为“蓝色理想、美好生活”的亿级会所开放盛典暨蓝色生活体验活动在项目现场全新售楼中心盛大开启,并由此为楔子牵引出蓝金生活服务体系。“我们卖的不是产品,是生活。”典礼中,蠡湖香樟园负责人一再强调,香樟园将依靠全盘规划的五大主题会所来实现业主们的蓝色理想生活梦。据悉,香樟园即将于今年4月正式解封续售,结束其长达200多天的封盘历程。

位于新区鸿山街道、由日本房企大和房屋打造的吴月雅境也将于3月首开,首批房源为280㎡联排别墅和320-400㎡双拼别墅。位于惠山的高端项目鸿墅也会在这个传统的楼市销售旺季公开样板区。而位于太湖新城的高端项目富力十号在3月8号起,就精心安排了一场迪斯尼卡通明星巡游,米老鼠、唐老鸭、白雪公主和七个小矮人,这些童话故事中的人物都空降到了锡城。

如今,在高端项目林立的锡城,高价盘的竞争已经进入到白热化,从拼地段到拼资源再到拼品质,拼服务成为开发商最终的回归地。比如,富力地产拥有专属物业服务团队——尊悦荟,专为追求高端品位生活的精英人士量身定制六大服务体系,全面升级私人居住的奢华体验。

商业地产方面,从展示中心紫砂壶落成到刘嘉玲出场,耗资400亿元的无锡万达城一直动作频繁。崇安区的五洲国际广场·银河城今年开始试营业,近段项目做得风生水起。银辉中心“半价”抢市中心商铺的广告大大的刺激着大众的眼球,欲在今年上半年提早抢占市场份额。

进入3月,锡城多家银行上调首套房贷款利率,在走访了近10家银行后,仅有一家银行有9折优惠,其余均取消年前优惠。银行正式“勒紧裤腰带”,市民对放松房贷政策的期望并没有成为现实。

>>基准利率成为房贷市场主流

“去年年前房贷政策已经收紧,3月开始各大银行基本都调到基准利率,今年一整年预计都不太宽裕。”一家银行个贷业务人员表示,“如果现在不抓紧办的话,随时可能还会上浮。”

这一消息让急于贷款买房的田女士感到十分失望。1月份,她看中一套新房,但是去银行咨询一下,说放款时间至少1个月,而且利率优惠取消,调整到基准利率。几家银行跑下来都没有松动的迹象。记者调查显示,包括中国银行、农业银行、建设银行以及工商银行在内的四大国有银行已全面进入基准利率时代。招商银行、江苏银行、华夏银行、浦发银行、光大银行等也都取消了之前的9折优惠,基准利率已逐渐成为了房贷市场的主流。调查发现,仅无锡农村商业银行表示,本地人享9折优惠,而外地人则有9.5折优惠,但前提是,贷款人必须购买一款名为“安贷宝”的人寿保险或该银行黄金产品。

>>部分银行房贷基准上浮10%

除了大部分银行实行基准利率外,部分银行利率上调幅度更大,兴业银行和中信银行在基准利率之上上浮10%。兴业银行工作人员表示,“以个人名义申请的首套房贷款都是基准上浮10%,除非个别和银行合作楼盘才能特殊申请。”而之前调查的农业银行工作人员也表示,基准利率只是阶段性的执行,后期有可能会上调,至于调整幅度,她表示目前并不确定。

“现在资金成本越来越高,房贷的风险也非常大,如果再优惠,房贷这块的业务就没有盈利的空间”,一位了解房贷政策的业内人士透露,银行捆绑出售保险产品是为了降低风险。抬高贷款利率主因是银行资金偏紧,随着利率市场化的推进,银行吸收资金成本的能力不断下降。另外,类似“余额宝”、“理财通”这样的互联网金融产品也在一定程度上挤压银行的份额。

很 长一段时间以来,有关房地产的调控并没有新的政策出台。然而从一直不温不火的无锡市场态势来看,楼市的博弈似乎远未结束。进入“金三银四”,开发商是否能撬动市场?

>>商品房库存1697万平米,消化需23个月

数据显示,2013年无锡商品房新增供应面积891.75万平米,处于历史高位,其中住宅为624.63万平米;而全年商品房销售面积为615.13万平米,商品住宅销售面积512.50万平米。

今年以来,全市商品房存量持续增加,截止到2014年2月,无锡商品房库存量为1697万平米,这一数据达到历史新高。以目前商品房的销售速度,至少需要23个月才能完全消化。然而这也仅是在无新增供应量的理想状态下。进入2014年后,“金三银四”这一传统销售旺季是否会让市场进一步进入“白热化”境地?据不完全统计,“金三银四”期间,预计有50家楼盘将推出新房源。业内人士表示,以目前的销售速度,高库存再加上新增供应量的增加,去化掉存量房难度很大,而且大户型的积压会越来越多。

>>大户型高价位难销,高端去化慢

从住宅结构来看,大户型高价位的住宅产品一直是无锡房地产市场上问题比较突出的部分,供销比偏大,而其他各类住宅产品供销比则较为合理。去年,在调控政策影响下,大户型高价位的住宅产品销售速度更为缓慢,库存量不断增加。数据显示,不含政策性住房,180平米以上的住宅新增供销比最大,存量也达到12600多套,占到了住宅总存量的20%。其中,高层和多层类型存量套数最多,占比分别约为41%和30%,主要为大平层、洋房和叠加别墅。同时,单价15000元/平米以上的住宅新增供销比很不平衡,导致产品滞销严重。

这一特征从价格上也可以得到明确区分。数据统计显示,去年单价在7000元/㎡以下的纯刚需产品销售量为209.52万平米,占比全市最大为40.88%;而7000-10000元/㎡的户型销量为214.39万平米,占比为41.83%;10000-15000元/㎡则售出了79.22万平米,占比15.46%; 而15000元/㎡的产品仅卖了9.29万平米,占了1.81%。

以往楼市迈入3月即迎来小阳春,但今年从杭州、上海、广州三市的反应来看,楼市“小阳春”成色不足,特别是随着近期看空楼市呼声高涨,加之信贷持续收紧,一时间,关于楼市降价潮的遐想和言论在业内外蔓延开来。这是否意味着国内房价一路走高的态势开始扭转?

>>新闻背景: 杭州、上海、广州拉响楼市警报

有媒体报道,目前,杭州市商户型房产数量库存高达44万套,房价跌落至全国第七位,其中,有6个楼盘的价格,平均每平方米下降了3400元到5000元不等,而这还有可能进一步引爆杭州商住房的降价潮。此外,有数据显示,今年3月已过半,上海楼市的成交量与去年同期相比下滑五成以上。

继杭州楼盘降价后,江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘被爆单价直降5000元,目前的价格相当于打了近6折。山东潍坊众多楼盘也开始了“价格大战”,某楼盘最高优惠20万元; 有的从9.7折、9.8折的常规折扣降至9.3折、9.5折; 更有甚者,少数楼盘推出了首付1成的优惠。

据国家统计局公布的数据显示,1月份,全国70个大中城市房价环比上涨的城市个数减少,下降的城市个数增加,环比涨幅总体稳中有降。与此同时,今年1月,全国25个三线城市新建住宅成交量创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交量创下11个月新低。

甚至有全国政协委员在“两会”前就目前房地产走势问题表示,房地产系统性的风险目前还难以判断,个别地方以及一些三四线城市,由于土地优惠政策,引起了一些一二线城市的房地产商蜂拥而至,可能会导致分层次、分地域的紧张或崩盘。

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