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据《中国房地产报》，借着珠海国企改革的春风，被誉为“区域龙头”的国字号地产公司——格力地产（600185.SH）迎来了一个重大发展契机，同时也让它面临挑战。格力地产打响了珠海国资改革头炮，“排头兵”的命运和走向历来都会成为焦点。

“格力地产深耕珠海，资源禀赋优异。综合地产集团的优势将是下一步向外扩张的一张王牌。格力地产的住宅开发优势，加上基建配套优势，能给地方政府特别是新城市中心区级政府以很强的合作信心。”3月10日，格力房产副总经理吴薇在接受中国房地产报记者专访时表示，“人工岛、码头、渔港都属于大型基建项目，可配套相关的住宅、商业、文旅等项目。短期内格力地产将继续大量投入资金，保持一个较高的负债。”对此，珠海市国资委的回函表示，格力地产刚刚完成与格力集团的分立，董事会正在组建中，尚未有清晰的发展战略；珠海市国资委将尊重新任董事会的决策。而一位要求匿名的格力房产管理层人士向中国房地产报记者透露，综合集团的定位在2013年人工岛项目运作时就已决定。

在这位管理层人士提供的一份格力地产2013年度工作报告（内部用）之战略优势预判部分，其内容显示：格力地产认为，珠海近年发展围绕海洋城市、横琴、自贸区三大概念，其从平台架构上已具备承载渔港码头、人工岛建设等业务能力，具备发展张力。横琴新区全方面政策支持，将极大促进珠海作为对口港澳经济平台的吸纳能力；自贸区试点有望落地，作为新一届政府的打造重点，这一概念将助公司价值重估；海洋产业升级，码头建设先行，以香洲、洪湾码头为代表的改造重点，是城市更新首要环节，与公司已有产业链相契合。

“综合地产集团”战略

目前，格力地产有格力香樟、格力广场和格力海岸三个在售项目，且都位于大本营珠海市。这三个项目的销售是其上市至今的全部销售来源，仅格力海岸一个项目的可售面积就达104万平方米，当期货值200亿元。

相较这一特征，更加吸引行业分析师注意的是其获得独立发展平台后，珠海市国资委对其资产的注入。新成立的格力地产被注入了港珠澳大桥（在建）人工岛项目、渔港项目、格力游艇会等项目，俨然一副综合集团的模样。申银万国甚至在其研报中给格力地产提供了一个“海洋旅游度假休闲产业链条”的发展定位建议。

在这框架下，格力地产代建港珠澳大桥人工岛项目，港珠澳大桥未来将成为连接港澳的重要枢纽。成立“珠海市洪湾国家中心渔港建设有限公司”，香洲渔港拆迁和洪湾渔港的建设项目2013年开始推进，预计未来将在香洲渔港原址上打造20万平方米商业及约1000个泊位的游艇码头，洪湾渔港定位为“国家中心渔港”，未来建筑面积超过200万平方米；再次，设立格力游艇会。当前青岛、深圳等外海游艇泊位会员价多数高于30万元/年，格力海岸项目配套建有200个游艇泊位，未来有望继续在游艇码头市场有所拓展。

这一深耕策略是以优越的土地储备为基础的。据一位不愿具名的国信证券地产行业分析师介绍，他所在团队调查的数据显示，格力地产实际储备建筑面积约180万平方米，其中75%、约135万平方米位于珠海，且占据一线沿海资源。

格力地产土地储备项目质地优良，2013年来大幅增值。2013年11月1日，华发股份以竞投的方式获得珠海市国土资源局公开挂牌出让的位于唐家湾铜鼓角情侣北路北、唐家港东路西侧的国有建设用地使用权,规划建筑面积16.86万平方米的住宅和商业物业，楼面地价达到1.15万元/平方米，按此价格计算，格力海岸项目仅地价部分就将增值40亿元。

就在公布股权转让的两天后，格力地产2月21日发布公告称，经过公开竞买获得珠海市国土资源局以网上挂牌方式公开出让的宗地，编号分别为珠国土储2014-04地块、珠国土储2014-05地块、珠国土储2014-06地块的国有建设用地使用权，面积总计123063平方米，成交总价44951万元。

当地有关官员说，在国资改革平台公司中，格力地产为唯一的上市公司，将获新控股股东全力支持。分析人士说，国资平台公司将以格力地产为载体，在巩固珠海市场的同时，加快向全国一、二线重点城市布局，支持格力地产在资本市场通过股票或债券获得企业迅速发展的低成本资金。基础设施建设方面，以国资运营平台公司为投融资平台开展城市运营。

股东转为珠海金融投资控股有限公司后，格力地产的独立性将显著增强。珠海市国资委在回函中表示，“珠海金融投资控股有限公司作为国有资本运营平台，将以产权管理、资本运作及投融资业务为主业，更加突出市场化的改革措施和管理手段，以更加充分地体现国有经济的活力和竞争力。”