格力地产:红顶龙头“三重门”

来源:地产中国网 2014-03-19 09:58:00

郑州房产——地产中国郑州频道

据《中国地产报》,借着珠海国企改革的春风,被誉为“区域龙头”的国字号地产公司——格力地产(600185.SH)迎来了一个重大发展契机,同时也让它面临挑战。格力地产打响了珠海国资改革头炮,“排头兵”的命运和走向历来都会成为焦点。

“格力地产深耕珠海,资源禀赋优异。综合地产集团的优势将是下一步向外扩张的一张王牌。格力地产的住宅开发优势,加上基建配套优势,能给地方政府特别是新城市中心区级政府以很强的合作信心。”3月10日,格力房产副总经理吴薇在接受中国地产报记者专访时表示,“人工岛、码头、渔港都属于大型基建项目,可配套相关的住宅、商业、文旅等项目。短期内格力地产将继续大量投入资金,保持一个较高的负债。”对此,珠海市国资委的回函表示,格力地产刚刚完成与格力集团的分立,董事会正在组建中,尚未有清晰的发展战略;珠海市国资委将尊重新任董事会的决策。而一位要求匿名的格力房产管理层人士向中国地产报记者透露,综合集团的定位在2013年人工岛项目运作时就已决定。

在这位管理层人士提供的一份格力地产2013年度工作报告(内部用)之战略优势预判部分,其内容显示:格力地产认为,珠海近年发展围绕海洋城市、横琴、自贸区三大概念,其从平台架构上已具备承载渔港码头、人工岛建设等业务能力,具备发展张力。横琴新区全方面政策支持,将极大促进珠海作为对口港澳经济平台的吸纳能力;自贸区试点有望落地,作为新一届政府的打造重点,这一概念将助公司价值重估;海洋产业升级,码头建设先行,以香洲、洪湾码头为代表的改造重点,是城市更新首要环节,与公司已有产业链相契合。

“综合地产集团”战略

目前,格力地产有格力香樟、格力广场和格力海岸三个在售项目,且都位于大本营珠海市。这三个项目的销售是其上市至今的全部销售来源,仅格力海岸一个项目的可售面积就达104万平方米,当期货值200亿元。

相较这一特征,更加吸引行业分析师注意的是其获得独立发展平台后,珠海市国资委对其资产的注入。新成立的格力地产被注入了港珠澳大桥(在建)人工岛项目、渔港项目、格力游艇会等项目,俨然一副综合集团的模样。申银万国甚至在其研报中给格力地产提供了一个“海洋旅游度假休闲产业链条”的发展定位建议。

在这框架下,格力地产代建港珠澳大桥人工岛项目,港珠澳大桥未来将成为连接港澳的重要枢纽。成立“珠海市洪湾国家中心渔港建设有限公司”,香洲渔港拆迁和洪湾渔港的建设项目2013年开始推进,预计未来将在香洲渔港原址上打造20万平方米商业及约1000个泊位的游艇码头,洪湾渔港定位为“国家中心渔港”,未来建筑面积超过200万平方米;再次,设立格力游艇会。当前青岛、深圳等外海游艇泊位会员价多数高于30万元/年,格力海岸项目配套建有200个游艇泊位,未来有望继续在游艇码头市场有所拓展。

这一深耕策略是以优越的土地储备为基础的。据一位不愿具名的国信证券地产行业分析师介绍,他所在团队调查的数据显示,格力地产实际储备建筑面积约180万平方米,其中75%、约135万平方米位于珠海,且占据一线沿海资源。

格力地产土地储备项目质地优良,2013年来大幅增值。2013年11月1日,华发股份以竞投的方式获得珠海市国土资源局公开挂牌出让的位于唐家湾铜鼓角情侣北路北、唐家港东路西侧的国有建设用地使用权,规划建筑面积16.86万平方米的住宅和商业物业,楼面地价达到1.15万元/平方米,按此价格计算,格力海岸项目仅地价部分就将增值40亿元。

就在公布股权转让的两天后,格力地产2月21日发布公告称,经过公开竞买获得珠海市国土资源局以网上挂牌方式公开出让的宗地,编号分别为珠国土储2014-04地块、珠国土储2014-05地块、珠国土储2014-06地块的国有建设用地使用权,面积总计123063平方米,成交总价44951万元。

当地有关官员说,在国资改革平台公司中,格力地产为唯一的上市公司,将获新控股股东全力支持。分析人士说,国资平台公司将以格力地产为载体,在巩固珠海市场的同时,加快向全国一、二线重点城市布局,支持格力地产在资本市场通过股票或债券获得企业迅速发展的低成本资金。基础设施建设方面,以国资运营平台公司为投融资平台开展城市运营。

股东转为珠海金融投资控股有限公司后,格力地产的独立性将显著增强。珠海市国资委在回函中表示,“珠海金融投资控股有限公司作为国有资本运营平台,将以产权管理、资本运作及投融资业务为主业,更加突出市场化的改革措施和管理手段,以更加充分地体现国有经济的活力和竞争力。”

被救济的“小弟”

政策红利、市场化运行、战略定位清晰看上去对格力地产都是利好消息,但格力地产自身的问题需要审视。

格力集团凭借家电品牌,也因其强势领导人、有“商界木兰”之称的董明珠的个人魅力使其闻名海内外,这种影响也让格力地产受惠颇多。3月7日,一位接近珠海市国资委的政府人士告诉中国地产记者,格力地产2009年能够成功地借壳上市,与格力集团的积极运作不无关系。

“相比TCL、海尔等同样出身的地产企业,格力地产今天的成绩不同凡响。”上述国信证券分析师表示,格力集团在品牌方面给予格力地产的支持最大。这位分析师实地走访时发现,格力地产的很多客户是因为看到董明珠对质量的要求近乎“变态”,所以才相信格力地产的品质。

另从此前公告来看,格力集团截至2月19日为格力地产承担了近50亿元的债务。究其原因,与很多综合集团新办地产业务一样,即“集团早年用集团的财务资源购入土地,然后用注资方式放在地产子单元。”3月7日,前述格力房产管理层人士接受本报记者采访时表示,这样的支持是真金白银的。

虽然受到集团公司的大力支持,但地产板块在整个格力集团的架构中,分量和受重视程度还不够也成为格力地产发展中的短板。

很多格力地产的老员工表示,地产业务相较于电器业务发展缓慢,原因在于格力集团在分配资源上不均衡,将很多原本属于地产的土地变现,以发展电器业务。

董明珠最近在接受媒体采访时间接透露了格力集团的大致经营业绩——“可以说,格力集团的营业利润中,格力电器的贡献力度超过100%;营业收入中,格力电器的贡献力度达到99%。”或许正是基于“母弱子强”的经营现实,此次格力集团股权转让方案经过了巧妙设计——剥离地产业务、港珠澳大桥、债权等资产。对此董明珠回应称,“是谁并不重要,能带来怎样的资源、怎样的活力才重要。并且,虽然我现在是集团董事长,但99%的精力放在格力电器上,这次股权转让主要是珠海国资委在做”。

相比格力电器的强势,格力地产在2013年才有望突破20亿元营收就显得微不足道了。早在上市之初,格力地产已在珠海、西安、重庆等地拥有10余家下属公司,但后来无以为继,在房地产行业突飞猛进的时代出现了发展“断层”的现象。格力地产由此被业界认为是一家为母公司赚取第二桶金的小型地产商。对此,前述格力房产管理层认为是格力地产与格力集团之间盘根错节的关系导致拿地的决策不够果断,“一步失,步步失”。

业内人士认为,格力地产从格力集团剥离,打造独立发展平台的方向或与此有关,但更与珠海市国资委对辖下企业的整体改革规划有关。

“加快推动国有资本向具有较强竞争能力的优秀企业、优势主业聚集,提高资源配置效率,培育具有核心竞争力的大型企业集团”;“加大国有企业内部资源整合力度,重组国有企业间同类业务”。3月10日,珠海市国资委在给中国地产报记者的回函中如此表示。

前述接近珠海市国资委的政府人士表示,格力地产获得独立发展平台是珠海市国资委对格力集团这一重点国有企业进行改革的第一步。“确实听到了格力地产内部的声音,也是原因之一。但主要的还是应该归谁的就归谁,所以格力集团给格力地产上市公司负担的债务也剥离给了新的格力地产。”

“精品+大盘”策略考验

2009年上市时,格力地产全面梳理了战略以及核心竞争力,提出了“传承工业精神创建精品工程”的企业口号,并表示将在产品研发、过程控制、质量标准等三个层面实现“工业精神”。

这在珠海另一大国有地产巨头——华发地产的一位高层看来,格力地产确实精工细作,标准比较严谨,工程控制上较为严格。按照地产项目的三大标准——景观、立面和户型来衡量,格力地产都堪称精品。再加上其四大项目独有的沿海资源,项目的艺术性和品位都彰显了出来,客户的品质感和满意度都很高。

“这也是品牌地产商在过去五年间的一种追求,即与其说是产品,不如说是作品。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺接受中国地产报记者采访时表示,格力的产品观念与其说来自格力的工业精神,不如说来自其产品观念和品牌意识。

在其客户看来,“精品”、“质量好”、“高端”与“贵”是关联词。“有些客户反映,格力地产的精品意识已经到了画蛇添足的地步,在建筑的细部使用名贵石材、雕栏玉砌,浪费了很多成本。”前述国信证券分析师调研后表示。邓志旺也介绍说,这种产品策略已被第一梯队的房地产商彻底抛弃。

如果说追求精品的产品策略招致了用户的不适应,其大盘开发的运营策略则受到了内部人士的质疑。“地是挺好的,但是那不是刚需,都属于高溢价、高利润产品,所以卖出还有点耗时间。”在记者问及落地位于重庆两江新区的扩张项目时吴薇也坦承。

格力地产上市之初即上演“蛇吞象”,以66.15亿元巨资拿下总建筑面积超过100万平方米的珠海唐家湾地王项目。“这样的手法明显是格力集团用低成本资金为其打造初生的优势。”前述国信证券分析师表示,这种优势一度发挥了较大作用,但也造成了格力集团近50亿元的负债。

脱离“大树”资金承压来临

中信建投对格力地产的最新分析报告指出,受益于区域政策红利,格力地产未来颇具看点,但中短期资金仍然承压,公司一直未能在资本市场获得机会,而乘着此次再融资开闸,公司也小试牛刀,拟发行可转债融资9.8亿元,为公司进一步发展缓解资金压力,但未来考验管理团队异地运作能力,短期资金压力需要关注。

分析格力地产以前的融资渠道也可发现它的难处。格力房产、格力置盛两家子公司一度为格力地产承担阶段性担保,额度不低,次数频繁。直到2013年底,才见格力地产发布了拟发行可转债融资9.8亿元的消息。与此同时,巨大体量的格力海岸项目销售节奏较慢,销售回款无法构成公司现金流强大支撑。由此,格力地产的资金链问题显得非常突出。

2012年第三季度末,格力地产公告也显示,资产负债率一度达到80.82%,账面资金仅余6.48亿元,而其存货却有104.89亿元,存货比例高达85.28%。“这种方式既不是万科那种低毛利高周转,也不是绿城那种高毛利低周转,只能解读为一种国有地产公司特色。”前述国信证券分析师认为。

不过,对于未来,格力地产内部是看好的。股权转让确定当日,格力地产高层坦承:“此番从集团下‘放生’,无论从品牌口碑还是资金支持方面都得到了提升,因为中间没有盘根错节的关系,有利于实力的增强和持续的拿地。”他们认为,格力地产业务会更加专业化,将有利于其房地产的发展战略。

这种信心来自于格力地产保持了较高的利润率。其公告也显示,2013年上半年实现营业收入9.65亿元,同比增长28.75%;实现归属于母公司股东的净利润1.88亿元,同比增长5.45%。其中较为抢眼的财务数据是,上半年归属于母公司股东权益2.6亿元,比上年末增长2.41%;基本每股收益0.33元,同比增长6.45%。“这种股东收益情况无疑是其国有股东非常满意的。”前述国信证券分析师表示。

近日,海通证券、申银万国等券商纷纷发布研究报告称,珠海市国资委对格力集团的主辅业务分拆,有利于激发国有资产活力,格力地产业务过去受重视程度有限,规模发展较慢,料划转后格力地产基本面将有更大改善空间。

“市场化运行可以放开脚步发展了,对格力地产板块来说是个机会。但同时也失去了一颗大树,尤其是在目前实力还比较弱的情况下,下一步的运作还需谨慎。”上述国信证券分析师坦承。

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据《中国房地产报》,借着珠海国企改革的春风,被誉为“区域龙头”的国字号地产公司——格力地产(600185.SH)迎来了一个重大发展契机,同时也让它面临挑战。格力地产打响了珠海国资改革头炮,“排头兵”的命运和走向历来都会成为焦点。
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