原标题：碧桂园2014：千亿之后稳阵脚

据《中国房地产报》，3月12日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）在香港发布2013年公司年报。根据年报数据，碧桂园2013年的销售额和销售面积均翻倍增长，而毛利率及净利率则双双下跌。辉立证券分析师陈耕认为，千亿之后，碧桂园的发展方向调结构，提高毛利率、盈利水平等指标比单纯的规模增长对公司发展更具现实意义。

从碧桂园年报发布会上透露出的信息显示，碧桂园正在有意放慢2014年的脚步。碧桂园对2014年确立了1280亿元的“保守”业绩目标，同比仅增长21%，目的正是为了夯实千亿的基础，为调整管控机制，推进多项管理变革留出空间，坐稳千亿的座椅，提高增长的效益。

扩张的代价：

销售费用翻番

三费率高企

利润率下滑

碧桂园2013年年报显示，2013年该公司的全年合同销售金额约达1060亿元，合同销售面积约1593万平方米，同比增长分别约123%及109%，合同销售均价约为每平方米6656元，较2012年水平上升约7%。2013年度总收入为人民币626.8亿元，同比上升约49.6%，确认收入建筑面积约为924万平方米，同比增加50%。

2013年净利润约为85.1亿元。土地增值税拨备后毛利率约27.7%，同比收窄3.5%。净利润率为13.6%，同比收窄2.8%。

对于利润水平下滑，碧桂园首席财务官伍绮琴表示，一部分是因为入账产品结构的变化，“2013年洋房产品占比由2012年56%上升到了65%，而洋房毛利率为25%左右，比双拼产品的32%低，这就导致了毛利率同比下降。”另一方面，销售费用的上升则影响了净利率的表现。2013年，碧桂园的营销及市场推广成本由2012年的约22亿元增长96.9%至约43亿元，主要是因为推售项目的广告费用增加及全员营销导致的销售佣金增长。伍绮琴强调，虽然绝对值增幅较大，但销售费用占销售额的比例仅为4.1%，同比2012年的4.6%已有所下降。

同期上升的还有管理费用及财务费用，其中行政开支增长了29.6%至约20.3亿元，源于员工薪酬和奖金提升，与2013年碧桂园推行的成就共享计划息息相关。

财务利息支出同比也有33%的增幅，达至约41.2亿元。加上销售费用，碧桂园的三费支出占总销售额的9.86%，而万科2013年的三费率仅为5.73%。

巴克莱资本则认为碧桂园利润受压主要由于碧桂园广东省外项目的贡献提升，以及定价保守以维持销量所致。据了解，2013年，碧桂园37个新开盘项目有30个在广东省外，而省外的全年销售收入占比也达到50%，首次超过大本营广东省的44%。2013年碧桂园的合约销售均价仅上升7%。

瑞银在报告中指出，三线城市因为供应量充裕，预计碧桂园项目售价提升空间有限。根据莫斌在业绩发布会上透露的信息，今年碧桂园的均价可能小幅上升5%。

基于以上因素，摩根大通预计，未来两到三年内，碧桂园的利润率会继续受压，可能下跌1%~2%。该行表示，要提升盈利能力，除非碧桂园在今年内成功提价，或者海外市场的发展能更趋成熟。