■王小广
今年以来,房市的变化出乎一些人的意料,但也在许多人的预料之中。越来越多的地方房价开始出现同比、环比的下跌,如杭州等城市的一些开发商降价促销,给一些投资者和相关的市场(股市)产生了不小的震动。一些人开始担心房市崩盘,更进一步对今年经济增长的前景表示担忧,唱空唱衰中国的人们或机构再一次找到了借口。房市泡沫与地方政府债务高筑一直是唱空派的两大主要理由。笔者认为,摆在新一届政府面前的或许是一个难题,但可能也是一个重大机遇。
首先,从去年以来房市的变化来看,成交量持续下滑是导致房市出现第三轮调整的主要原因。从年度比较看,2013年成交量过度放大。受去年初房价增长预期上升的影响和人们对“国五条”恐慌的刺激,去年一、二季度全国商品房销售面积增长过快。从月度、季度成交量的变化趋势看,商品房销售面积增长逐季逐月回落,持续已一年。
从房价上涨预期的变化来看,与2013年不同的是,人们不仅在接受经济增长由“高速”转向“中高速”的同时,对房地产等资产价格增值预期也在发生变化。在对房价未来的预判上,看空者明显增多。特别是随着不动产统一登记以及信息联网的实施,住房过剩问题在许多地方显现,使流行在房市的诸多“神话”开始破灭。美国QE的逐步退出,全球资金流向从2013年开始由外围(新兴市场)向核心区(美国)集中,导致黄金和新兴经济体资本市场的调整、中国香港楼市的下跌等,都使人们对中国房市上涨的持续性产生明显的动摇。即中国房市上涨的预期开始逆转,看空者开始占上风。
从资金面的角度来看,与去年不同的是,市场资金在年初就开始有些紧张。存款减少、利率上升、海外游资流入减少等现象都对住房需求产生重要影响。新一届政府不再用超发货币的办法来应对经济下行压力,无疑对房地产泡沫产生抑制作用。数据显示,2013年全国房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,尽管这比一季度的30.4%有一定幅度的回落,但相对于成交量增幅的变化来说,要小得多。况且,房地产资金增幅自去年一季度以来一直保持高于房地产投资的增幅,房地产资金面收缩的情况并不明显,至少去年底的情况是这样。估计房市资金面的真正趋紧到二季度会出现,那将明显抑制住房的投机需求。
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