据南京市市委官网3月11日消息，南京市近日发布了《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（以下简称《通知》），从土地出让、房价涨幅控制等多方面来力保刚需,按季度分解控制涨幅，中小户型优先申报.

近日南京市还出台了《市政府关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》（以下简称《意见》），其中明确提出，对出让住宅用地面积10万平方米以上的商品房，原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。

未来供应力推中小户型 90平方以下占一半

据国家统计局发布的数据显示，截至今年1月，南京房价已经连续19个月上涨。为了控制房价，加强申报价格指导，《通知》要求，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为，南京新政纯粹是政治表态，心理预期作用大于实际调控效果。内容上毫无新意，老调重谈。“按季度分解控制房价涨幅。高价盘不发预售证”的政策，不仅严重违背市场规律，行政干预色彩浓重，不符合市场化与改革的方向。按当前形势，完全没必要限价、限售。一是库存大。二是量价已回落。三是破坏供求关系。

上述消息称，全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

上海易居研究院研究院严跃进对网易财经表示，加强申报价格指导的政策，等于设置了筛子，在预售市场中，将价格过高的楼盘淘汰，而将满足刚需购房者的楼盘率先导入市场中。这样的政策，对于南京这样供给远远小于需求的市场来说格外重要。因为在此前南京房价的上涨过程中，各类投资投机型主体占据了较多的市场存量资源。所以，在目前新增楼盘供应市场中，要解决刚需问题，南京必须通过价格管制措施，明示或暗示房企降价的导向。否则，坚持价格不放松，房企会面临预售门槛提高等带来的风险。

消息称，南京近期不少楼盘开始在精装修上下功夫，提高精装修价格变相涨价。不少购房者反映，精装修实际价格和标准的价格明显不符。对此，《通知》要求规范开发企业成品住宅的申报指导，对精装修价格实行评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

南京2月库存下滑严重 商品房涨价压力大

虽然南京市今日有部分楼盘传出降价消息。但上海易居房地产研究院提供的南京商品住宅库存数据显示，2012年2月南京商品住宅的库存去化周期为18.3个月。而到了2013年2月则下滑至7.0个月，到了2014年2月则为5.5个月。

严跃进分析认为，当库存去化周期小于10个月的时候，往往就是房价上涨的时候。而且随着存销比数值不断减少，楼市房价上涨的压力会越来越大，地方政府抑制房价上涨的难度也会呈加速度的上升。

在郊区房方面，高淳、溧水房价申报被纳入价格监管系统。南京市一些郊区楼盘如今也成为了刚需购房者的首选，为了加强这些郊区楼盘的市场监管，此次《通知》明确，江宁、浦口、六合、溧水、高淳五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

严跃进认为，南京是目前重点一二线城市的一个典型例子。此类城市市场发展前景较好，人口导入速度较快，但土地资源供应相对不足。建议此类城市要加快工业用地出让的制度创新。提高楼盘的容积率。同时对于一些利用效率低的山地，可以鼓励房企进行“上山下乡式”的开发。同时，部分如加工业、制造业等产业，需要加快导出。这样会加快人口的导出，从而舒缓房价上涨的压力。而从区域市场看，南京可以将部分产业导入周边的镇江等地。此类区域楼盘供应相对较多，且城市宜居性较好。部分就业人口导入镇江等地，会缓解目前南京房价上涨的压力。

在土地出让方面，南京设竞价上限，超出部分竞配建保障房。过去几年来，南京每年的商品住宅用地供应量一直在400—450公顷左右，从今年开始，南京土地出让计划将增加10%以上。《通知》中明确，今后五年南京市商品住宅年均用地在500公顷以上。

针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，此次出台的政策中明确，未来商品房开发90平方米以下户型占比达到50%以上。针对目前各个板块“地王”频出的现象，《通知》明确，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，溢价率高于45%时，仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。

“插花”模式供应保障房 覆盖20%人群

南京市同时出台的《市政府关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》（以下简称《意见》），其中明确提出，对出让住宅用地面积10万平方米以上的商品房，原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。

南京市市住建委相关部门负责人表示，为了加大保障的力度，我市在集中建设四大保障房片区的基础上，积极探索集中和分区建设并举的模式，今后在部分开发地块出让时，将配建一定比例的保障房作为前置条件。商品房中按一定比例配建保障房也就是俗称的“插花”模式，“插花”保障房的套型面积有严格的规定，公共租赁房面积控制在50平方米左右，保障性限价房面积控制在90平方米以内。

该负责人表示，在“插花”的保障下，市民可在更大范围内选择保障房，全市到2015年争取建成各类保障性住房2000万平方米，实现住房保障覆盖20%人群的目标。《意见》提出，积极引导各类园区和民间资本参与公租房建设，对于工矿企事业单位和住房困难职工较多的企业，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，鼓励单位利用自有土地建设公租房，优先解决本单位符合规定条件职工的住房困难。

严跃进分析认为，此类城市开发保障房的最大障碍是，商品住宅等商品房的利润很大，而保障房本身油水不够。这两者之间的售价差额过大，导致房企在配建保障房方面犯嘀咕。对南京等城市来说，配建保障房的“插花”模式。未来这将是住房市场开发的主流模式。通过这样的行政指导，能督促房企自觉改变过去的开发模式，从而增加保障房的供应量。南京周边区域的小产权房也依然存在。从目前的政策导向看，未来部分小产权房转化为公租房的可能性加大。南京可以借“宁七条”政策出台的机遇，将部分存量小产权住房的价值真正释放出来。

同时，南京市将加大征收拆迁安置房建设的力度，推行征收拆迁安置以实物安置为主模式，安置房建设应以中小套型为主，超前规划，建设一批征收拆迁安置房供被征收拆迁群众选择。今后5年，将新建征收拆迁安置性保障房34万套，2400万平方米。至于征收房屋价格如何确定，《意见》中提出，被征收拆迁房屋和安置房的价值由同一家评估机构采用相同的标准和方法评估确定。

在配建的基础上，南京市提出，加快完善四大片区教育、产业、交通、医疗、物业等公共配套，各类配套设施建设、交付、管理无缝对接，提高片区居民生活质量。通过5年左右，逐步形成公共租赁房、保障性限价房、商品住房协调发展的住房供应体系，全面覆盖当前“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房消费需求。