南京2月库存下滑严重 商品房涨价压力大

虽然南京市今日有部分楼盘传出降价消息。但上海易居房地产研究院提供的南京商品住宅库存数据显示，2012年2月南京商品住宅的库存去化周期为18.3个月。而到了2013年2月则下滑至7.0个月，到了2014年2月则为5.5个月。

严跃进分析认为，当库存去化周期小于10个月的时候，往往就是房价上涨的时候。而且随着存销比数值不断减少，楼市房价上涨的压力会越来越大，地方政府抑制房价上涨的难度也会呈加速度的上升。

在郊区房方面，高淳、溧水房价申报被纳入价格监管系统。南京市一些郊区楼盘如今也成为了刚需购房者的首选，为了加强这些郊区楼盘的市场监管，此次《通知》明确，江宁、浦口、六合、溧水、高淳五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

严跃进认为，南京是目前重点一二线城市的一个典型例子。此类城市市场发展前景较好，人口导入速度较快，但土地资源供应相对不足。建议此类城市要加快工业用地出让的制度创新。提高楼盘的容积率。同时对于一些利用效率低的山地，可以鼓励房企进行“上山下乡式”的开发。同时，部分如加工业、制造业等产业，需要加快导出。这样会加快人口的导出，从而舒缓房价上涨的压力。而从区域市场看，南京可以将部分产业导入周边的镇江等地。此类区域楼盘供应相对较多，且城市宜居性较好。部分就业人口导入镇江等地，会缓解目前南京房价上涨的压力。

在土地出让方面，南京设竞价上限，超出部分竞配建保障房。过去几年来，南京每年的商品住宅用地供应量一直在400—450公顷左右，从今年开始，南京土地出让计划将增加10%以上。《通知》中明确，今后五年南京市商品住宅年均用地在500公顷以上。

针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，此次出台的政策中明确，未来商品房开发90平方米以下户型占比达到50%以上。针对目前各个板块“地王”频出的现象，《通知》明确，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，溢价率高于45%时，仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。