深圳市房地产研究中心 李宇嘉

今年两会期间发布的《政府工作报告》，首次未强调房地产调控，着墨更多地放在了住房保障和住房供应，特别是首次提出了增加共有产权住房供应、破解住房融资约束。新一届政府对于房地产行业和市场管理的这一新变化，不能被孤立地看待，而应当将其关于未来城镇化“三个一亿人”问题的解决联系起来。

未来住房政策调整的重点之一是加强住房保障，而廉租房和公共租赁住房的并轨，意味着“以租为主”将是未来住房保障重点。在未来推进“三个一亿人”的新型城镇化过程中，不管是外来人口进入城镇的落脚问题，还是本地居民存在的住房相对贫困问题（棚户区），首先要能够满足融入城市居民的基本住房，特别是住得要相对体面，而绝不是高楼大厦旁边的棚户区和城中村。由此，廉租房和公共租赁住房将是满足城市规划和具备城市公共服务配套的现代城市住房。

但是，仅仅解决“有地方住”问题远远不够。在城市拥有住房不仅意味着财产或资产收入，也意味着个人或家庭最大宗的储蓄和社保累积。目前，城市居民收入差距不在于工资性收入，而在于财产性或资产性收入，而最大宗的财产或资产就是住房。我国城市政府公共设施和公共服务供给资金来源，就是出让土地后的收益。而居民购买了不动产，就等于获得了无偿享受因公共服务供给、公共服务后续完善带来的不动产增值收益。在城市快速推进的时期，进入城市的居民会越来越多，单位土地上的价值增值越来越大，公共服务越来越完善，不动产价值会越来越高。但凡打算长期在城市居住的人，就一定会有拥有住房的诉求，而不仅仅是“只要个住的地方就可以了”。因此，要解决过去外来人口“半城市化”的问题，就要让进入城市的居民不仅有稳定的工作，更要获得住房财产或资产。

另外，在社会保障系统不发达的发展中国家，住宅的“储蓄功能”极为重要，它可以将劳动力转化为资产，从而使个人的财富脱离对生命周期的依赖，减少劳动力老化导致的社会负担，避免由于劳动力耗尽后陷入贫困。我国就是如此。但是，在现有的城市社会保障体系下，这个缺口是完全没有办法补上的，必须要想别的办法。