"影子银行"严控地产风险

"政府收紧对房地产市场的借贷已不是新政策，3年前已开始实施，这才导致影子银行的出现。"香港中原地产集团主席施永青说，地产商没法从银行系统得到所需资金，唯有透过私募基金发行信托产品，向民间集资。

记者了解到，除了万科、保利等极少数房企外，其他房企很难获得低成本的银行贷款，因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道，在2013年被广泛使用。

以兴业银行叫停的夹层融资为例，即多为银行委托信托公司，向项目公司进行"明股实债"的投资，这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛，融资主体不仅包括中小型开发商，也包括部分上市房企。

"绝大部分进入房地产的信托、券商资管、私募基金的钱都是由银行资金池而来，它们只是充当了通道；如果银行收缩表内、表外融资，房地产信托、私募等通道都会受到影响。"一位私募人士说。

平安证券报告指出，除了房地产贷款，开发商资金来源中自筹资金占38.8%，其中相当部分来自于信托及银行表外融资，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。

施永青指出，地产商向民间大量集资，实际上抵销了中央的（信贷）收紧政策，酿成更大的风险。中央现正着手对这类绕过银行系统向民间集资的方式进行梳理。

记者多方了解发现，目前所有与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险，业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。

以一二线城市和三四线城市作为"风险划线"方式，在金融机构内部开始广泛运用。其认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小；三四线城市房地产渐至拐点，风险值得警惕。

另一个风险评估方式，则基于抵押品和资金流的计算。深圳房地产私募基金德信资本董事长陈义枫认为，有足值的资产作为支撑，包括必须有足值抵押物，或者公司整体过户等。这是安全性的底线。

施永青认为，目前受压较大的是银行业与实力不足的小型地产商，尤其是项目过多集中于二三线城市的地产商。有些二三线城市供应过多，楼价无可避免需要调整。