重庆商圈大破局 房产投资新抉择

副商圈显露后发优势

重庆进入体验式经济时代

在“二环时代”的大背景下，重庆主城的商业格局也发生了巨大的变化：以茶园、西永、礼嘉为主的新兴商圈纷纷崛起，形成了由主城核心商圈向外扩张之势。根据2013年市政发布的《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》显示，到2017年，全市将建成50个城市核心商圈，形成城市核心商圈集群。

目前，“一主六副”的城市商圈格局正在向“多中心”城市格局发生转变，重庆俨然跨进副商圈崛起时代。业内人士分析指出：伴随着城市新兴副商圈的全面崛起，商业地产在未来5年甚至10年将迎来一个高速发展时期。而电商的异军突起，让传统商业遭受巨大冲击。尤其是2013年的“双11”活动，电商以350亿元的线上成交金额，着实让实体卖场倍感兵临城下的巨大压力。

因此，伴随城市副商圈一同崛起的商业地产，也将实现变革：由传统商业向体验式商业转变。据各大机构调研结果显示：商业项目的大量上马以及商业竞争的日益白热化，使得重庆商业地产已经步入体验消费时代。

体验式商业

上位副商圈“新贵”

购物中心空置率持续攀升，零售商业市场表现欠佳，在谈及商业地产未来发展趋势时，业内人士指出：近几年，随着房地产政策调控的紧缩，社会资源和投资热钱都涌向了商业地产。目前，大多数购物中心传统单一的业态形式，反应出商业地产同质化竞争的问题；再加之电商对传统零售业的巨大冲击，体验式商业逐渐崛起，成为商业地产应对市场同质化问题和电商冲击的新发展趋势。

所谓“体验式商业”，即消费者在购物时更注重参与、体验和感受；是融入了休闲、运动、娱乐、餐饮、培训等多种元素以及环境舒适等特点的商业模式。据统计显示：消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而在体验购物中心的消费者，其逗留时间约为2.5到3小时。因此，对消费者而言，体验式购物已不仅仅是单纯地消费，更是精神层面满足感的延伸。

目前，体验式商业在国际上已有很多成功案例：美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心。

重庆商圈发展

跨进体验式商业时代

目前，伴随着城市副商圈的快速崛起，重庆商业地产迅速膨胀。据中介机构发布数据显示：重庆购物中心体验式消费功能日益凸显，儿童教育、咖啡、甜品、餐饮、娱乐类正成为购物中心的主力业态。

笔者走访各大商圈发现，南坪星光时代广场内的各大饮品店生意格外火热，有的店面无论是在大厅还是阳光露台，都坐满了前来消费的市民。除了星光时代广场外，时代天街、万达广场、观音桥茂业大厦等中心区域的体验式商业，最近一年多以来，其生意火热的程度都超出预期。

机构报告显示，由于购物中心体验式消费功能日益突出，2013年餐饮和娱乐对购物中心物业的吸纳比例显著上升。咖啡、甜品连锁品牌在去年第4季度积极扩张，星巴克、Costa、太平洋咖啡等均有拓展新店。

此外，图书馆、苹果实体店等电子品牌也起到了提升购物中心顾客购物氛围和趣味的作用。龙湖时代天街购物中心商场相关负责人表示，以卖书为例，现在很多书店经营过程都难以为计，但西西弗书店每开一个就成功一个，其根本原因在于抓住了当前商业地产的体验消费过程。

而新兴崛起的鸿恩寺副商圈，凭借近30万平方米的东原D7区体验式商业，不仅填补了区域商业发展空白，更迎合了当前体验式商业发展的新趋势。东原地产商业运营相关负责人坦言，当前大多数人的消费行为已不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足感延伸，再加上电子商务对传统商场的冲击，东原D7区商业已开始尝试并实际运作打造体验式购物中心。

接棒观音桥江北副商圈

年底即将呈现

鸿恩寺商圈快速成型

打造江北区首发副商圈

2011年，江北区“十二五”规划刚要提出：支持鸿恩寺区域发展成为江北第二商圈，建成具备商贸、居住、休闲等多种功能于一体的综合新区和城区新中心。鸿恩寺片区在区政府的牵头打造下，迅速崛起成为主城高端房产、商业必争之地，形成了重庆中产阶层的最大聚集地。

鸿恩寺片区近3年的建设，云集了东原、保利、华润、首创、绿地等多家国内一线开发商，打造了近百万平方米的商业体量。其中，集合了Shopping Mall、高层住宅、SOHO公寓、写字楼于一体的城市综合体———东原D7区商业，以30万平方米、两个北城天街的商业规划体量，成为整个鸿恩寺商圈的核心载体。同时，保利江上明珠、东原D7区、嘉凯城北麓官邸、华润置地·中央公园、首创置业等大规模住宅社区成型，为片区增加了近20万中高端消费人群。在交通方面，鸿恩寺商圈位居江北中心腹地，凭借“三大桥、两轻轨、多干线”的强大立体交通网络，无缝连接全城，对周边商业和人口产生极强的吸附力。

在业内人士看来，鸿恩寺副商圈凭借大体量的商业支撑、近百万消费人群辐射、四通八达的交通体系，已经成为江北首个城市副商圈，成功补位观音桥商圈。同时，鸿恩寺商圈的快速成型也加速了商圈价值兑现。据数据显示，近3年来，整个鸿恩寺片区的房源销售金额已接近160亿元。（来源：重庆晚报）