郑州房产——地产中国郑州频道

房地产夹层融资暂停、银行上调利率、杭州房价的下跌，业界唱衰唱荣两者兼有。更有专家重新对2008年、2011年房地产市场降价趋势进行了分析，坊间有了三年降价理论。如今2011年之后的2014年到来了，房价究竟是升是降？

2008年和2011年房地产市场降价趋势和演化路径分析

首先是2008年房地产市场降价路径分析：出现了调整前房价飙涨期从2007年到2008年上半年,一线城市房价涨幅基本在50%以上。然后货币政策从紧叠加政策打压楼市:从紧货币政策:2007年1月至2008年6月,央行先后14次上调存准、6次加息;资金面紧张:存准攀升,银行放贷能力急剧下降;政策打压:2007年开始,政府先后从土增税清算、土地使用权清理、加大闲臵土地处臵力度、上调二套房首付比例及利率等多方面进行调控打压;后来房价开始短期急剧调整:一线城市较最高点跌幅普遍在30-40%,后降价情绪向二三线城市有所蔓延,但幅度低于一线;最后是恢复阶段:2008年9月央行进入降准降息周期,10月将住房贷款利率下限下降到0.7倍,最低首付款调整到二成,11月政府出台购买90平以下住房,契税、印花税等减免政策,11月初四万亿方案出台,房价于2009年3月企稳,再次进入上涨通。

2011年房地产市场降价路径分析:1)政策层面:2011年2月之后,一二线城市基本都开始限购;2)价格方面:2011年9月到2012年6月连续下跌;3)城市分布:一二线城市降价更早,幅度也更大,之后逐步向二三线蔓延。2011-9至2012-5,一、二、三四线城市房价指数累计环比下降2.34、3.55和2.36pc;4)库存分析:库存从2011年5月底开始加速上升,到2012年初上升了近50%,开发商降价潮得以蔓延;5)开发商分析:龙头开发商引领风潮。

这两次调整共通之处在于1)价格调整均处于加息和屡次上调存款准备金率通道;2)一线城市领跌,后向其他城市蔓延;3)大型房企是房价调整的先行者;4)房价经历短期过快上涨,土地市场溢价持续攀升;5)房价呈现较强的价格粘性;6)降价路径:去化率下降,库存上升,呈现量缩价平,房企被动去库存,之后量缩价跌,房企主动去库存。

从调研情况看,2012年到2013年7月一线城市房价上涨50%以上,短期积累了一定泡沫,房价调整压力显现,假设销量从一季度开始走弱,那么房价7月份可能出现环比下滑,房企也将渐次进入被动去库存进入主动去库存阶段。