相比北京，上海购房者的购买力可能略占上风。根据克而瑞的统计，2013年上海有超过三成的商品住宅成交总价段超过300万元，其中300万~500万元区间的房屋销售总额占去年上海商品住宅总销售额1/6左右。

但是，去年下半年高  价拿地的项目如果选择今年入市，必然会面临两种可能：要么牺牲利润率，以较低的成交价格卖房；要么持续放慢销售速度。无论选择哪种思路，都会影响公司的项目收益率。

也有业内人士相信，开发商如果能够及时调整产品策略，以低总价的产品吸引购买，应该还是有机会。毕竟目前上海的购房客群，并非全部来自上海本地。只要能够控制总价，在牺牲一定利润率的情况下，地王项目还是有望很快出货。

购买力之源：靠换房带动消费

搜房研究报告公布后，业界普遍对其公布的数据感到怀疑。报告显示，上海改善性购房者的预算超过六成总价高于300万元。其中，300万~500万之间的占22.58%，500万~800万之间的占16.77%。同期，北京的改善购房人群中，购买预算在300万~500万之间的人只占5.36%，500万~800万之间的占12.5%，800万以上的占3.57%。

事实上，北京千万豪宅成交火爆情况屡见不鲜。上述数据是否真实可靠？研究报告所选择的样本范围究竟有没有代表性？

负责上述研究的搜房网分析师潘一花说，他们的调查样本来自于上海87个项目的销售案场的917组看房客的随机抽样问卷。

记者参考了德佑、中原和克而瑞三家研究机构的数据加以印证。克而瑞的数据显示，上海市场去年总价800万以上的住宅成交，占到住宅成交总套数的4.26%，这个数据甚至远高于搜房网的调查。

如此高的购买力究竟从何而来？他们的需求是否能始终稳定？中房信研究总监薛建雄的观点和搜房网的研究报告一致，即300万以上总价房屋的主要购买资金来源需要通过置换二手房或者银行提供更多的按揭来实现。

这一部分购房者的资金来源不成问题，但是却极易受政策、经济、银行信贷等因素影响。一旦二手房市场的成交势头发生变化，或者市场风向上发生偏转，他们的购房意愿就会发生变化。

薛建雄说，目前楼市的购买力现状是两极分化严重。由于银行融资成本上升，对地产贷款风险评估门槛提高，按揭贷款普遍以基准利率放贷，刚需人群的购买能力其实一定程度上受到很大的影响。

相比之下，那些受到银行严格限贷限制，拥有房产或其他资产的购房人群，反而更有购买力。比如很多银行有不成文的规定，在这些银行购买上百万的理财产品，其获得相应贷款反而可能获得优惠。

但也正是这批购买力相对强的客群，其投资渠道和可选择面更宽，购房的迫切性却远远比不上刚需或者刚改客。正因如此，包括融创绿城、星河湾在内的上海高端住宅开发商去年都曾有改小户型，降低总价段卖房的举动。