机构博弈风险梯队

仅以信托为例，按中信证券（600030.SH）发布的一份研报，2014年至少将有近2500亿元的地产集合信托到期兑付，在万亿规模的到期兑付集合信托中，占25％左右。

相比而言，信托业单一资金信托的存量规模约是集合信托的2.8倍，到期的地产类单一信托规模数据可能大于这一数字。

仅以兴业银行叫停的夹层融资为例，即多为银行委托信托公司，向项目公司进行“明股实债”的投资，这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛，融资主体不仅包括中小型开发商，也包括部分上市房企。

“不同信托公司参与夹层融资业务的比例尚无统计数据，同时，不同银行的政策风险尚不明朗，因此对单家信托公司的影响暂无法估算。”上述信托人士坦言。

21世纪经济报道记者了解到的消息显示，此前多家大型信托公司希望在2014年自主业务中，加大基础产业投资信托和房地产信托的规模，而这两者均被认为是目前市场上的风险“低地”。不过这种计划，或受到银行风向的影响而转变。

以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式，在机构内部开始广泛运用。基于这种划分，认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小；三四线城市房地产渐出拐点，风险值得警惕。

而另一个风险梯队评估方式，则来自于抵押品和资金流的计算。北京某信托公司高管受访时认为，可以通过两个指标的控制，有效防范相关信托产品的风险预期。

这两种算法均基于房地产市场不会出现大规模系统性风险的推测，由于投融市场与项目往往存在资金错配，一旦房地产市场融资链条趋紧，“借新还旧”的模式受到波动，可能会使相关风险蔓延。

仅从集合信托发行数据来看，2014年以来，成立120只房地产集合信托，募集资金365亿元，相比2013年同期149只募集431亿元下滑明显。但从收益率来看，目前，房地产类信托平均收益在各类信托中翘首。

一旦开发商融资渠道堵塞，会大幅推高融资成本，相关投融金融产品的预期收益也会水涨船高。如果地产商大规模面临银行开发贷收紧，资金是否会通过别的通道介入？

“目前券商资管、基金子公司的房地产业务多是通道业务，其中自主管理的规模有限，更易受到银行等金主情绪的波及。”按北京某券商研究人士的说法，与此同时，两者的自主项目中，风控也面临升级。

不过对于不同的机构掌门人来说，对于风险的评估自有一套算法，不排除有机构逆市大规模介入的可能。

（来源：21世纪经济报道）