融创中国近日以9.75亿元巨资拿下240亩土地。融创中国董事长孙宏斌透露，融创中国今年底的净负债率还将维持在100%水平。据分析，融创与其它房企不同，主要有两张模式：一是高负债扩张；二是只在少数城市发展。其中，其高负债情况下进行大规模的土地扩张，实际效果如何？融创的此种模式值得探究。

有评论指出，融创中国的做法，类似于投资银行操作，以惊人的周转率为核心，辅以高成本融资，牺牲毛利率，快速拿好地，快速出售。但其效果仍需观察。

 1新闻事件：融创近10亿重庆拿地，摘得渝北区三幅高端地块
 2模式分析：高负债扩张+少数城市做深做精 听听孙宏斌解析融创模式
 3实际表现：今10月底达到274亿元同比增长70%；2011年-重庆融创毁绿建别墅？
 4模式探讨：融创中国 危险的三轮车模式

新闻事件：

融创中国（01918，HK）近日挥师西进，探营重庆土地市场，以9.75亿元巨资拿下240亩土地，这是该公司年内首次入渝拿地。

去年初时，融创差不多以同样的价格在重庆拿过地，一举购得南岸区茶园多幅商住用地，现在快到年底，融创再次出手，以近10亿元的价格摘得渝北区上述三幅高端地块。

模式分析：

一、高负债扩张

孙宏斌透露，融创中国今年底的净负债率还将维持在100%水平。

“我们并不打算降负债率，”对于资本市场通常持保守态度的净负债率指标，孙宏斌认为并不重要，“关键是现金流安不安全。”

高负债率之辩 孙宏斌业绩会再解融创模式

关于负债的问题，我们去年净负债率是104%，下半年，我们的负债率还会控制在这个水平，我们没想降低，因为现在账上现金多一些比较安全，而且钱现在很值钱。借钱很难。

净负债率这个指标，美国没有这个概念，只有香港的投资者看。这个指标是不对的，所以，我们今年选了一个新的指标：是销售额除以负债，我们这个比例排齐在前三名，我们现在是0.9，下半年可能会到2。

这个指标是最重要的指标，我们的现金流是非常安全的，因为我们的销售非常好，负债控制得非常好，为什么呢？我们从104%降到93%，这已经很难了。因为上半年我们并了绿城10亿的债，天津项目大概也有十几亿的支出，北京项目也是十几亿的支出。

二、只在少数城市发展 做深做精

融创营销中心总经理张强近期在一个论坛上表示，销售出身的孙宏斌曾将顺驰的教训归结于三方面：一是房地产企业必须管理好现金流，管理不好现金流，企业就有问题；二是，无论多大的开发商，它也许进了20个城市或者50个城市，但是它的利润来源可能只是少数城市，并不是每个城市都赚钱；三是进入太多城市，管理就会存在隐患。

对于有观点质疑融创只在京津沪渝以及苏南等少数城市发展是否能够做大规模的质疑，张强认为：“我们选的这些城市经济总量比较大。在京津沪渝和苏南这几个城市发展拿地不用担心消化量有问题，你去了30个城市不代表每个城市都能够赚钱，也不能代表每个城市单盘能力都很强。我们的战略就是聚焦少数城市，把每个城市做深做精，让每个单盘项目都可以出来现金流和利润。”

“我们理解的高端精品不是只做1%的客户群。像绿城做的是3%或者5%的人群，而融创高端精品的人群一般定位在20%~25%，它不是绝对意义上的高端，但是它并不妨碍有些项目追求5%的客户群。”张强介绍。

实际表现：

合约销售金额：达到274亿元同比增长70%

截至2012年10月底，累计实现合约销售金额按年增70%至274亿元人民币。

重庆贡献排最后

合同销售金额按照城市贡献占比为北京19%、天津17%、上海区域(包含上海、无锡、苏州、常州)54%、重庆10%。

2011年：重庆融创毁绿建别墅？

曾经号称“中国欧盟生物多样性保护示范区”、占地近千亩的山地森林公园,近年来被房地产开发商逐渐蚕食。规划经过调整,大片绿地变身“别墅区”。

一些居民认为，重庆融创涉嫌打着欧盟项目的旗号，玩弄概念，虚假宣传，欺诈消费者。一些业主说，他们当初买房正是看中1000亩的欧盟示范区，结果却被开发商偷换了概念。

模式探讨：

融创拟发行票据被评为“B+”

不久，标准普尔将融创拟发行的优先票据评定为“B+”，该评级机构担心：融创财务风险进取，一旦销售下滑，其流动资金状况在未来12个月或受压，而大于预期的收购或引致明显的债务融资，或将对流动资金造成压力。

此外，上述招银国际睿智投资研报还透露，融创10月份曾发布过收购绿城项目及新的合资公司的通函，一旦这项计划开始操作，至今年6月30日银行借款将由124.5亿元增加至176亿元。该机构分析称，净负债比率将由合并合营公司前的93.4%激增至151.0%，高于1倍净资产负债比率会是一个值得关注的问题。

评论：融创中国 危险的三轮车模式

融创中国的做法，类似于投资银行操作，以惊人的周转率为核心，辅以高成本融资，牺牲毛利率，快速拿好地，快速出售。融创中国好比一辆马车，拉车的马就是高周转，左轮是低成本拿好地，右轮是高成本信托融资，在双轮驱动下，拉车的马望着眼前诱人的草料—期权，拼命拉车。但对于融创中国来说，惊人的周转率凸现其土 地储备和资金瓶颈。为了让管理层除“速度”优势之外，继续保持“耐力”，孙宏斌还给他们带上了股权激励“金手铐”，但其效果仍需观察。

（来源：凤凰网重庆站）