地产传奇人物孙宏斌重回舞台中央。
在8月29日融创中国中报业绩会上,孙宏斌将今年销售目标由原定的220亿元,上调到300亿元。三个月前,孙宏斌再度援手宋卫平,一举收购绿城中国在上海9个项目50%股权。此前,融创曾接手绿城的无锡地王项目。孙宏斌和宋卫平,一个受过伤的男人与一个正在受伤的男人之间的握手,搅动了平淡的地产江湖。
紧随其后的7月下旬,孙宏斌又以16.44亿,溢价37%率夺得上海浦东一住宅地块。
动作频频的融创,演绎了一出地产骇客再度归来的剧本,瞬间聚焦了业内的所有目光。5年前,这个“地产狂人”提出以速度击垮一切竞争对手,却戏剧性的让自己也被速度击垮。其一手创办的顺驰13年间,土地储备740万平米,市值超过150亿元,在一夜之间倒塌。
此次出现在媒体面前的“孙郎”,出言谨慎、低调。但对于融创中国5年之后迅速崛起感到困惑的媒体一如既往的将热情倾注于融创较高的净负债率和现金流安全性。
对于类似的质疑,孙宏斌颇有些愤愤不平。“我们没打算降低净负债率,因为净负债率指标不能完全反映现金流安全度,而销售额和净负债的比率更能反映,从销债率看我们的现金流是安全的。”
这句话并不新鲜。尽管孙此次创造了销售额和净负债的比率这样一个指标,但着眼点还是在于销售。在顺驰时代,孙宏斌首创了“地产戴尔”模式:通过“拖”字诀,合理拖欠土地款、工程款、广告款等诸多款项,款款相欠。在拿地、开工、开盘环节上,孙宏斌又实施“快”字诀,节节加快,争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作,四线对表(研发、开发、销售、工程四个部门的快速联动计划)”被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。
本报研究发现,融创中国的做法,类似于投资银行操作,以惊人的周转率为核心,辅以高成本融资,牺牲毛利率,快速拿好地,快速出售。融创中国好比一辆马车,拉车的马就是高周转,左轮是低成本拿好地,右轮是高成本信托融资,在双轮驱动下,拉车的马望着眼前诱人的草料—期权,拼命拉车。但对于融创中国来说,惊人的周转率凸现其土地储备和资金瓶颈。为了让管理层除“速度”优势之外,继续保持“耐力”,孙宏斌还给他们带上了股权激励“金手铐”,但其效果仍需观察。
独门秘技:高预收账款周转率
在收购绿城项目股权时,孙宏斌一直强调,融创中国的现金流没有问题。融创中国真有那么财大气粗吗?
2009年底,融创中国的资产负债率仅仅比深陷“破产风波”中的绿城中国低。在融创中国2010年上市后,资产负债率一度下降到70.39%。但是到2011年底,融创中国的资产负债率又窜升到77.97%,这在在港上市的主要内资房企公司中并不算低。
资产负债率高,并不完全意味着企业的现金流紧张。在房地产企业的负债里面,预售房款被列为负债进行处理。按孙宏斌的话说,“销售额远远高于银行借款和应付土地款的总额,那么就不必担心。”只可惜这句话并不适用于融创中国,融创中国预收账款占借款(短期和长期之和)之比远远低于主要几家上市房地产公司,而处于破产风波中的绿城中国却是非常之高。
表2:H股内地房企预收账款占借款(短期和长期之和)之比
2011 2010 2009
融创中国0.50 0.25 0.92
绿城中国1.42 1.40 0.94
龙湖地产1.44 1.52 1.37
恒大地产0.61 0.77 1.71
SOHO中国0.97 0.63 0.64
数据来源:wind资讯上市房企年报
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