北京:限价令没完全解禁 刚需房二季度入市

来源:地产中国网 2014-02-13 08:47:00

 单价9.5万元高价盘引发购房人对于房价失控的担心,业界普遍认为今年房价走势趋稳为主

 现阶段放开的几个高价盘,并不意味着限价政策的完全取消。监管部门为了控制整体均价,四万元以上的住宅项目仍将缓慢逐步解禁

 春节期间,几个高价盘的相继获批入市,让刚刚过了节的购房人不再淡定了。尤其是位于北五环附近的绿地中心项目以9.5万元的价格获批入市,让许多人都开始担心房价会在今年继续暴涨,自己会被市场抛得越来越远。

 但实际上,很少有人注意到,单价9.5万元的绿地中心并非住宅产品,获批的146套房源平均下来都是710平方米以上的超大户型,与普通购房人关系并不大。但不可否认的是,除此之外,1月份仍有多个超过4万元的高价住宅项目入市,并且由于去年所售土地的价格不菲,今年还将有更多的高价盘等待入市。对此,业内人士认为,这些高价项目确实对整体房价走势起到了带动作用,但随着二季度更多的刚需项目入市,加上政策调控将采用市场和行政结合的手段。预计今年房价将以整体趋稳为主。

 四万元禁令年初全面放松 多个高价项目低调入市

 新年过后,刚一复工,一则“单价9.5万元高价房获批入市”的消息就搅动了楼市的一池春水。事实上,这个位于大望京区域,南靠望京SOHO,北临北五环的绿地中心项目,是绿地在北京打造的重点商业写字楼综合体。其领证时间确切地说是在春节前一天,1月29日以9.5万元/平方米的均价获准入市销售的。

 之所以开年后才被爆出,有分析人士称,主要是由于绿地集团刻意低调,专门选在即将放假的当口获批,使得如此高的价格并未立即引起足够的关注。2013年赚得盆满钵溢的地产界也多处于放假状态,直到节过后,媒体和开发企业们纷纷重新开工时,方醍醐灌顶如梦初醒般地大吃一惊:五环都10万元了, 并且还是非住宅项目!

 虽然望京区域素有“第二个CBD”之称,其区域价值也早已经非昔比,但在“限价”背景下获批每平方米10万元的项目,很难不被视作一种标志性的事件。因为,在此之前的两个月里,北五环、东南五环一些零星的中高端项目,还在为每平方米获批4万元左右,和官方费劲磨合。对此,亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存就认为,这标志着四万元以上不批预售,解禁了。

 不仅是绿地中心,还有多个项目选择了在新年前后关注度最低的当口入市销售。作为现房项目,位于东四环内的山水文园就赶在除夕前刚刚获批了预售证,单价高达五万元以上。而西北五环的豪宅项目五矿万科如园则在大年初一获批销售,单价同样高达五万元以上。

 1月20日,同时获批了两个单价超过65000元/平方米的豪宅项目:朝阳孙河的泰禾·北京院子和丰台区的阅园(紫辰院)。如果说单个高价盘入市还可以视作“漏网之鱼”,那1月份多个四万元以上项目甚至包括十万元项目地获批,在业内看来都意味着,困扰北京高端住宅市场的“四万元限价令”开始全面解禁。

 还将有更多高价豪宅今年入市

 对于近十万元的获批价格,绿地集团相关负责人表示,考虑到望京已经成为各大跨国公司总部的关系,10万元的售价并不贵。另外,他同时也表示,绿地中心项目是望京区域标杆性的写字楼产品,并非住宅,取证的146套房源,平均下来每套的面积都在710平方米以上,并非普通住宅,因此并不在住宅四万元禁令的限价范围内,同时也与住宅价格没有直接的可比性。

 对此,业内认为,虽然绿地中心并非住宅类产品,但北京楼市一向是同位置的住宅售价要贵过商业写字楼。而北五环目前的住宅价格都在四万元到五万元之间。因此,该项目地高价入市也给了整个望京和奥北区域其他在售的住宅项目充足的信心。

 并且在这次开闸放水之后,年内预计还将有中赫万柳书院、保利海德公园等一系列接近十万元单价的高端楼盘计划入市。而这些高价房虽然与大多数购房人关系不大,但其房价整体走势具有的带动效应,仍令很多普通购房人担心会离市场越来越远。

 对于这样的担心,亚豪机构副总经理任启鑫则认为,土地价贵,是倒逼高端项目不断出现的必然产物,尤其是在当前商品房保障房、自住型商品房的三元格局下,商品房泛高端化明显,高端市场被放开就成了迟早的事情。

 土地高价倒逼住宅价高 1月份住宅用地成交创6年来新高

 刚刚过去的1月份,土地市场就出奇地火热,更加剧了未来高价盘增多的趋势。

 根据亚豪机构统计数据显示,1月份北京土地市场共成交26宗土地,累计吸金金额达到405.92亿元,仅微微次于去年11月份的406.98亿元的月度成交高点。而在成交的26宗土地中,住宅用地再次成为成交主力,达11宗,创下自2009年以来连续6年时间里的同期新高。与此同时,自住商品房用地持续保持着高占比率,在1月份成交的11宗住宅用地中,含有自住型商品房的地块就占据了10宗。

 另外,根据北京市土储中心的数据显示,截至2月7日,北京市尚有16宗经营性用地正在交易,其中大部分将于2月份完成成交。可以预见,2月份土地市场仍将保持火热态势,有望迎来另一个成交高峰。

 对此,京城一家房企的副总经理对北京青年报记者表示,他所在公司的一个高价项目二期就始终未能获批,但公司方面又不愿低价卖,因为土地的成本价格就接近两万元,不卖上四万元,就很难获得利润,因此就一直处于搁置待上市的状态。

 他也认为,现阶段放开的几个高价盘,并不意味着限价政策的完全取消。监管部门为了达到控制整体均价的目的,四万元以上的住宅项目仍将缓慢逐步解禁。而在楼市整体供应较少的一季度,几个高价盘的入市会造成成交均价较高。预计从二季度开始,随着刚需项目的启动,整体价格才有望被拉低。

 房企不担心成交腰斩

 新盘将在二季度入市

 几个高价盘的相继入市,虽然拉高了楼市的整体价格,但由于购买者相对小众,并未像刚需盘那样出现入市即售罄的火爆。相反,由于在售项目多为高价盘,也导致楼市成交的不断走低。根据亚豪机构统计数据显示,1月份,包含首开熙悦睿府·书香、红杉公馆、金隅香溪家园、亦庄金茂悦等项目在内,北京楼市仅有7个项目开盘。无论是同比去年1月份的17个项目,还是环比去年12月份的24个项目,新盘供应都大幅削减。

 与此同时,1月份成交量也遭遇了腰斩。统计数据显示,2014年1月,北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。6908套的住宅月成交量也仅高于2012年1月时的4473套,成为自2006年商品住宅开始网签以来,近9年元月商品住宅销量出现的第二低位。

 不过,土地市场的火热证明短期的销量锐减并未影响房企对于后市的判断。任启鑫就认为,短期的成交萎靡对于大部分房企来说并不用过分担心,造成的原因既有春节淡市的传统因素影响,也有短期内买卖双方观望,房企惜售情绪加重、推盘积极性降至历史冰点的因素。

 他预计,从2月下旬开始,北京的住宅项目开盘量将逐步增加,尤其到了第二季度,刚需项目、改善型项目、豪宅别墅都会积寻求销售。从去年开始延续至今的土地成交高峰也必然促使今年将有更多的商品房、自住型商品房入市。目前的楼市存货低的压力并不会长期存在,也难以对市场形成明显的预期性影响。

 ●预测●

 关于房价走势全面趋稳成业内共识

 1月份,楼市成交量大幅下降的同时,成交价格并没有出现明显的起伏。据亚豪机构统计数据显示,1月份,北京商品住宅成交均价为26181元/平方米,与上月基本持平。

 在业内看来,房价或将持续保持在高位震荡,市场在马年趋稳也已经成了共识。

 全国房地产商会在1月末发布的《2013-2014年度中国房地产市场报告》中指出,今年我国房地产市场供给将会增加,在经济平稳增长背景下,房地产需求将保持平稳,房价涨幅将进一步回落,全年走势呈现前高后低态势,房价总体保持基本平稳。

 上海易居房地产研究院副院长杨红旭也预计,2014年楼市将在高位震荡并逐步降温,但房价以企稳为主,不会明显下跌。他认为,2014年楼市再现去年辉煌的可能性不大,因为其自身有短周期的规律。2012年见底反弹,2013年趋于回暖、部分城市过热,2014年高位震荡、慢慢降温。这其中既有市场自身调整的机制,也有政策继续收紧的原因。

 而首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在分析时也表示,银行收紧按揭贷款,这将影响购买力。并且在政策层面,十八届三中全会以后,用市场的手段调节房地产市场的思路已被确立,并且转向“长效机制”的思路也十分明显。

 不过,这种长效机制的建立和铺开需要时间,限购政策取消一蹴而就也会引爆危机,较长一段时间的“过渡期”是必需的。而在过渡期内,目前的楼市调控难以放松,但市场手段将更多得到支持,房价也会以趋稳为主。

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