绿地又“火”了一把！这次不是因为要赶超万科，而是其在北京大望京地区的绿地中心项目服务式公寓产品拿下了售价为94996元/平方米的天价预售证。

“我们均价是11万-12万元/平方米，而且只有78套，”望京绿地中心一位销售人员2月12日对《华夏时报》记者如是说。

有意思的是，目前望京绿地中心项目周边的住宅售价才不到6万元/平方米，同类商住属性产品，售价只有4万多一平米，望京绿地中心如此高的报价，目前基本很难卖出去。

“标价这么高，除了用来抵押融资，想不到有别的出路。”中原地产研究部总监张大伟如是说。

天价拿证

穿过一条停满汽车的马路，记者便看到“绿地中心”四个大字，与之遥相呼应的是背后空旷的土地和正在施工中的楼盘。从外观看，绿地中心周围空旷寂寥，住宅林立，人烟稀少。

北京市住建委官网预售证显示，此次获批的为绿地中心4号商务办公楼，批准销售套数为146套。其中服务式公寓拟售价94996元/平方米，商务办公拟售6万元/平方米，预售许可证性质为非住宅类。

该地块东至大望京街，南至望京中环路，西至新望京干道，北至大望京二号路。土地使用性质为住宅、商业和综合用地。

售楼处大门紧闭，仅见2个保安在门里站着，《华夏时报》记者进去后，工作人员显得很诧异，售楼处里黑暗空旷，只有几个工作人员在聊天。“除了服务式公寓，我们的写字楼都已经卖完了，销售团队也都搬走了，只剩我们几个外聘人员。”一位工作人员如是说。

记者从售楼处了解到，绿地中心4号楼共建55层，顶上10层为服务型公寓，剩余的楼层为写字楼。“写字楼已经卖完，而服务型公寓将于今年6月份开盘。”一位销售经理如是说。

值得注意的是，预售证显示绿地中心4号楼准许销售面积为104157.54平方米，“这十万平方米货值近百亿，当时这个地才25亿。”张大伟表示。

《华夏时报》记者了解到，绿地集团2010年9月通过招标竞得北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地，而当时折合楼面价仅为7696元/平方米，建筑面积为33.58万平方米。

然而记者以买房人身份咨询绿地中心上述销售经理，他表示，现在服务式公寓的均价在十一二万左右，两千多万起价，户型是200到500平方米不等。

如果按照当时拿地价格7696元/平米计算，仅仅时隔3年，楼面价格已翻涨近15倍。

张大伟对记者表示：“商住房容积率低，采光等不如住宅，定价这么高有些不切实际。”

据记者了解，绿地中心项目虽属于大望京村的中心地段，但周边住宅林立，大望京村的高端住宅价格在6万左右，其中保利中央公园均价才为6.2万元每平方米，远洋万和公馆的均价也仅为7.5万元每平方米。

“服务式公寓一共有78套，将于今年6月份正式开盘，精装交付，现在交一万，就可以排号。”上述销售经理对记者表示。

“绿地中心这一项目可以说是属于商住类，商业项目的定价并不受限制，这一接近10万的定价并不代表北京限价政策放松。从北京两会等传出的政策信号看，在北京自住房没有大量上市的情况下，北京限价将会持续高力度执行。”张大伟如是说。

留用抵押融资？

《华夏时报》记者调查了解到，北京望京绿地中心虽然已经拿到预售证，商务办公已经售完，但是服务型公寓却一直没有动静。

如此高的定价，不禁让人怀疑绿地的定价动机。“业内都在传，绿地中心一部分房源做了内部抵押，去做融资了。”一位不愿具名的开发商负责人对《华夏时报》记者如是说。

服务式公寓是属于非住宅类项目，它所受到的拘束性跟普通住宅相差甚远，据记者了解，该项目不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等；权限为50年而且贷款期限不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；尤其不能享受普通商品住宅的税费优惠，不能办理户籍手续；而且水、电等费用标准一般高于住宅项目。

对此，张大伟表示：绿地很有可能把这个公寓当做抵押资产，用来融资，这十万平方米货值可是100亿，当时这个地才25亿。要不很不能理解如此高的定价，谁会来买，毕竟十万的单价在北京可以买个很好的高端住宅。

“我们不会做抵押融资，这个项目就是拿来卖的”，绿地京津部总经理石文红对《华夏时报》记者断然否决了这个说法。

 然而根据市建委有关规定显示，朝阳区崔各庄乡大望京村1008-625、627地块商业金融项目，建设内容为商业金融及配套。该项目建成后，商业金融部分由北京绿地京华置业有限公司持有或经营管理，不得对外销售或转为其他用途。

“从预售详细内容看，该项目是服务型公寓，计算价格并不等于住宅，更多是属于商住类物业。按照政策规定和土地出让的内容，这一地块不应该有商住类物业出让。”张大伟表示。

“高端都是报价高，为了融资，卖不一定是真卖，将来也不一定会卖。”张大伟如是说。

在记者问到定价高的原因时，绿地京津事业部营销总监李蓟对记者表示：“我们今年年中会开盘，5月份样板间就会出来。该项目不是传统意义上的住宅、公寓或公馆，它是一个新的产品，目前在国外比较流行，它主要是为绿地中心办公的业主做配套，有一种小会所的概念。”

一方面是业内猜测，一方面是绿地矢口否认。绿地中心天价楼盘为2014年楼市大戏开幕，开了一个不大不小的“玩笑”。

 （来源：华夏时报）