View: 2013年，龙湖地产进一步强调“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略，在既有城市深耕发展，审慎进入年销售额超过400亿元城市，项目向一、二线城市近城区域聚焦。2012年以来龙湖开始实施高周转战略，企业提出控规模策略。龙湖地产一直在努力从开发商向综合性运营商转变，把每年销售回款的10%以内投入到商业地产，计划每年开1-2个购物中心，用15年的时间加大商业地产份额。

高周转策略收效明显，超额完成销售目标

在产品转型和高周转的双重推动下，2013年龙湖销售业绩稳定增长，销售金额为481.2亿元，同比增20%，超额完成全年460亿元销售目标。企业自2010年销售从183亿元增长至333亿元之后，一直停留在300亿-402亿元，销售增长相对缓慢。一方面是由于企业较为审慎的扩张战略，另一方面则是企业项目转型等的影响所致。销售增长的缓慢以及企业持续扩张，导致企业存货相对较高，周转速度有待提升。扩纵深的战略效果有所显现，龙湖单城市单项目产能突出，年内销售额超过60亿元的城市增至4个。

在高周转战略的推动下，企业向一、二线城市近城区域转移的战略效果开始显现，一、二线城市销售占比的增加促进了企业整体销售均价的回升。全年销售均价11296元/平方米，同比增长18%。观察2013年龙湖的各月销售情况，除二月份是春节假期，销售较为平淡之外，各月销售规模较为稳定，主要是因为龙湖目前的产品主要面向刚需，市场销量较好，企业控制好推货节奏就能保持月度销售的相对稳定。

深耕战略效果显现，单城市产能突出

龙湖地产2013年销售金额区域分布显示，西部、环渤海和长三角地区依然是企业销售的主要来源，但是与2012年相比，企业新进入的华南和华中地区，也开始陆续为企业业绩增添光彩。从单城市产能角度来看，销售60亿级城市年内达到4个，企业纵深化发展成效开始显现。

2013年龙湖地产的单城市产能达到30.78亿元，在重点企业中位列前列，这主要得益于企业的纵深战略。按照销售贡献的不同，龙湖地产将所进入的城市分为销售超过60亿元、30亿-60亿元、15亿-30亿元三个等级，在增加城市布点的同时，深化已进入城市的业务扩张。

重庆和北京作为企业的两个大本营，是龙湖地产销售贡献最多的城市，全年销售占比分别达到23%和16%，其中重庆地区销售额达109.8亿元。年内新增两个60亿级城市，即杭州和成都，销售贡献都达到13%。销售贡献排名第五的城市西安，全年销售金额约27.5亿元。可以看出企业没有30亿-60亿元销售级的城市，企业需要进一步深化在已进入城市的业务发展，才能实现各级城市的平衡。

近城化拓展，低价收获优质土地

龙湖地产的城市进入策略是年商品房销售额在400亿元以上的城市，这些城市大多是市场容量较大的一、二线城市。2013年上半年龙湖首次进入长沙、昆明和苏州，下半年进入济南，使版图继续扩大、降低区域风险，也把所在城市由2012年底的17个增加到了21个。2012年开始进入大规模的土地储备换仓阶段，企业新增土地储备近70%位于一、二线城市，2013年新增土地储备都位于一、二线城市核心或近城区域，新增的项目大多靠近市区和轨道交通，这些区域土地升值潜力和市场容量都比较大。

新增项目向一、二线城市近城区域转移必然导致企业土地获取成本攀升，但是总体来看龙湖地产的新增土地成本较为合理。龙湖地产2013年新增土地501万平方米，平均楼板价3382元/平方米。虽然土地成本较2012年明显上升，但是从新增土地储备所在区位来看，这一成本并不高。这主要因为龙湖坚持审慎拿地的战略，不参与高价地块的竞争，其2013年新增土地储备平均溢价率仅12%。另一方面龙湖2013年的新增土地储备主要集中在上半年，尤其是1-4月份，土地市场尚没有异常火热，拿地时机较好。

持续获得低息融资，债务结构长期化

龙湖地产财务状况一直以稳健著称，2013年上半年底持有现金132亿元，净负债率仅为64%，处于行业中等偏下水平。在债务结构来看，一年内到期的负债仅占全部负债的16%，仅占持有现金的41%，短期毫无财务压力。龙湖债务结构持续长期化，上半年有息负债的平均年期从2012年4.1年进一步延长到4.7年。

与此同时，企业连续成功以较低的成本融资，平均融资成本也是不断下降。龙湖2013年1月和7月分别获得10年期5亿美元优先票据及4年期76.7亿港元银团贷款融资，资金成本分别为6.75%和Hibor+3.1%。2013年平均融资成本从2012年的6.72%进一步下降至6.35%，处于行业较低水平。（来源：克尔瑞）