【地产中国网·独家盘点】2013年，拜时代所赐，不少房企赚得“盆满钵满”之际，被边缘化的老牌房企沿海家园（01124.HK）却未能享受行业红利。

屋漏偏逢连夜雨。于沿海家园而言，过去一年身处多事之秋，原本萎靡不振的业绩再度雪上加霜，致使高层频频震荡；其他房企如火如荼融资之际，虽有香港融资平台的沿海家园却未能撬动资本大门；当房企大鳄们在地市淋漓“大战”之际，土地储备并不宽裕的沿海家园亦无参战动力。

“困”而思变。深陷泥潭的沿海家园正在转型路上艰难前行：向轻资产公司迈进、尝试地产金融、探索品牌及管理输出。这些“概念化”的动作，能否拯救“颓废”已久的沿海家园？

业绩魔咒

在这个强者恒强的时代，沿海家园被同行远远甩在了身后。

1997年就跃入香港资本市场“龙门”的沿海家园，近几年在债务危情下，被迫“断腕求生”，尽管如此，也未能扭转业绩颓势。据其去年12月公布的最新成绩单显示，去年3月至9月底，合约收入15.5亿港元，同比下降20.7%；公司拥有人应占溢利仅为3420万元港币，同比大幅下滑60%；物业租金收入为150万港元，同比下降83%；毛利率则由去年同期的30%降至24%。

颓势不止于此。早在2012年，由于债务危机和销售缓慢，标普就把沿海家园评级为国内“最差房企”。标普认为，出售资产后，该公司项目有限，并集中在实施限购的城市。据了解，该公司项目主要分布于北京、上海、深圳、大连、武汉等一二线核心城市，而且在售项目数量有限。

其实，近年来，沿海家园的发展如慢牛，业绩一直处于下降的趋势。早在2006年，沿海家园引入的股东对其业绩寄予了厚望，但多年来，由于市场拓展乏力，导致其业绩乏善可陈。2007年以来其营业收入几乎是保持着极低增幅，2010-2012年的营业额分别为37亿港元、72亿港元、37亿港元。净利方面，2010-2012年分别为1.5亿港元、6亿港元、0.93亿港元，数年来也没有明显增长。对此，多家评级机构曾发布报告提醒，沿海家园投资组合较窄，且集中在限购城市，去库存存在较大挑战。

分析人士指出，沿海家园只追求面的铺开，而忽略了点的深耕，每个城市只有一个或两个项目，广泛的地理分布会对财务和管理资源构成压力，导致较低的执行和运营效率。

对此，一位沿海家园内部人士称，由于吃过金融风暴的亏，因此，老板不以追求规模为发展目的，而主要守在了财物安全。但目前来看，此招并未给沿海家园带来稳健的发展，相反，在调控的阻击下，这家公司开始走下坡路。

正因为掌舵人的“安于现状”，导致其业绩疲软，也致使高管频频动荡。据了解，去年4月，沿海家园宣布执行董事王斌因决定投入更多时间于个人发展而辞任；短短数月之后，其独立非执行董事邓立人提出辞职；早在2012年底，五位高管同时宣告辞职，包括了公司董事局主席曾文仲、总裁王军以及另外三位执行董事。沿海家园当时把五位高管的辞职归咎于“董事会改组”。分析人士则认为，接二连三的高管离职，对沿海家园来说并非偶然，而是业绩持续疲软，高管们可能会存在着这方面的压力，同时也可能高管们与公司创始人发展理念不一致。

而高管的频繁震荡，导致发展理念难以在短期内统一，长期规划也很难执行，也影响业绩增长，这也让沿海家园陷入了“恶性循环”的怪圈。

自我突破

在业绩“魔咒”困扰下，沿海家园新的管理团队展开了一场声势浩大的转型大戏，以求摆脱困局。

此前，沿海家园战略管理部总经理陈昕告诉地产中国网，公司的转型简单来说是商业模式的转型，即从房地产开发商向房地产运营服务商转型。他认为，开发商和服务商最大的差别在于，传统意义上的开发商在价值链上的活动基本是封闭的，而服务商做的尝试是把价值链开放化。

经过整合，目前沿海家园旗下共有四大板块业务，即沿海创投、沿海基金、沿海地产和沿海绿科，并将城市发展运营服务、金融管理服务、房地产项目开发运营服务、房地产工程管理服务和健康住宅技术实施服务等价值链进行整合，形成了一套有别于传统房地产开发模式的“沿海商业模式和组织管控模式”。

陈昕举例说，在投资这一块，当拿完地以后，可以把一部分股权转让给到别的投资者，因而很快能够把投资回收；在基金这一块，融资以后可以做基金管理，可以收基金的服务费；在地产开发运营服务方面，可以收取运营服务费；在工程管理服务阶段，可以通过施工组织获取承包的管理费用。

沿海创投总经理夏向龙告诉地产中国网，投资板块都由沿海创投公司把控，包括找地、找资金都会通过沿海创投，沿海的基金也会以内股、控股等参股形式服务于沿海创投公司。此外，“我们会介入没有品牌开发商的地块当中，通过引入沿海的资金、开发管理能力，在将沿海创投的管理规模做大的同时，也能为小型开发商更好生存提供帮助。”

据了解，沿海创投在谈及已有的项目有1000万平方米，投资区域集中在一二线城市、珠三角、长三角、京津环渤海等。夏向龙透露，目前创投基金规模在150亿左右。

尽管转型早已铺开，但在金融上收效明显，但从整个公司的业绩来看，此次转型的效果并不明显。

分析人士指出，在房地产开发领域，沿海家园基本不会在公开的招拍挂市场拿地，而是以股权合作的方式取得项目的管理权，此前，收购北京昌平老烂尾别墅项目北京湾就利用的此种方式。“但由于股权分散，股东之间稍有不和，就会导致一系列的纠纷，因此这种方式也暗藏着一定的风险。”

此外，尽管沿海家园将其业务范围伸向了地产投融资业务，可以通过基金等方式募集资金，但这种方式可能会提高其资金成本。“这也是没办法的办法了，由于业绩增长乏力，香港上市平台发债、贷款等方式都不被投资者看好，因此只能采取这种更加开放的模式去融资。”

的确如此，据地产中国网了解，去年以来，当大多数内房股纷纷海外发债融资之际，沿海家园鲜有海外融资、借款动作。

“给我们再给三年的时间，我们会给大家很多惊喜。”上述沿海家园内部人士称，除了地产之外，沿海还有很多业务，其实集团的实力还是比较强的，未来通过各种资源的整合，相信会有很好的发展。

但问题是，这条转型之路对沿海家园来说，成功尚且遥远。