当“重回一线城市”成为实力房企的普遍共识时，“逐鹿”北上广深势必是他们的不二选择。这其中，尤以京沪更甚。“北京楼市太挤了。”一位房企高层如此形容2013年的北京房地产开发市场。这句话的背后，暗示的是北京楼市2013年销售排行榜的洗牌。

克尔瑞日前发布的《2013北京商品房企业销售排行》显示，融创中国以销售额及销售面积“双料冠军”的身份，改变了此前万科、首开长期领先的格局。而从项目榜单来看，商品住宅销售金额和销售面积前20名中，半数以上都是高端住宅，西山壹号院、远洋Lavie、鲁能七号院等楼盘十分抢眼。

“以高端住宅为主的项目和企业崛起，反映出北京市场结构正发生变化。”北京市房协相关负责人表示，后“京七条”时代，北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局将愈发明显，“2014年的高端住宅市场必将有更为突出的表现。”

“得一线者得天下，得高端者得天下”已成为当下房企高管的新共识。

高中低端三分市场

与两三年前“得二三线者得天下”的口号相比，一线城市因其风险低、利润高、资源集中等优势，成为2013年诸多房企的“回归”之地。从销售业绩比例来看，融创、远洋、龙湖、方兴都以北京作为重镇，华润、鲁能等也开始呈现黑马姿态，过去以二三线城市开发为主的恒大同样在2013年成功进京。

“随着北京未来自住型商品房大量入市，公司今后可能会考虑减少刚需产品开发，逐渐向中高端市场转移。”一位全国性品牌房企北京负责人认为，未来在北京市场，必须避免自身产品与自住型商品房的“硬碰硬”。

多年来针对楼市的调控实践也表明，高端市场始终受到购买力青睐，所受政策的影响并没有想象中那么大，并屡屡逆市畅销。融创中国董事长孙宏斌就表示，在限购限贷和20%所得税的政策影响下，北京楼市换房成本直线上升，改善型置业者的惜购心理反而给高端楼盘提供了发展机会。

从目前不同机构公布的2013年北京楼市销售榜单来看，共同特点是越来越多的高端项目跻身前列。不仅有西山壹号院、远洋万和公馆这类榜单的“常胜将军”，还有以生态别墅产品定位的鲁能七号院等黑马项目。

“稀缺的自然资源和产品形态，使得高端物业的抗风险能力更强，特别是一线城市的类别墅产品，其资产保值增值能力更坚挺。”北京鲁能置业营销负责人说。该负责人表示，这类置业者对高端楼盘的价格因素相对不太敏感，他们更看重产品品质，品质已成为高端项目能否畅销的关键因素。

为此，鲁能七号院项目在拿地时首先瞄准顺义区潮白河、水上公园、森林公园等优质的自然资源，并以1.0的容积率和新古典主义建筑风格，营造出院落产品。同时，向全城开放工地，迎接市场与客户的监督检验。“前几年因为市场调控，很多企业开始加大布局刚需产品，但近年来融创中国、远洋地产、鲁能地产这类以高端产品为主的开发企业已呈崛起之势。”北京市房协相关负责人认为，这一战略更符合未来楼市的调控格局，“政府将承担更多的中低端住房需求，而市场则将成为中高端产品的竞争战场。”