“现金流”揭开洗牌大幕

对于业绩与利润的追求从来没有懈怠，对于资金密集型的房地产行业，永远保持现金流，才是稳居行业上游的最佳保证，而要想保证高周转，土地无疑是其确保业绩的关键所在。

梳理近年来房企的财务报表，可以发现在市场行情向上的情况下，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长。世联行市场研究部总监吴志辉指出，受累于地价上涨而房价受限，目前房地产企业的平均净利润率为15%，且只有部分优秀企业的经营能力能跑赢平均水准。

这样的“严峻考验”在成都同样存在。有业内人士透露，受金融政策的预期影响，今年成都开发商的资金将受到限制，销售回款会比较差。与此同时，成都预计有200个左右的新建住宅将在今年年中扎堆入市，对于保持“高周转”运作的房企而言，伴随着资金面收紧力度有增无减，这也代表着竞争的激烈与短期销售压力的增大。

事实上，据监测，全国2012年下半年共成交土地建筑面积达3.79亿平方米，2013年全年成交7.49亿平方米，这些土地预计将在2014 年下半年集中上市。克尔瑞研究中心就此“支招”—根据历年的情况来看，资金流动性在上半年普遍较好，针对刚需的个人住房贷款无论是在利率优惠的程度上还是贷款审批的严格程度上都远好于下半年。因此，在上半年抓住窗口期跑量销售将成为企业2014年最安全的销售策略。

陈真诚也指出，2014年，房地产企业应未雨绸缪，更加重视资金链问题，重视融资等问题，努力确保资金链不断裂。在更积极主动地快速去库存，尽可能快速回笼资金，充实企业资金链的同时，拓宽融资渠道，谋求融资多元化。

另一方面，以成都房地产市场为例，无论是争夺销冠的蓝光、保利、绿地，抑或暂居其后的万科、龙湖、华润等品牌房企，甚至是大量的中小房企，都在这场以缺钱为名的“大幕”下迎接着全新的变化。

值得注意的是，在政策收紧之下，大型房企在房地产信贷总量中的占比进一步提高，就意味着中小型房企融资难度进一步加大。对此，陈真诚认为，企业间资金实力与融资能力以及负债率、到期债务压力、产品去化能力、品牌等方面的差异化因素的综合作用，或将进一步拉大大型房企与中小房企之间的差距，加速大型房企与中小房企之间的分化，再加上调控继续、市场分化调整等因素的综合作用，或在不太久的将来，真正意义上的市场洗牌大幕即将拉开。

（来源：金融投资报 吉雪娇 ）