原标题：成长性受质疑 荣盛发展再融资折戟

地产中国网联合《中国房地产报》报道，A股市场再融资开闸，给房企带来的不只是希望，也有碰壁而归的失望。1月9日，荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛发展，002146.SZ）公告称，公司非公开发行股票方案公告后，二级市场股价走势低迷，决定向证监会申请撤回再融资。荣盛发展成为此轮首家因股价倒挂而撤销再融资的房企。

6个月前还信誓旦旦，一腔热忱；6个月后却主动退出，扫兴而归，除了股票市场的不景气之外，就企业自身而言，存在哪些问题？再融资退出之后，对于资金紧张的荣盛发展而言，如何破解资金困局？

“荣盛发展项目主要集中在二三线城市，且项目多位于郊区地段，市场风险较大。这是其不受市场认可的关键原因。”接受中国房地产报记者采访的多位业内人士均表示。“荣盛的项目主要是三四线城市，在三四线城市市场调整的情况下，风险很大。另外，团队管理素质不高也是一大问题。荣盛发展2013年的业绩不错，但其多是拿便宜地、员工薪资低,管理费用低，挣的钱都是省出来的，这在客观上说明荣盛发展的利润空间不大，这也是市场不买账的重要原因。”一位与荣盛发展有过项目合作的人士如是告诉记者。

因股价低迷

再融资计划撤回

1月9日晚间，荣盛发展公告称，公司2013年度非公开发行股票的申请文件于2013年9月10日报送至证监会并于9月16日取得《中国证监会行政许可申请受理通知书》（131239号）。但鉴于本次非公开发行股票方案公告后，二级市场股价走势较为低迷，截至2014年1月9日,公司股价8.92元,较定增价折价31%。目前，荣盛发展股价已低于董事会确定的本次非公开发行股票的发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力，决定向中国证监会申请撤回公司2013年度非公开发行申请文件。2014年1月7日，公司收到保荐机构转来的《中国证监会行政许可终止通知书》（[2013]384号），中国证监会决定终止对公司上述行政许可申请的审查。

荣盛发展公告表示，“将进一步加强对资本市场融资方式和时机的研究，与资本市场各方沟通，寻求在未来合适的时机推出新的融资方案的可能。”

荣盛发展撤销的再融资方案，融资额不超过45亿元，主要投向唐山丹瑰苑（棚户区改造项目）、蚌埠锦绣香堤（中、小户型“刚需”产品）、徐州香榭兰庭（中、小户型“刚需”产品）、南京莉湖春晓（中、小户型“刚需”产品）。

兰德咨询总裁宋延庆接受中国房地产报记者采访时表示，目前排队申请再融资的有四五十家房企，最终层层审下来，真正获批的也就4~8家，肯定是择优审批。“一是看是否符合产业导向，比如参与棚户区改造、保障房项目的较容易获批；二是国有企业还是民营企业，一般国有企业获批可能性更大；三是看企业的经营风险和成长性。”

“荣盛发展的项目定位虽然是棚户区改造和刚需项目，但也要看其经营风险和成长性，目前三四线城市房地产市场存在一定的风险。荣盛的再融资申请不一定能获批，而且审批还要住建部、国土部审查是否存在囤地行为，是否存在违规等情况，企业考虑到反正也融资不成，不如退出。”宋延庆说。

东兴证券分析师郑闵钢接受记者采访时表示，荣盛发展近期股价跌得比较厉害，一是地产股普遍行情不好，另外，主要是投资者认为其布局三四线城市存在的风险较大，此外，新型城镇化具体方案还未出来，在政策不明朗的情况下，市场还是存在担忧。

瓶颈一：定位三四线城市

市场单一

作为总部在河北廊坊的房企，荣盛发展多年来的发展基调是深耕三四线中小城市，拿便宜地、做便宜产品，普通产品占总产品比重在70%左右。集中力量发力首置产品加上快周转战略。

2013年是荣盛发展的规模扩张年。其开发业务已经拓展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等9个省，涉及成都、南京、沈阳、长沙等二线城市及廊坊、湛江、蚌埠、邯郸、临沂、聊城等三线城市共17个城市,房地产项目70多个。中国指数研究院数据显示，2013年，荣盛发展销售额272亿元，销售面积472万平方米，同比增长50%。

2013年，荣盛发展取得561.81万平方米土地储备，总地价款112.65亿元，占销售金额的41.58%，相比2012年土地投资明显放大。从拿地时间看，主要集中在8月份再融资方案抛出之后。

“去年是荣盛的企业规模扩张期，扩张中需要好的项目储备。”对于荣盛发展在2013年的大肆加大土地拓展步伐，郑闵钢表示。

广发证券研报预计，2014年,荣盛发展总货值550亿元,销售规模有望达到380亿元。

在业内人士看来，300亿元大关是一个关卡，荣盛发展的战略、资金及管理团队是否支撑得起这样的快速发展？

兰德咨询发布的《2013年房地产开发企业经营管理状况蓝皮书》显示，2014、2015年“刚需”项目火拼的可能性越来越大，而2015年后，随着政策的释放，压抑已久的改善型需求会集中爆发，现在已经有企业在朝着改善型需求转向。在三四线城市房地产风险渐显，刚需项目竞争激烈的环境下，荣盛发展能否突破重围，过往的注重刚需项目，高杠杆、快周转的开发销售模式能否持续？

“规模在300亿元左右的房企很容易反转，这两年是关键期。”宋延庆表示。

从荣盛发展的土地储备看，其主要是集中在三四线城市的郊区。尽管地价便宜，但在这类城市新区拿地，也意味着销售风险。在“刚需”释放之后，能否吸引到更多客户也是一大挑战。

一位曾经与荣盛发展有过项目合作的基金公司董事长对记者表示，表面看，荣盛项目周转快，业绩不错，但其很多大项目其实存在销售不畅的问题。

瓶颈二：管理团队

“拿便宜地、做便宜项目，员工薪资低，管理费用低。”上述人士用“三低”来形容，在他看来，荣盛的钱都是节省出来的。

“除了项目资产状况，管理团队也很重要。未来企业之间的竞争，内在的东西更重要。”东兴证券郑闵钢表示。一位不愿具名的业内人士也对记者表示，荣盛发展的团队管理素质相比并不高。

瓶颈三：资金困局

除了战略布局和团队管理问题，荣盛发展面临的另一大难题是，如何平衡规模扩张下的资金困局。荣盛发展曾寄望通过再融资提高公司资产质量、优化资本结构、改善财务状况、增强抗风险能力和持续盈利能力，此番再融资计划泡汤后，其将面临更加紧张的财务压力。在规模扩张和土地储备增加的形势下，荣盛发展是能够保持住业绩继续上冲，还是会倒在上升路上？还有待进一步观察。

荣盛发展2013年三季报显示，资产负债率为78.91%，净负债比率为132.71%，现金对短期有息负债的覆盖率为32.31%，现金持有和一年期短债缺口为64亿元，较年初扩大54亿元。

目前，荣盛发展主要通过担保借款、委托贷款、股票质押等方式融资，资金成本在8%左右，选择信托和基金的成本更高，私募基金利息通常超过20%。

对于财务风险加大问题，荣盛发展一位内部人士对记者表示，公司并不存在资金压力，公司每个月都会召开资金管理会议，每个月都会安排资金计划，而且还有大股东的支持。

荣盛发展公告显示，2013年12月30日，公司拟通过交通银行廊坊分行向荣盛控股股份有限公司委托借款3.34亿元，借款期限为2年（可提前偿还），年利率不高于8.1%。截至2013年11月30日，荣盛控股（荣盛发展控股股东）持有荣盛发展6.74亿股股份，占其总股份的35.67%。截至30日，荣盛发展与关联方荣盛控股、荣盛建设工程有限公司连续十二个月累计实际发生关联交易总额为4.31亿元，占荣盛发展最近一期经审计净资产的4.54%。