原标题：养老地产噱头下被疑“圈地” 成熟的盈利模式尚未出现

据《广州日报》，房企险企进军养老社区 但目前养老地产还没有具体成熟盈利的模式出现。

多家险企近期来到广东查看相关地块，欲布局养老地块。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一？更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。

疑问1 险企借机推广高价养老保险？

目前险企已做成的养老社区模式主要有两种，一种是挂靠现有保单，一种是直接房屋租赁。不过有业内人士质疑，“挂靠保单进行养老社区资格的销售，是否是险企变相地推广高价养老保险？”

记者了解到，以泰康人寿的挂钩养老保险产品为例，消费者若想入住养老社区，必须购买挂钩指定的保险产品以获得入住资格，而入住门槛高达200万~300万元。有销售人员告诉记者，即使交了这笔数百万元的“入场费”，入住之后还需要物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费等相关费用。

记者发现，养老社区挂钩的保险产品与市场上其他的养老保险产品大同小异。“最大的差别在于将期缴产品的定额设置成每年20万元甚至更高，以此获得养老社区的居住权。其实也无形中推高了消费者的年缴保费。”

疑问2 配套医疗护理难保障？

业内人士表示，“事实上，在选址时配套设施是消费者在养老社区最为看重的一个环节，尤其是医疗护理这块，但目前正在建设已经选址的养老社区多是选在远离市区的地方。”记者发现，目前泰康人寿拿下的地块地处广州市萝岗区永和区境内，远离市中心，该区土地主要以工业用地为主，有相关人士表示，地块周边生活设施配套并不完善，公共交通也并不发达。

记者此前在探访合众在武汉的养老社区时也发现，尽管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周边配套问题上亟待完善。例如，养老社区全部建成后，可同时容纳3万名老人生活居住，但目前，社区周边还没有大型超市入驻。

疑问3 借养老地产“打擦边球”

记者发现，目前市场上已出现的养老地产项目大多运营成本高企。以保利和熹会为例，尽管入住率达到50%~60%，收费较为高昂，但一直收不抵支。

部分旅游地产项目也借着养老地产的“东风”打“擦边球”宣传。去年，富力集团在惠州龙门的南昆山项目推出市场，主打养生别墅，并未有相应的护理配套，却在宣传上屡屡提及“养老地产”概念。而目前纷纷宣传要进入养老地产的许多开发商也并未有具体的销售模式及盈利模式。

至道地产总经理曾远明也直言，其实许多开发商进入养老地产“并没想好要做什么”，也有一部分开发商只是打着养老的名义做开发，因此有一部分现在是养老地产的规划，未来也可能有所修改。

疑问4

以“养老”名义

盘活问题土地？

房企热情“扎堆”养老地产，一下子冒出上百个养老地产项目，有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地，最后落入住宅开发或者旅游地产的窠臼。

克尔瑞商业研究员吴昊曾经公开表示，“养老地产”的养老社区不能密度太高，还有大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，因此开发商不会轻易使用高价拍地的方式去做养老地产。“一般来说养老地产项目所使用的土地存在一定问题，没办法才打着做养老地产的噱头开发住宅和别墅进入市场销售。”

对于开发商借养老“圈地”的做法，曾远明也向记者坦言，现在用来做养老地产的土地“通常不是位置最好的，土地的属性也通常不是商业或者住宅，很有可能是旅游用地或者是福利院、疗养机构用地”。他表示，这些土地不允许独立产权销售，在目前养老地产火热的情况下，不少开发商想办法去实现土地的价值，于是就采取开发养老地产的方式去迎合现在的大趋势。