年度“黑马”泰禾:钢丝绳上的起舞

来源:地产中国网 2014-01-23 09:33:00

【地产中国网.独家盘点】对于很多房地产企业而言,2013年是盆满钵满的一年,蛇尾的年关也倍感轻松。但对于一些资金紧张、债务压身的公司来说,年底之前却正是上门催债的集中期,需要支付各种款项,应对各类债主,着实压力不小。对于在拉得如钢丝绳般细长的杠杆上起舞,稍微一个失误就可能会导致多米诺骨牌倒塌的泰禾来说,不由得让人捏着一把汗。

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所幸,在这个距离除夕夜只剩不到两周时间、还在上班的人们都已经在考虑采购年货打点行囊的当口,泰禾集团老板黄其森终于可以舒口气了:214年1月19日,泰禾在北京孙河区域豪掷重金下的赌注--北京院子项目拿到了预售许可证。

妥协的售价

回顾2013年6月龙湖双珑原著以10万元/平米最高拟售均价获批预售证,紧接着7月23日中粮以5.2万元/平米楼面地价拿到孙河地王后,泰禾集团总裁助理沈力男曾表示,龙湖项目的获批售价让开发商看到了其中的利润空间,泰禾地块显然已实现土地升值, 中粮地块也仍然物有所值。此后,原“大龙地王”地块重新挂出,沈力男还预计将会刷新中粮地块单价记录,言辞间不乏得意。

此后的8月8日,泰禾借着中粮地王的余温,火速举办了北京院子的产品发布会。黄其森在发布会上宣布,出于高周转的需要和区域目前价格水平的考量,泰禾北京院子将不会按照中粮孙河地块去定价,并且出于规避政策及市场风险的考虑,泰禾对开发模式也做出了重大调整,旗下项目90%以上均采用高周转模式,一个项目在拿地之后最多七到八个月之内必须开盘销售。

之后,坊间就不停地传出北京院子即将开盘的消息。此时的泰禾信心爆棚,摩拳擦掌地等着在北京市场上出人头地。

遗憾的是,四处借债的泰禾翘首等待预售证获批,能够快速回笼资金,补充兵粮弹药,但等来的却是一个晴天霹雳--4万元以上项目不批的“限价令”。

当时,2013年北京房地产市场成交和价格一片火爆,许多开发商纷纷变相搞捆绑销售,已经拿到预售证的也捂盘惜售舍不得卖,没有拿到证的更是找各种理由想晚点审批下来。在这样的局面下,着急拿证的北京院子却只能在落寞的“打酱油”中度过,眼巴巴地看着别的项目爱拿不拿,拿了大卖或捂着不卖。

眼看北京院子短期内没戏了,泰禾只能努力想别的办法。2013年12月27日,终于传来了好消息,泰禾在通州台湖的1号街区项目预售证获批,第二天开盘后,773套房源日光,进账14亿元。此时距离泰禾拿下台湖地块历时8个月。

一位业内人士在1月19日北京院子预售证获批后推测,北京院子还是被“限价”了,“他们的目标应该不止这个价格”,应该是开发商为取得预售证,在价格方面有所妥协。他说,相比隔壁的龙湖·双珑原著,北京院子的楼面价高出约9000元/平米,但获批的拟售均价仅在63152元/平米到87345元/平米之间,而龙湖项目获批的最高售价则在10万元/平米左右。

按照北京市住建委所披露的信息,北京院子除1万多平的1号楼地下车库可售面积之外,共批出25个楼栋274套住宅,总计67264.98平米可售房源。记者根据每座楼栋的拟售均价乘以获准销售面积计算得到,该批房源总货值约51.55亿元,据悉,泰禾北京院子一期共280套房源,其中未审批的是6套楼王项目,每套面积在1000平米以上。即便按照上述房源约7.66万元/平米的均价,这6套楼王至少还能给泰禾带来约5亿元的销售额。这早已超过黄其森对于该项目总货值至少 50亿元的预期。

不过,10万元对于孙河区域来说,暂时还只是一个丰满的理想,龙湖项目虽然获批以这一价格销售,但获批后开盘的实际销售价格却仅约6万元/平方米。所以,黄其森说泰禾不会参考中粮项目去定价,但却不得不面对龙湖项目这个已经先行一步的竞争对手的出价。

中国房地产学会副会长陈国强表示,开发商如果想慢慢卖个高价,就不会一下子拿这么多去审批,泰禾北京院子一次性批了90%的房源,正是其继续高周转策略的印证。

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年度“黑马”泰禾:钢丝绳上的起舞
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激进的拿地和扩张举动是一把双刃剑,对于野心勃勃、一心想后来居上的中小房企而言,既是最好的营销手段,也是风险的青萍之末。
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