房屋已过户租约未到期 二房东向原业主索赔

来源:地产中国网综合 2014-01-17 09:41:00

江南晚报讯 房屋已过户,但租客以租期未满为由拒绝搬出,基于买卖不破租赁原则,“二房东”将原业主告到崇安区法院,要求赔偿违约金65万元。

王晓夫妇在广益汽配城租了一间商铺做生意,租约到2012年8月到期。2011年10月,王晓留意到位于江海东路的两间带租约的商铺正出售。考虑到自己的租约即将到期,为提前衔接好,王晓和出售商铺的业主朱益谈定,花344万元买下两间店铺。

双方签订了《购房协议》,约定王晓在2012年8月搬入,朱益与原房西租赁关系、所定合同与王晓无关。同月,双方签订房屋转让协议,约定朱益在王晓全款付清当日腾空上述房屋,如未按约交付房屋,需支付违约金。因房屋还在租期内,至2011年12月底的租金归朱益所有,2012年起至同年8月的租金归王晓所有。

2011年11月,王晓将房款全部付清,朱益将房屋过户至王晓夫妇名下。但让王晓没想到的是,房西一直没有动静。“买房时业主承诺会有办法说服租客的,我有房却还要在外面租商铺,岂不是很冤?”为挽回自己的损失,王晓夫妇将朱益夫妇告上法庭。

在庭上,朱益表示,跟房西赖某于2010年8月31日签订《租赁合同》,租赁期限分二期,第一期是2010年至2013年,第二期是2013年至2015年。“租赁期间我有意将商铺卖给赖某但被拒绝,所以才把商铺卖给了原告。

没想到房西又反悔了,坚持到期了才走。”房屋已过户,他不再是房主,自然失去了和承租人解约的权利。他曾发函给赖某要求迁出,能尽到的义务都已履行,不存在违约的情况。

“当时朱益答应会如期交房,虽然房子在我的名下,但应跟房西协商。”王晓提出,因为租客不迁出,不得已只能在外继续租房。希望房子尽快到手以减少损失。

法院审理认为,王晓和朱益签订的房屋转让协议合法有效。朱益未按承诺将房屋于2011年11月交付王晓,应按合同约定承担违约金。王晓在购买商铺时明知有租约,同意朱益腾空房屋并交付的最后期限为2012年8月。法院一审判决,朱益夫妻于2012年9月至2013年8月,以344万元为基数,按银行同期贷款利率的130%计算,支付王晓夫妻逾期交房的违约金。朱益夫妻不服,已提起上诉。

法官提醒,如今有不少人在购买“二手房”时会遇到带租约的情况,如果租客与卖家在租约上有矛盾,那么买家最好在租约到期后再和卖家进行交易。若买家接受原租约,最好让卖家与租客签订搬离协议或买家与租客签好转租协议。

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