原标题：万通玩财技 中服地块变相REITs

地产中国网联合《中国房地产报》报道，万通地产股份有限公司（万通地产，600246.SH）上演了一场项目腾挪套利大戏。

2013年12月31日，万通地产以11.98亿元出售北京中服Z3地块股权给旗下正奇基金平台。交易完成后，万通地产对项目的持股比例降至1%，正奇基金公司持股34%。

对于万通地产这一“左手倒右手”的腾挪套利手法，兰德咨询总裁宋延庆在接受中国房地产报记者采访时表示，这是为了业绩报表更好看，当业绩报表不佳的时候，靠卖项目或股权冲业绩。腾挪出的资金可以用来投资其他项目。

也有业内人士分析认为，虽然这笔交易发生在2013年的最后一天，资产出售带来的进账不属于开发收益，却可以让2013年的财报更好看。

除了可以使财报看上去“光鲜”一些，万通地产的这番腾挪举动，在万通地产内部人士看来，这是一种“美国模式”的创新之举，也符合万通地产主张的转型“轻资产”运营模式。Z3地块股权转让不仅使得万通地产成功套利1.76亿元，而且通过将这块在手中捂了超过3年的地块证券化，连续获得两次信托融资。

类REITs操作

12月31日，万通地产公告称，分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价，将所持有的北京金通港房地产开发有限公司35%股权中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股权，分别转让给北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心。

值得关注的是，北京金通港房地产开发有限公司为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司，在此次交易完成前股权结构为：万通地产持股35%，中金佳业(天津)商业房地产投资中心持股比例34%，西部国际金融贸易中心有限公司持股比例30%，中国国际金融有限公司持股比例1%。完成交易后，万通地产对金通港地产的持股比例降至1%，正奇资本的持股为34%。

资料显示，正奇资本是万通地产与华润信托2013年4月成立的基金管理平台。两者持股比例分别为70%及30%，万通地产主导基金的资产管理运作。当时，万通地产以正奇资本为平台，发起成立13.2亿元规模的CBD物业投资基金集合资金信托计划，投资中服Z3地块，预计年收益率为12.57%～20.09%，期限为5～7年。

万通地产表示，出售Z3地产项目股权后，公司可获得资金约11.98亿元，预计可获得约1.76亿元的投资收益。

将商业地产项目证券化，出售股权，实现自有投资资金的快速退出，并保留小部分权益，以分享项目的后期收益。万通地产这种追求轻资产运营、变相融资模式是类REITs操作模式。

在业内人士看来，中服Z3地块是持有型物业，不具有流动性，短期内不能转化为巨大收益，而运用资本手段可以释放出土地资产的流动性。而此次股权腾挪万通地产可以获得短期资金回笼，套利变现。

“是为了业绩报表看起来好看一些。”兰德咨询总裁宋延庆说。万通地产2013年三季报显示，前三季度营业收入为9.54亿元，同比减少36.59%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-6576.79万元，同比减少224.67%，经营活动产生的现金流则同比减少144.12%至-2.75亿元，此外，在计提债券利息变动影响下，其应付利息的期末余额较年初余额增加了232.38%。

也有业内分析人士认为，一般而言，资本进入商业地产会选择物业成熟之后进入，万通地产在项目运作前引入基金是将商业地产资本化运作前置。这种运作方式也只适合特定的项目。此外，这其中也蕴含着一定的风险。