在2013年12月5日土拍中,翔安拍出楼面价高达12546.82元/平米的地王,有专业人士预算,按照现在的市场行情,此地块高层住宅售价要卖到2.5万元/平方米才有盈利,更有业界指出,海沧地块再次刷新地王刻度,房价或破3万元。
岛外地王频出,楼面价齐破万,厦门房价“532”格局在未来2-3年或完全呈现。
岛外楼面价齐破万 房价直奔“2”时代
继今年8月,久违的土地拍卖市场造就了海沧H2013P04地块10834元/平方米和40.52亿元的楼面价和总价地王后,12月5日,厦门土地市场再迎年末抢地大战。
本刊记者了解到,此次的土拍盛宴,共出让9幅地块,其中7幅为商住用地。拍卖当天,海沧、翔安均刷新区域地王纪录。海投房产狂砸20亿一举拿下“双地王”(H2013P07和H2013P08),楼面地价均突破1.4万元。有业界人士表示,由于两地块相邻,产品设计空间大大增强。其中海投H213P08楼面价达到14310.62元/平方米,还成为厦门岛外新“地王”。
此后,翔安也出现“双地王”,两地块均超过上一次土拍区域最高楼价,招商地产拿下X2013P10,禹洲&泓港联合竞得X2013P01。招商X2013P10楼面价达到12546.82元/平方米,刷新翔安区“地王”纪录。
翔安地价破万,这预示着一个重要的风向标:岛外房价“2”时代的到来。在厦门均和房地产土地评估资讯有限公司董事长王崎看来,翔安“双地王”在意料之中。
“首先,翔安区的新房、二手房相比起海沧区、集美区依旧是价格‘洼地’,但日后增值的空间很大。第二,交通配套的完善拉近许多购房者的心理距离。第三个,目前整个翔安区高标准的规划,增强了购房者对翔安区未来预期的信心。”
记者观察发现,翔安“地王”的地块优势特别明显。除了紧邻翔安行政、文教和新店医疗中心以外,周边“中山路”新兴街,商业配套成熟。“随着联合?博学园和首开?领翔国际及泰禾天街等项目的推出,未来的居住氛围将更浓厚。”王崎表示。
记者观察发现,今年4月,翔安2012XP08地块,最终成交楼面价约7020元/平方米,溢价率为131.10%,成为翔安单价地王。不过这一纪录在8个月后即被刷新。涨幅超过了5000元/平米。
岛外涨幅超过岛内 “532”隐现
翔安新“地王”的出现让一些计划于12月份推盘的多个楼盘直接跳涨,例如联合?博学园。此项目的置业顾问小王向记者透露,12月要推的联合?博学园三期均价可能会达到15000元/平方米左右,这比前期12000元/平方米的价格上涨了25%。
他也指出,此次楼面价高达12546.82元/平方米的翔安X2013P10地块,将抬升翔安区的楼价,而一些地段优势明显、配套设施齐全的项目,未来涨价或许将是毫无悬念。
一位业内人士给记者算了一笔账:目前X2013P10地块片区楼盘售价集中在12000元/平方米上下,按照此地块楼面价12546.82元/平方米计算,加上建安成本、税收、管理费用、财务、营销成本等,这个楼盘高层楼房每平方米至少要卖到25000元/平方米左右才“够本”。
而与岛外的价值洼地翔安相比,岛外好地段楼盘房价早已直逼20000元/平方米。杏林湾片区和杏林大桥头区域的禹洲中央海岸、联发杏林湾一号、中航城国际社区等楼盘最近一批房源的销售均价已经达到15000元/平方米上下;环东海域的海上五月花、新景舜弘?天籁、金都?海尚国际等楼盘均价也大多在15000元/平方米之上;海沧区海沧湾一带的禹洲尊海、天湖城?天源等高层住宅均价普遍在17000元/平方米左右。而岛外高端豪宅和谐天下和住宅园博1号单价更是直逼20000元/平方米。
在海沧此次“新地王”的助推作用下,片区二手房涨势逼人。据世纪联合总经理郭忠宗透露,从年初到现在不到一年的时间里,海沧二手房价普涨30%,涨幅超岛内,岛内二手房价普涨10%-20%。
“以海晟维多利亚为例,年初1.5万元/平方米左右,目前可卖到2万元/平方米,涨幅在30%左右;绿苑新城年初卖到1.4万元/平方米,现在卖到1.8万元/平方米,一些稀缺户型可卖到2万元/平方米。”
在郭忠宗看来,“海沧整体的规划、楼盘户型设计比较好,同一个价位的随便拿一个盘到岛内来对比,都是一个比较优势的楼盘。而且商业、教育各项配套也完善,与岛内仅隔一座桥,但是二手房却便宜1万多。”
在岛内市场,房价“一路走红”。不仅均价超过3万,一些高端豪宅早已破“5”。如,皇府御园二期别墅,售价已超10万元/平方米;云顶庄园别墅售价已集中在5万元/平方米上下,个别房源达到8.5万元/平方米。而位于环岛路的海豚湾二期别墅借助厦门稀缺的一线海景优势,部分房源达到6.5万元/平方米。
岛内新开盘项目售价也直奔“5”字头。如,五缘湾的恒禾七尚均价则达到40000元/平方米,最高报价达到58534元/平方米。近日开盘的禹洲云顶国际均价也高达35000元/平方米。而位于老厦门区域的厦禾裕景目前仅余少量房源在售,价格普遍超33000元/平方米,最高达44800元/平米。
“现在看来,‘532’结构的厦门房价格局已经显现,未来1-2年会完全成形。”立丹行机构副总裁陈祖勤向记者表示。
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