主持人（时国珍）：非常感谢！房地产行业发展到今天，我们的产品质量都已经上升到很高的水平，不相上下，未来的核心竞争力是什么？就是我们今天提出的口号，责任成就软实力，未来的软实力就是你竞争的核心。下面我们进入主题演讲时间，因为今天的时间开始迟了一点，内容又很丰富，所以希望大家把握时间，以短平快来实现高效，下面我们进行企业主题演讲交流。第一位是有请金地集团总裁黄俊灿做演讲，他的主题是锻造产品服务例，引领人本生活。

金地集团总裁 黄俊灿

黄俊灿：尊敬的各位领导，各位来宾，非常感谢中国建设报能给这么一个机会在这里分享一下金地集团关于建设企业软实力的一些观点。软实力来源于企业优良的文化，另外是产品创新，还有增值的服务。

前些年我们的房地产行业是处于一个野蛮生长的时代，房地产企业在给社会发展做出非常多贡献的同时，也成为了老百姓有非议的行业，甚至是我们的领导对这个行业也有一些看法，未来想随着行业进一步的成熟，企业之间的竞争也会越来越激烈，整个行业也会越来越规矩，企业的竞争我们将从硬实力逐步进入到软实力。

企业软实力是相对于硬实力而言的非物化要素，企业的软实力是一个异常庞大的系统命题，也正处在被不断完善的过程中。金地集团秉持“用心做事，诚信为人”的企业核心价值观，我们的企业叫科学筑家，我们用非常多的科学手法去研究我们的市场，去创造我们的产品，去提升我们的服务，科学只是一种价值观，希望在整个公司在生产运营过程中有非常精准价值创新的方法，来给我们的消费者带来品质的追求和良好的服务。金地产品的理念是引领人本生活，如果说科学是手段的话，生活才是目的，以科学升华居住，让美好归于生活。只有传递背后的人文关怀，科学的力量才能真正打动人心，所以关怀是我们金地集团做事的内在动力，一切都是围绕着利益相关群体展开，包括我们的政府，我们的客户，我们的非客户，我们的供应商等等。产品创新我们认为是公司软实力的核心，金地集团引领人本生活的产品理念，是我们的主要点。如何提升我们企业的产品服务能力？我觉得在未来房地产发展过程中，我们可能是需要向制造业去学习我们的产品提升能力，我们现在专门整理了我们的研发设计院，去考虑我们需要什么，哪些房子是可以作为整个家庭的全生命周期的需要，我们现在也在标准化和工厂化，标准化和工厂化确实是可以使建筑行业起到非常大的变化，现场已经没了很多传统的施做，都是做好之后再去现场，这样的一个产业化标准化也带来了我们政策上和制度上非常多的调整，比方说我们在试点的项目，验收这些都跟传统是不一样的，包括我们的售后服务等等。我相信金地集团通过今年的试点以后，会逐步的去推开我们的这些工厂化的生产。总体来讲，我们金地集团是通过对市场的研究和客户的研究，在自身内部，通过我们产品的标准化去建立我们自己产品的系列，把这些系列化的产品去工厂化，去做调查等等。

2013年，金地集团由研发出新的产品系列：风华系列，更时尚的东方美学（ 人文风格）；更文化的舒居体验（人性功能）；更熟悉的风土人情（人情社区）。未来三年的创新目标：80%的项目归入5条产品系列，20%的项目可自主开发，与外部创新型研发机构形成战略合作，获取创新原型并依托试点项目转化。

另外讲点服务，客户住在我们房子里一住就是70年，我们如何提供好的服务也是非常重要，目前我们在全国有2城市，12万家庭，50多万的客户提供服务，应该说这些客户是我们非常宝贵的资源。客户服务在地产企业做得非常多，金地集团除了春秋的这些CRM子系统还推出了云服务，不管你在全国的哪个地方，你可以享受到全国的网络资源带来的便利，客户升级途径可以通过享受云服务或者再购或推荐购房。再比方说现在在云服务中提供的金地天才服务，成绩优异的去维也纳培训，这都是为我们带来很多增值空间。金地公司从成立到现在也获得了不少荣誉，所以我想我们还是要继续的努力，在未来不断的饯行房地产作为一个企业的社会责任，不断的去提升我们的软实力。谢谢大家。

万科集团副总裁、万科物业首席执行官 朱保全

朱保全：尊敬的各位领导，各位来宾大家上午好！一个是关于文科理科的说法都是十年前的说法了，等会儿我说完可能你会觉得我们变成理科了，其实这代表了企业一个更综合性的变化，另外，我是万科的第一任企业社会责任办公室主任，这是五年前万科的一个重任，虽然现在不是了，但是刚才听完了前面两位嘉宾的报告，内心有点小小激动，虽然这个报告听起来特别平淡，但是我作为一个曾经在公司专门负责的人，这种激动之情恰恰是来自这种平淡，我们今天看到了一个系统的评价指标，企业捐赠只是这里面非常小的一部分，当然可能后面还有一个评奖，如果说真的按照宋部长他们讲的指标，我可以非常自信的说万科在这方面做的还是非常不错的。但是恰恰是因为在社会中充斥着捐赠之风，所以往往在中央电视台，你们会看到一些企业举着牌，可能会引导着大家把慈善和企业社会责任混淆一谈，在过去几年里，我们也一直在奔走相告，当企业太冷静的时候也会出现问题，比如说在2008年万科就在风口浪尖上，08年我们在四川的时候要买一部车，因为要往灾区走，上牌子的人都不给我们上，说是哪里买的，万科买的，都让我们往后面排，这就是道德绑架的结果。

今天我的报告是讲万科所面临的挑战以及我们的一些活动，这是王石三十年前的一张照片，1984年深圳现代科教仪器展销中心成立，1987年更名为深圳现代企业有限公司，1988年股改并更名为深圳万科企业股份有限公司。从资产1300多万的以贸易为主的多元化公司，到股份制改革后的规范的专业化公司。我们的开发形式都是整合社会资源，自己不建造，总承包商800多家，不自己设计，万科住宅项目采用设计指标，多家方案优选，万科参与设计管理工作，不自己供货，48%集中采购度，约5700个集中采购供应商。我们是一个资源整合者的社会定位，当我们是这样一个定位的时候如何看待自己的社会责任，比如说在2013年可能会计划交付12万套精装修和房屋，2012年是8.4万套，在去年有一个新闻就是安信地板的甲醛超标，这里面使用最大量的就是万科，面对这个问题，当时万科给自己的决定就是，我们在处理这件事情的过程，我们希望能够去引领整个中国企业，中国房地产行业如何去面临这种大家针对环保问题的质疑，所以当时马上发了微博，然后在第一时间发了我们的公告，当然，最后这个事情摆了一个乌龙，实际上并不存在这个问题，我们递交了很多批地板去检查，其中只有一批出现不合格的情况，后来网上的蒙面人也没有露面，但是带来的结果就是，因为这次的事件，带动万科所有的地板供应商加入了GFTN的网络，加入这个网络之后，包括你使用哪里的原材料，都已经开始用WWF的标准来进行评价了，我觉得我们自身不是一个木地板的生产者，但是因为我们是一个资源整合，因为我们每年有超过10万套房屋的供应量，所以我们跟供应商的要求是要与我们一同加入整个环保的行当。

面临的第二个问题就是今天已经很多人在说，但是可能不是每个人都能够身临其中，就是垃圾围城的问题。关于这个问题已经在困扰整个中国，五年之后可能是个非常严峻的问题。在台湾今年的马总统在做市长的时候大力的推进垃圾分类，你去台北的时候会发现，仅有在最热闹的景点看到极少量的垃圾筒，是垃圾不落地的执行。在垃圾的问题上如果台北能做到，上海和深圳广州可能也能做到，如果说万科能做到，我们也相信未来有更多企业能做到，所以针对垃圾的问题，在过去几年，我们已经开始首先从自身社区开始推广垃圾分类，2012年垃圾分类活动已在万科26个城市147个社区开展，占全部社区的46%，在各方共同努力下，垃圾分类工作取得了实质效果。试点项目平均垃圾减量达到30%，标杆项目分类有效率达55%。其实万科作为垃圾分类的先行者，往往政府部门在参观推动的时候，往往会让我们成为标杆，这也是对我们自身的鼓励。

我们是做建筑的，难免会用混凝土，传统的施工方法木模的大量使用造成木材浪费，传统的混凝土是用木模。2012年万科工业化开工，面积是达到了272万平方米，相对于传统的建造模式，住宅的工厂化建造方式可以真正实现“两提一减”，减少施工及产品质量、提高生产效率、减少人工。刚才宋部长的报告也提到了，整个建筑能耗占到了27%，这里面包括很多内容，一个是建造过程，一个是使用过程，在建造过程中如何减少木材的使用，另外一个就是关于建筑垃圾的问题，我们做过一个统计，中国建筑施工垃圾占城市垃圾总量的30%，而二次装修垃圾平均为一户两吨。万科集团精装修是C级标准，2013年我们会交付10.1万套装修房，实现垃圾减排20.2万吨。

在我国，建筑能耗占总能耗的27%以上，而且还在以每年1个百分点的速度增加。2012年万科以2.19%的全国市场份额，实现了全国住宅绿色三星认证项目的44%。2012年万科认证的绿色三星项目实现50年使用期内减少二氧化碳排放约95万吨，50年内每年为正式减少4691辆2.0排量小汽车。虽然工业化还在推进，但是毕竟目前我们还没有实现100%，目前在建筑工地上还有大量的工人，我们称为农民工，在现场作业，当然我们也希望农民工向产业工人的转型。在2012年工地死亡人数是20人，百万平方米死亡率约0.45，2013年工地死亡人数10人，百万平方米死亡率约0.17，而2013年管理面积是提升了40%的。针对现场建筑工人其实也是我们在利益相关者里应该是最弱势的，一方面针对他们施工过程，施工管理，包括在过去两年里万科已经有超过波万的工程师在日本研修，包括所有的总经理和项目经理必须在日本研修超过一个月以上，把整个日本的工地管理要向中国进行移植。面对每天27万的农民工，仅仅在万科工地上每天就有27万农民工在作业，除了穿插作业的引入，还有一些工作，就是洗手间不臭及工地直饮水。另外一个就是通过万科基金会针对现场的工人开展了一个叫春天里的行动，从2011年开始，到去年年底已经有78名申请人符合资助条件获得资助，累计资助超过126.5万元，单笔资助最高为4万元。另外我们在过去30年里完成了很多建筑，建筑本身是一个责任之外，这些形成的社区也是一份责任。09年全国文明的上海莲花河畔“楼脆脆”事件之后，万科承接了下来，也是通过后期的服务缓解了社会矛盾。

另外是关于客户，我们在杭州有一个项目叫做良渚文化村，292名业主支援者担负着文明行车引导员，垃圾分类宣导员，小镇活动组织者等种种职能，他们的坚持、执着和奉献，带动和影响者村民们共同践行彼此间温暖的约定。对外我们设立一个项目是针对先天性心脏病，在全国十几个地方都有开展，另外就是针对这个项目，我们在员工里非常苛刻的去寻找志愿者，我们所有员工去从事这一项工作的时候，一定是自费，自己的假期。

最后一点谈到利益相关者里面非常重要的就是员工，什么是对员工最好的激励？如何找到最佳的员工激励机制？如何为员工提供更加美好的工作体验？我们希望所有能够在万科工作的企业，我们给他们一个名字叫健康工作多十年，为此，万科从今年开始，全国的城市开始推动了城市乐跑赛，2012年最后一场在广州，已经有200多个单位来参加这个5公里的乐跑。我们的员工在一个星期之前，我们总部的员工去做体能测试的时候，就不是体检测试，包括走台阶，心率等等，几乎所有的员工都从过去的合格或者不合格走向了良好和优秀，今年达到优秀指标的员工差不多占到全体员工40%，我相信体检机构都已经非常惊讶了。

企业社会责任，并不是企业道德水平高低，而是企业能力的体现。随着时代的发展和进步，我们的利益相关者对万科提出了的更多更高的要求。在不断地挑战与应战的过程中，持续地提升企业能力并尽全力满足社会需求，才是企业社会责任的价值。谢谢大家。

北京住总集团有限责任公司党委书记、董事长 张贵林

张贵林：各位领导，各位嘉宾大家上午好！我今天的演讲是讲得宏观一点，我讲的题目是深刻领会三中全会精神，推动中国房地产业持续健康发展。为什么讲这个题目呢？我觉得当前对三中全会的学习是非常重要的，这跟房地产是息息相关。

我主要讲三个问题，一个是三中全会对地产到底有哪些重要的影响。

第一个是市场在资源配置中起决定性作用。金融领域的中小银行放开对民营资本的限制、股票发行注册制改革、推进利率市场化，建立城乡统一的建设用地市场，要素价格市场化等，这些都是与房地产开发息息相关的领域，特别是金融和土地的进一步市场化，将对行业的发展产生深远的影响。第二个就是强调宪法和法律的最高权威，政府进一步简政放权。政府简政放权，确立企业的投资主体地位，将会对房地产开发过程中相关审批环节的简化，带来积极作用。此举将使房企将更多的精力投向企业的战略、运营管控、品牌营销、投融资管理等方面，进一步提高企业的市场竞争能力。第三是关于国有资本混合所有制经济的论述。对于国有资本更灵活、更有效地通过合资合作、兼并收购、上市重组更改成公众公司等混合所有制经济的形式，来参与行业竞争奠定了基础，从而不断提高国有经济的影响力和带动力。

第二个问题是房地产如何健康的发展。

一个是坚持高端有市场，中端有调控，低端有保障。强调以政府为主提供保障住房，保障低端市场及首次购房需求。通过市场化为主提供多层次多元化的住房选择，最核心的思想，就是从过去管需求转向管供给，增加供应，结构合理，满足多元化和个性化的市场需求。二是加快房地产税立法并适时推进改革。未来方面税收改革的重点和方向应该是减少和规范房地产开发建设加以环节的税费，而增加保有环节的税，将有助于削弱地产价格的成本刚性，有效地遏制投资性和投机性需求，特别是投机性的超房需求，同时也有效地解决地方政府过度依赖土地财政的问题。第三是尽快建立城乡统一的建设用地市场，建立城乡统一的用地市场是让农民共享城市化、现代化进程的成果的有效方式，也在客观上推动了土地一级供应市场的市场化进程，房地产企业获取土地的方式将更加多样，而市场化的更深入推进，也会对行业的健康发展带来积极影响。

第三个问题是新形势下房地产企业的战略选择。

一个是适应行业市场化的推进，不断加强企业创新，一个是技术创新，推广绿色节能环保建筑，适应住宅产业化趋势；二是思想观念创新，不找市长找市场，树立做大盘商的概念；三是盈利模式创新，适度地探索工业地产、养老地产、旅游地产、物流地产等多种产品形式及代建的开发模式；四是融资模式创新，用金融加地产的双思维做地产。二是增强优势互补，推行强强联合，强化知名房企与区域地产龙头的战略联盟，做好政企合作、银企合作，如住总集团的武清模式。三是承担社会责任，参与保建设和棚户区改造。保障房的需求是未来二十年城镇化每年新增人口基原有的存量需求，未来五年1千万户棚改任务。住总集团在这方面做得比较早，已经开发建设各类保障房800多万平方米。四是紧跟市场节奏变化，不断提升竞争能力。未来经济水平的不断发展、人口结构的重大变化等因素都会给市场带来重要的变化，如生态旅游地产、老龄社会带来的养老地产需求。中国经济的不断转型升级，对外开放的不断深化，各类战略新兴产业的发展，各种新产业园区、自由贸易区、物流工业园、空港区等新产业聚集地的发展，也将对地产的开发带来更多的机遇。谢谢大家。

金科地产副总裁 李战洪

李战洪：今天参加会议有三个感触，第一就是这个活动是这么多老同志，老部长大家能够耐心的坐在这里，这是我参加几十次论坛里唯一的一次，基本上都是一个发言完了就走了，这让我们的企业很感动。第二个是主题，企业责任这个主题很多论坛上，很多媒体机构都想做，但是从来没有哪一家做得这么扎实，做得让企业未来有进取的精神，我们围绕这个目标努力去实现。第三个感触就是前面有宋部长谈软实力，有谈政策的，有谈产品的，也有说文科和理科的，但是金科怎么形容呢？我们现在是文科，从我报告中就可以看得出来，金科是文科研究生，金科在读了理科之后，文科的研究生是怎么拿文凭的。

我的题目是拒唱“空城之计”，构筑幸福邻里大社区。

未来十年，房地产开发的变化主要是三个方面，开发商的“开发”与运营力”，是从“百米冲刺短跑”到“马拉松长跑”，从比“开发”速度，到比持久“运营力”。一个是从“黄金”到“青铜”，是从机会、粗放，到精耕细作；二是总“情人”到“夫人”，是从机会把握、资源整合，到可持续运营；三是从“资金”到“资产”，是从注重现金流导向，到注重资产质量优化。

房子是什么？是叫居所？还是资产？还是投资品？我对这三个问题进行了相对比较深的研究，投资品的时代只是在过去的十年中，其实已经过去，在是投资品变成资产的时代，到未来是居所。下一个十年，房地产开发的属性，短期看是投资品，城市化率35%以上，中期看是资产，城市化率55%以上，长期看是居所，城市化率70%以上。金科新城的开发已经有69个大社区，已经16年了，我们构建幸福大社区的核心理念，一是开发一个项目，携手一个板块，影响一座城市；二是幸福就是在一起，一手做产品（社区品质）；三是在一起就要幸福，一手做文化（邻里文化）。金科房有天籁系列，天湖系列，阳光系列，中央公园系列，世界城系列，金科城系列，金科中心系列，产品这一块我就不展开说。

我们是“4R”理念来主导金科新城幸福大社区建设。4R是以竞争为导向，以建立顾客忠诚为目标，空城计也难出现。4R主要是关联、反映、关系和回报。金科的“4R”实践，用一句话来说就是“邻里文化”构建幸福社区。居住就是一种文化，需要就是一种问题，比如德国啤酒文化是德国人崇尚的文化，绅士文化是英国人崇尚的文化，牛仔文化是美国人崇尚的文化。再看中国，其实做开发商有五个层级，我们做的产品叫房子，这是最基础的层面，房子住进了人便有了家庭，家庭让房屋生动，鲜活了起来，多个家庭构成了邻里，多个邻里则组成了社区，在多个社区的基础上构成了一座城市。“邻里文化”自古以来是中国人崇尚的幸福式中国美好。我们有十字社区居住主张，敬老、爱妻，亲子、睦邻、惜己，所以今后的活动都是按照这十个字来做。金科逐渐的走入媒体，有《金科社区报》，而且我们自己有《金科之家》，我们邻里大家坐在一起吃饭，还有邻里万家宴会等等活动。中国首创“邻里会”，还有我们的邻里杂志，邻里节，所以住在金科的业主有一个说法就是，邻里关系特别好，大家可以从照片上看得到，金科的业主关系是相当好的。这是我们做的一些活动，是50岁以上的业主，这张照片也是2011年的时候，邻里万人温泉节，当时上万业主上演水上嘉年华。我的演讲就到这里。

北京大学公共传播与社会发展研究中心主任、北大新闻与传播学院教授 师曾志

师曾志：因为时间关系，尽管我做了一个很好的PPT，但我也想简单的讲。正好是各位的最后讲，我更像是一个总结。

我今天的题目是新媒介赋权下的企业危机公关。现在可以看到越来越多人谈社会责任，不仅是企业主动的去想做这件事情，更多的是在权力博弈中企业必须这么做，也是企业常青的基础。我准备了四个方面，但是特别重要的是讲两个方面，首先是企业社会责任，我们看到的变化就是移动互联网的到来，现在微信用户已经达到6亿，原来互联网一路的发展过程中，不同的人群选择不同的社交媒体的使用，基本上比如开始更多是年轻人，更多是知识分子，到现在来讲更多是是使用微信，我们已经进入到微时代，刚才企业面对的危机，不仅仅是你整个跟政府，跟利益相关方，跟用户之间的问题，可能你的危机的引发是你完全想不到的非常小的信息，但是在网络上却会非常扩大的做法。

还有一个就是现在移动互联网的发展不仅是发布信息的渠道，更重要的是金融，比如说电商等等可能性的实现，带来的最大结果就是移动互联网已经成为我们真正的一个社会空间，真正的能够做一些社会发展密切结合的事情，也就是除了信息的发布表达以外，互联网还有行动的空间，到现在来讲，企业遇到社会责任大的背景就是集体公共焦虑的带来，公众普遍感觉不安全性和缺乏信任。大家刚才一直谈到利益相关链里有公民意识，公民参与包括NGO组织的发展，这实际是社会结构非常大的变化，计划经济的时候主要是政府和社会的二元结构，主要以政府的管理管制为主导，到现在，出现了社会这个领域，尽管天天在谈，但是跟我们普通所认识的社会的概念是不一样的，这种社会自制就是在社会的整个发展结构中有国家、有市场，还有一大块就是社会自制的领域，这种领域也是作为社会的资源，权力的代表，而且他们也会跟政府，跟市场有自己的边界，所以这是我们看到，尽管我们更多的依赖于社区，依赖个人去关注企业社会责任的同时，实际上蕴含的是整个国家社会结构的解构与重构。

想跟大家谈一些数据，截至2013年1月，按照《基金会管理条例》在各级民政部门登记注册的基金会总数已经超过3千家，资产总额近6百亿元，其中2005年开始登记的非公募基金会，目前无论登记注册数量还是资产总额，均已超过公募基金会。截至2013年4月8日，全国基金会总数达3105家，其中公募基金会1339家，非公募基金会1766家。

在当下的社会背景，一是信息传播与权威、权力是公民媒体，包括微博微信，第二就是不确定性，成为历史和社会的主宰力量。第三是风险，风险是致力于变化的社会推动因素；四是风险的合法性，不需要行政、法律、风俗、舆论，它是通过它的存在而合法的。五是跨越阶级、阶层、权力、利益集团、传统、时空、性别等，六是价值多元化与差异性。

新媒介赋权，权力与财富现在是自上而下与自下而上相互并存的时代，解构原有的组织赋权，给了自我与群体赋权，对公民参与公共事物，对社会自治抱有信心，人关系行动中统治支配与赋权。社会赋权有社会资本和文化资本，社会资本是权力在社会关系中获取创造资源，文化资本是惯习、教养和素质。重构新的组织赋权：公共政策的改变。

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