原标题：2014太原楼市风向标 市场分化大盘“马上发力”

一个“房”字，牵动多少人心，跨入2014年，很多人新年最大的期望恐怕就是“马上有房”。2014年，房地产调控是不是还会加码，房价是否还会上涨，房企是否会加大推盘量，准备购房者的心愿能否成真？在经历了一年的调整和管控后，省城楼市到底走向何方？

A　楼市政策

政策利好继续回归合理轨道

2013年年底，太原楼市限购令再出升级版，无论是进一步抬高商品住宅的购买门槛，还是继续提高商品住宅贷款的难度，都成为最大的亮点。

从政策方面看，太原楼市政策有两点——一是“不准涨价”，另一个是限购“不会放松”。

太原市房管局人士表示，从“限购令”这两年的调控效果来看，政策不仅有效抑制了房价过快上涨的势头，也使得投资、投机需求被大量挤出市场，市场基本回归到以“刚需”“刚改”为主的合理轨道上。“目前，‘限购令’已经起到了去市场投资化的作用，逐渐变成常态的调控手段，这种行政干预使得市场已经基本回到了相对合理的状态，可能会成为未来长效调控机制的一部分。”北京世纪朗润经纪有限公司的侯先生认为。

而与政策继续收紧相对应的，则是行业内人士对明年市场普遍看好。“临近年底，太原的四条中环路，以及主要干道的整修都接近尾声并陆续通车，太原的交通道路网络逐步完善，这意味着2014年这些新修道路周边地段将开始升温。”多位业内人看好这些区域的发展。这些地段包括南中环、东中环、西中环、北中环、并州路、府东街、府西街、南内环东西延长、千峰北路北段打通工程、长风东街东延等，这些道路新改扩建后都成为楼市发展的亮点地段。“此外，从宏观经济发展角度看，宏观经济触底的阶段特征仍将持续，2014年经济增长目标仍然不会太高，因此，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格持续回升。”上述侯先生表示。

B　市场走势

优质新房受宠持有增值稳健

阳历的新年已经过去，农历春节临近。太原楼市眼下依然处于淡季，推盘量剧减，成交量也并不火爆。业内人士认为，这是市场分化加剧的表现。随着市场需求细分，必然使得一些楼盘的销售压力持续增加。因此在未来一两年内，楼盘品质及营销作用将会进一步凸显出来。不论是从选地段还是从选项目方面，购房者的要求将更加细致，开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求，提升产品竞争力，才能立于不败之地。“太原的城区范围正从环城快速路内向外扩张，原来地段较偏的地块随着城市的发展已经被划定在主城区的范围内。在周边已建项目的带动下，以及周边城建配套的逐步完善升级的背景下，新入市的房企土地成本不断提升，如果开发商不提高产品品质并抬高售价，很难收回成本，获得理想的利润。”业界人士介绍，“尤其是2013年，在太原高调拿地的房企中，不少都拿了高价地块，这些开发商将对待开发项目的户型、楼盘进行定位，营销推广也将重度包装，品质提起来了，价格自然也就涨了。”

从事土地市场数据研究分析工作的业内人士武先生表示，从开发商的角度来看，利润必将是最大化，已经拿到的地块以及在建项目，都会根据周边城建规划发展的利好以及购房者对未来的预期，适时调整产品结构，尽可能拔高项目品质，增加产品的附加值从而提高利润率。今年，核心的城市资源、稀缺的地段，必将引导开发商致力于打造高端产品，在太原极度扩张的大背景下，这些核心区域楼盘不仅会日趋高端化，更将进入稳定的增值通道。

C　新盘面市

大盘持续发力行业规范稳定

2013年，太原市对房地产销售市场的严加规范，“捧红”了手续齐全的名企大盘。由于连续一年的“严惩违建、违规预售”，太原市场上十余个证件齐全的大盘项目已提早完成了全年任务。现在各项目销售暂无压力，2014年的开盘计划和户型供应正在筹划之中。而记者在走访市场后得知，未来一段时间内省城新盘仍将集中在手续齐全的大盘身上，太原恒大、太原富力、太原绿地等房企的售楼处表示，当前完成消化前期尾房的任务后，今年3月前后将有新房源入市。

在刚刚过去的一年中，虽然太原房地产市场总体发展还处于低位运行态势，但是销售额以及销售面积这两个标志性数据都表现出相当幅度的增长势头，许多楼盘、尤其是大盘的成交量均出现了回升，尤其是那些经受住政策影响的知名大盘更是取得了不俗的销售成绩。市场对大盘的认可度也史无前例地上升，购房者纷纷认为，时下全国对小产权的打击态度是前所未有地大，低价购入一套手续不全的房子会有太多后顾之忧，比如大红本、质量、物业、售后维权等问题都存在着很大问题，而购买一套手续齐全的房子，则可以省去很多麻烦，何乐而不为。

此外，为了推量，不少大盘开盘时的定价并不比周边中小项目贵很多。省城解放路某楼盘营销经理王建刚表示：“在价格方面，有些名盘开盘价甚至和周边项目相差无几，拿北城为例，此区域的潜在购房者都以附近原有居民和上班族为主，他们的选择更为理性，名盘的大红本、质量都有保证，营销、售后等手续也相对很正规，所以在销售上有绝对的优势。”

D　房企格局

本土房企动力不足资金问题难破解

与大盘、名盘境况不同的是，本土房企开发动力在新的一年稍显不足。在名盘周边经营本土项目的业内人士表示：“周边大盘项目压价促销的时候，我们连续几个月业绩都会很惨。如果对强有力的竞争对手不甚了解就贸然入市，本土项目很容易陷入被动状态。所以现在本土企业在开盘前，也会‘紧盯’着周边的大盘，学习营销的同时也为自己的待售项目做合理打算。”

本土企业动力不足的更主要原因，则是资金流的问题。“土地成本太高，优势地块太少，项目也就更少了。”在接受记者采访时，多个本土房企的售楼处工作人员如是说。与外来房企不同的是，本土房企的融资渠道及持有现金流非常有限，面对价格不断上扬的优质地块，本土房企无论如何也掰不过名企大鳄们强有力的“手腕”。

此外，以前大多本土房企无法从正常招拍挂程序取得土地，他们往往通过提前介入城中村改造、旧城改造、国有企业改制等途径，未经土地规划部门批准就先开工，资金回笼后再办手续的方式运作商品房项目，而由此带来的违规预售、变更设计、延期交房等等一系列问题备受争议，并引发购房者不满。

2013年下半年，太原有数百亩的城中村地块欲出让，而根据市政府的思路，政府召集了众多一线、知名房企进行座谈，商谈地块的统一规划和开发，其中本土企业甚少。“本来现在拿地就困难，这样一来好像本土房企被边缘化了。”业内人士说，“本土房企没经验，没有系统的管理，无法拿下如此大单，而名企则不同，政府与他们合作既可以保持片区城市风貌的整体协调感，另外政府也可快速回笼土地出让金。”