楼市“非理性”

来源:地产中国网综合 2013-12-31 08:12:00

原标题:楼市“非理性”

地产中国网联合《中国》报道,2013年,无论是房地产行业抑或是开发企业,都是高歌猛进的一年。在整体市场一片繁荣的大环境下,并非所有城市都有良好表现,城市间分化更加显著,冷热不均现象在各区域市场普遍存在,城市之间供求关系分化是2013年市场的另一显著特征。回首2013,中国地产行业经历了怎样的演变?展望2014,建立长效调控机制的时代,房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机?

一线城市:打压下的“繁荣”

“(关于房价)我都吵吵了10年了,你们不信,我说涨你们不愿意听,我说赶紧买房子吧,你们也不愿意听,都等着跌,现在北京亦庄的房子都卖到4万元/平方米了,是大家傻还是我傻?”不久前,华远地产董事长任志强在某论坛上,判断明年房价涨势时说了这样一段话。

不管你如何评判一向以敢言著称的任志强,房价却证实了他的预言。尤其在调控最为严厉的2013年,无论官方发布还是民间机构的统计数据均指向一个事实:北上广深四个一线城市房地产市场全面“繁荣”呈现一路高歌的态势。

有人认为这种打压下的繁荣是“非理性”的,亦意味着靠行政手段调控房价效果有限。而对于明年的楼市预期,业界普遍认为,价格上,一线城市难以抑制上涨的压力。政策层面,明年房地产调控或将转型,重视市场调控弱化行政手段,官方对楼市的干预亦将主要通过疏导供应而非围堵需求的方式进行,以避免楼市报复性反弹重演。

住宅:令人咋舌的涨幅

从年初“新国五条”颁布后的抢购潮,到年中各地“地王”频现,再到年末各地楼市纷纷调控加码带来的成交下滑,2013年一线城市的楼市可用“变化多端”来形容。

年初,“新国五条”出台,楼市调控来袭。随后从3月30日开始,地方版细则陆续出台,北京、上海细则先行。20%个税在楼市激起巨大波澜,并且引发一股“抢购潮”。亦是自3月份开始,一线城市成交量持续高位运行,房价不断攀升。

年中,各地“地王”频现,一线城市“地王”屡被刷新,使得7月~8月份楼市淡季不淡。随后9月~11月份,一线城市房价涨幅更是到了惊人的地步。国家统计局最近发布的数据显示,北上广深四个一线城市房价连续三个月同比涨幅超过20%。二手房市场同以“两位数”的涨幅遥遥领先,其中,北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。

业界分析,与2009年末房价暴涨有较大投机成分不同,本轮价格暴涨的主因是实行了限购政策,大城市房价上涨则是由积压的自住型需求的恐慌性入市所推动。针对二手房出售的高税收政策使二手房市场的活跃程度下降,加剧了大城市住房供求矛盾。同时,土地市场火热,出现新房市场和土地市场热度互相传导现象。

成交量方面,年初“新国五条”出台3月~4月份各地市场出现末班车效应,导致今年上半年市场成交增速普遍高于下半年。下半年,受到年度房价控制目标的压力,一线城市开始执行严厉的预售证管控措施,对于高价项目、涨价项目实行缓上市、缓备案的措施,导致市场供应出现下滑。

由此,对于明年的楼市,业界普遍持乐观态度。然而,由于市场中可售存量偏低,一线城市难以抑制价格上涨的压力。“虽然信贷紧缩会有助于遏制房价上涨的步伐,但供需条件仍然是影响房市的主要因素。”国际投行摩根大通预计,明年中国一线城市房价还会上涨10%。

商用:开发销售增速高于住宅

2013年,商用地产市场亦极为繁荣。中国地产业协会在近日发布的《商务地产发展趋势报告》中指出,以写字楼产品为主体的商务地产市场,已连续数年保持着高速增长,其速度甚至远高于住宅和商业地产,并已经进入服务领域的竞争阶段。

以办公市场为例,数据显示,1月~10月份,全国共完成办公楼开发投资达3649亿元,同比增长36.9%。这一增长速度也高于同期住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资26.9%的同比增长速度。

国家统计局数据亦显示,今年办公楼物业的销售增长好于住宅和商业地产,2013年前10个月办公楼物业的销售额总计达2779亿元,同比增幅42.5%,同样远超住宅的32.6%和商业营业用房的23%。

RET睿意德统计发现,2013年上半年,京沪两地写字楼整栋交易发生了11宗,交易总额逾200亿元。其中上海大宗交易尤其频繁,上半年交易额已经接近去年上海全年交易额。

“这很大程度上得益于京沪两地写字楼租金上涨态势,自2010年开始,京沪两地租金就开始上涨,北京甲级写字楼租金是3年前的两倍,上海亦在3年间实现了30%以上的增长。”RET睿意德相关负责人表示,在宏观经济增速放缓和住宅市场调控的背景下,优质写字楼保值增值的功能由此可见,也正因如此,越来越多境外机构投资者开始进入一线乃至二线城市的优质写字楼整栋交易市场。

中国地产业协会方面认为,商务地产投资和销售的快速增长源于近几年中国经济的快速复苏,以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。另一方面,住宅市场的调控和限购,亦迫使很多购买力及投资需求转向商用地产市场。

机构对2014年一线城市商务地产走势同样看好,DTZ戴德梁行近日发布的报告显示,未来,北京及上海的写字楼空置率仍然较低,加上租务需求持续强劲,将令顶级商厦的租金进一步上扬,其租户则要更积极地节省租务开支。

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