原标题：QE退出的楼市隐忧

QE退出的靴子终于落地。

就在市场预期美联储将继续拖延削减第三轮量化宽松政策(QE3)的时候，12月19日凌晨，美联储宣布从2014年1月份开始，每月债券购买规模将缩减100亿美元，从850亿美元降至750亿美元。

这样的变化传导至房地产市场，无疑意味着，巨量的融资规模缩减将引发房企资金链紧张。统计数据显示，目前，大量资金潜伏在中国房地产业内，今年房企赴境外融资额达到3256亿元，比2012年暴增5倍。北京中原地产研究总监张大伟认为，国际热钱回流美国，香港房地产将受巨大冲击，国内房地产市场也将面临颓势风险。

与此同时，12月24日，住建部部长姜伟新在部署明年全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。

受访的房企均认为，目前QE3缩减规模将增加房企境外融资成本，融资难度会加大，融资规模也将缩小。而在“内忧外患”的夹击下，对2014年中国楼市的走向，房企的不安感明显增加。多位房企高管预判，明年房价涨幅将放缓至个位数。而进入12月，一线城市新房销售已明显放缓。

潜伏的外资

QE3的退出，意味着全球廉价资金时代渐行渐远。

根据国家统计局的数据，2013年前11个月，房地产开发企业到位资金10.9万亿元，资金来源结构中，利用外资475亿元，占比不足0.5%，从表象来看，外资确实微不足道。

但实际上，据记者从银行人士处了解，为了资金利用便利，不少房企通过“外保内贷”方式，将境外银行的授信，直接转化成境内人民币贷款，或通过理财产品和信托，境外资金无需直接汇入到境内，而这部分资金只算贷款或房企自筹资金，并未算入外资。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，房企海外融资总额（包含贷款）合计人民币高达3256亿。同比2012年全年的额度涨幅超过5倍。其中，前11个月，房企包括票据和债券的海外融资也已经突破367.5亿美元，合计人民币2241亿。

“我们统计的也只是根据房企对外公布的数据，还有很多是没有公开无法统计到的。”中原地产研究总监张大伟告诉记者，一旦QE退出，将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。境外资金缩减，境内资金成本也会水涨船高，而且对于国内房地产市场来说，很可能也会有热钱流出，抛售物业。

深圳一龙头房企高管告诉记者，有许多境外资金利用难以辨明，也无法统计到外资里，外资对于房地产投资的整体始终是个未知数，企业也只清楚自己的情况。

华润置地投资部人士向记者透露，公司70%的资金来源是依靠境外，今年在境外融资有100多亿元。

上述龙头房企高管分析认为，QE退出后，美元无疑会走强，可能带动人民币汇率向下走，同时全球利率上升，对于在港上市的内房股，以及在境外融资较多的房企而言，融资成本会上升，相应的企业利润会缩减。

此外，人民币会贬值，原来在境外融资的债务，对应的购买价格会上涨，这不仅影响日后的融资成本，且对过去已融资但尚未兑付的债务，其成本也将增加。

不过冲击还不会来得太快。摩根士丹利一位投资高管对记者称，如果是850亿美元一次性退出，市场会很恐慌，但目前美联储只是象征性地缩减一点，还留有750亿美元，庞大的资金需要寻找投资出路，而美国10年期国债利息只涨了0.2%，美联储亦表示不会加息，中国相对美国利息回报而言，仍然要高很多，所以仍会得到外资青睐。

国信证券房地产分析师方焱认为，从逻辑推理上来看，央行的货币投放，部分是为了对冲外汇占款，如果外汇减少，相应的国内货币投入也会减少，国内流动性会趋紧，银行贷款也会缩紧，从而影响到房地产销售。不过，目前QE3减少数额较少，美元利率也没明显增加，短期内影响有限。