随着香港新股市场出现回暖,多家内地房企乘机赴港上市。继日前景瑞控股 (01862,HK)、时代地产(01233,HK)成功上市后,龙光地产也将于本月20日正式挂牌。

记者统计发现,截至昨日(12月17日),今年共有金轮天地控股(01232,HK)、五洲国际等7家内地房企赴港上市,除了尚未挂牌的龙光地产,其余6家新晋内房股中,目前有四家股价低于招股价。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,尽管最近香港新股市场火热,带动部分内地房企顺利上市,但由于目前一线与二线房企基本上市完毕,剩下的主要是市场布局集中于三四线城市的中小型房企,这些房企潜在的业绩波动会比较剧烈、风险系数高,加上海外投资者不看好内地房地产市场,因此这些新晋内房股尽管愿意以较低的发行价上市,股价表现仍难以令人满意。

新晋内房股逾半数破发/

12月11日早上9点30分,时代地产主席兼行政总裁岑钊雄在港交所顺利敲钟,如愿拿到了登陆资本市场的船票。但随后的股价走势或许难以令他满意,时代地产股价在略微上摸至3.62港元后快速跳水,上市首日即跌破3.6港元的招股价,并一度下跌至3.3港元/股的低位,至昨日仍未收复发行价。

记者发现,截至今年12月17日,共有金轮天地、五洲国际(01369,HK)、当代置业(01107,HK)、毅德国际(01396,HK)、景瑞控股、时代地产和龙光地产7家内地房企赴港上市,这7家内地房企赴港上市募资预计最高93.39亿港元,与最初的募资计划可谓相差甚远。其中,五洲国际公开发售部分仅获得57%认购,而当代置业公开发售部分的认购仅为12%,最终发行价只能定在招股价区间下限。

与之对应的是,这些公司的股价表现大多不理想。记者统计发现,截至昨日,除了尚未挂牌的龙光地产,6家公司中,金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产仍然“破发”,仅有五洲国际与毅德国际股价高于招股价。

估值下降趋势难改/

资料显示,已经有超过40家内地房企成功在香港上市,主要可分为两类:第一类是全国布局的房企,典型的如恒大地产、碧桂园、绿城等,这些企业总体规模与布局基本成熟;第二类则是在区域发展、有自己特色的成长型房企,包括近年上市的旭辉控股(00884,HK)、景瑞地产、时代地产等。

记者梳理发现,最近十年,第一波内房股上市高潮主要在2006~2007年,由于当年资本市场与地产市场同时向好,恒生指数也创出历史新高,包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产等房企纷纷上市,并获得投资者追捧,这批企业的募集金额均超百亿港元,估值达到近十年的最高水平。

第二波上市高潮在2009年,由于信贷释放带动地产与资本市场同时向好,包括恒大地产、龙湖地产、佳兆业等中型房企顺利上市,但这批企业上市估值较2007年明显下降,恒大地产当年上市集资额下降至60亿港元,但部分优质企业如龙湖地产市盈率仍可达到20倍。

“实际上,全国性房企在2009年前陆续上市完毕,这类企业市场布局广阔,规模较大,风险度较低,因此资本市场给予相对较高的估值,”黄立冲表示,近年来登陆资本市场的主要是区域性房企,这些企业的特点是规模相对较小,市场布局较集中且主要在二三线城市,风险系数较大,加上海外投资者近年来看空内地房地产市场,投资者要求更高的风险溢价,导致估值进一步下滑,往往净资产大幅折让才能成功上市。

即便如此,仍有不少房企愿意在港股市场低价上市,公开资料显示,包括国瑞地产、力高地产、重庆协信、金山地产等十余家房企仍在排队IPO。

黄立冲认为,即便未来内地IPO放开,顶多只有一两家大型房地产企业存在上市的可能,大多数中小型企业不得不继续在香港市场融资。虽然现在通过IPO募集的资金有限,但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资,有助于快速扩大市场规模,所以港股市场对于内地房企仍有较大吸引力。