自2012年下半年开始，房地产行业从低谷逐渐回升，虽有今年3月“新国五条”的提出，也未能消减房地产价格的火爆程度。截至10月底，万科、绿地、保利三家企业跻身千亿俱乐部，包括中海、恒大、碧桂园等15个品牌开发商前10月的业绩完成情况理想，基本完成全年销售任务，业绩同比去年平均增长32%。

　从行业发展轨迹来看，房地产企业之间的竞争更趋激烈，不同规模企业间分化加剧，优胜劣汰趋势愈加明晰。值得关注的是，作为应对之策，在2013年各大房企均从企业自身角度，依据市场变化的形势，对内部战略战术进行了调整，有的选择多元化之路，也有撤离三四线城市回归一二线城市，还有越来越多的房企选择了海外淘金。

　如今的语境已经不同：十八届三中全会对地产行业有完全不同以往的思路，业界普遍认为接下来行业的发展思路是“少调控、稳市场、促供应”，并乐观预见房地产长效政策将逐步落实。由此房地产商们关心的话题是，新的并非阶段性调控的政策下，企业如何安全发展，在未来房地产格局重构中，如何避免走上错误道路?

　撤离三四线

　回归北上广

　2013年春节一过，龙头房企在土地市场上持续着抢眼表现，尤其在一二线城市。

　据粗略统计，仅春节后一周内，绿地、金地、中海、雅居乐及保利等几家龙头房企，在北京、南京、杭州和青岛等一二线城市大规模抢地，投资金额高达76亿元。CRIC 研究中心监测，今年第一季度，北上广深四个全国一线城市土地成交金额达到847.82亿元，同比去年一季度增加378.37%。主要的二线城市如杭州、南京等地土地成交金额也出现同比二到四倍的巨大增幅。

　实际上，很多在限购政策出台之初选择将重心转移至二三线甚至四线城市的企业，在经历两年多“上山下乡”的实践之后，又重新回归到一二线城市。原因是，他们发现一线城市稳定的房价和旺盛的市场需求自始至终是企业利润率的最大保障。

　以恒大为代表的一些专注三四线城市的房企在去年调控放缓的背景下，开始广泛出现三四线城市项目销售乏力。而与之相反的案例是首创置业，作为一家大中城市项目占比达到九成以上的企业，在限购背景下企业业绩遭到大幅打击。但去年年末一二线城市市场回暖则成全了首创置业业绩的强势反弹，今年1月份首创业绩通讯显示当月签约金额和面积的同比增幅分别达到360%和240%。同样一二线城市比重较大的富力地产，在首季度销售金额增幅为34%，其中由广州、北京等一线城市组成的区域占比达到61%。

　房企的回归，让一二线城市土地市场也再次被带热，根据搜房网对全国45 个重点城市的统计，2013全年全国出现总价及单价地王共计67个，北上广地王频出，屡屡刷新纪录。其中，融创以7.3万元/平方米竞得北京朝阳区农展馆地块，一度创下北京历史甚至全国单价地王。

　深耕一二线城市，加推刚需产品成为更多房企坚持的策略。今年年初，远洋地产表示将加推刚需产品，深耕已有的区域，重点考虑30万平方米左右的中等规模项目。同样龙湖地产也表示，将继续深耕一二线城市，强调聚焦刚需和首次改善，焦点城市主要集中在东部和中部的一些省会城市。中海地产则是在进入2013年之后在北京上海等地频频拿地来表其深耕一二线城市的决心。针对限购政策，万科上半年在北京还推出了新青年置业手册，对产品进行了升级，同时深耕北京的延庆等远郊区县。万科执行副总裁毛大庆更是明确，“一线城市的城镇化，机会更多一些。”

　扎堆出海

　品牌房企掘金海外

　在回归一二线城市的同时，越来越多的房企将目光和脚步，移向了海外。“扎堆出海”的浪潮之下，2013年成为中国品牌房企的“出海”年。

　据统计，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的。

　继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科将开拓海外市场的第二站选在了美国，与美国头号房企铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块;以张欣家族为首的中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益;大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店;总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平也宣布投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”;绿地则以40亿美元大手笔收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。最新的一则消息是富力以85亿元收购马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。