每年年底都是租房的淡季，12月上旬由于合同到期、回家过年等原因，很多房客结束了一轮租赁周期，促使换租季来临，导致本市租赁市场的挂牌量有所增加。

看准时机趁“季”换房在宝山上大、普陀长寿、真如、徐汇南站等板块租金行情与上月持平，租赁需求下降1－4成，而租赁房源挂牌量则不降反升，最高可提升至6成。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，今年换租季时间到来时间有些提前，且对租赁市场挂牌形成一定的影响。租金涨幅的压力不容小觑，房客结束租房、提前回家过年，既避免了春运高峰、冰雪天气等影响，还可以节省一笔不小的租金。

租赁市场受换租影响最大的是一些校区板块。如宝山上大，其12月上旬的租赁挂牌房源，较11月同期上升了6成。一些学生提前回家过年而提早结束租房是挂牌量上升的主要原因。该板块的租赁需求也因此下降了4成。21世纪不动产上海锐丰新聚丰园分行经理陈越表示，目前板块内的租赁需求大幅下降，当下留守市场主要承租者是一些提前入市的毕业生。较为偏爱当代高邸等次新小区的二房，月租金在3500元/月，二人合租居多。

由于目前上大板块内房源供大于求，也有少数客人看准时机换房。当代高邸的另一名租房者，由于原租住的房东涨租、自身买房条件被限等原因，趁“季”换房。最后觅得心仪房源，在该小区租了一套3200元/月的二房，低于市场价300元/月。

在普陀真如，趁“季”换房者则成为淡季留守的主力。由于板块内存在多个成熟的热租老社区，租金普遍相对较低，趁“季”换房者有时更注重装修品质等细节。21世纪不动产上海锐丰西站分行经理范显华表示，真如12月上旬租赁挂牌上升了1成。租赁需求也有1成下降。不过，当下板块内对品质要求提高的换房客却有所增加。如近期接待的一名租客，由于对原有房源楼层、装修不满而希望换租。虽然目前市场上的房价一房的租金价格在2000-2100元/月，比该租客原租住一房1800元/月的租金更高。

除了提前入市的毕业生、趁“季”换房者外，具有办公需求换租的租客也成为年末留守市场的主力。如徐汇南站，年末该项需求上升了5成以上。租赁者首选正南花园等次新房的2－4房，租金在4000元－9000元/月。

租金持续小幅上涨由于市场冷清，近期周边小区租金相对较为稳定，不过相较于年初，目前的租金普遍上涨了10-20%，如陆家嘴国际华城的二房房源，年初时月租金为8500－9500元，目前已经达到1.1万－1.2万元了。

近年来，租金的持续上涨本质上来说是房价上涨的一种附属品。今年以来，全市一二手房价格持续上涨，10月一手商品住房的同比涨幅更是超过了20%。而上海商品住宅的租金回报率本来就处于较为低下的水平，随着房价和物价的同时上涨，房东为了维持一定的回报率，势必会提高租金。此外，外来人口的不断涌入也使得租金水涨船高。

另一方面，近年来的一系列调控政策也缺乏对租赁市场的针对性，甚至某种程度上助长了租金的上涨。限购政策执行后，大量在沪丧失购房资格的外省市人士转向租赁市场，此外，经过长期限购后，市场越来越向去投资化方向发展，但同时也意味着可供出租的闲置房屋的减少。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，目前尚处于年末的租赁淡季，因此短期租金价格的上涨尚不明显，而今年的租金涨幅明显低于房价涨幅，并且出租房产的回报率明显低于银行的利率，实际上作为纯粹以租金回报而投资房产的客户是亏本。不过从短期来看，春节过后租赁市场进入传统旺季，沪上的租金价格又将迎来新一轮的上涨。长期租赁市场的政策相对稳定、限购之后房产去投资化现象的明显，必然会影响到租赁市场的供求关系，促使房租处于上涨态势。