郑州房产——地产中国郑州频道

自2010年“史上最严厉”的房地产调控出台至今已三年半有余。回顾这段时间：从2010年年初至2012年上半年，北京楼市的确“消停”了两年多的时间，房价甚至一度“高台跳水”。但从去年下半年起，北京楼市的弹簧效应显现出来，且“弹力”十足。针对这一情况，今年2月，国务院再次发布楼市调控五项举措(被简称“国五条”)。之后各城市纷纷跟进落实细则，至3月底“大限”前，已有京、沪、津、穗、深、渝等近10地出台了自己的“地方版”。其中北京是从设定房价调控目标、售房所得缴20%个税、限房价竞地价等多个方面和环节“紧上加紧”。由此，首都新一轮调控再度开启。这一番调控动用了哪些手段？获得了多少收效？又带来了怎样影响？记者做了一番小结。

限价令：两度压制房价蠢动

3月30 日发布的《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（即“京版国五条），第一大条中就明确了房价控制目标：“全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定”。那么2013年的房价如何能和2012年的基本“齐头”而不“冒尖”呢？政府使用了最直接有效的方式——严把预售许可证的发放。而北京市住建委也首次公开明确表示：“北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新开盘项目报价“两不能”——一不能高于自身前期的成交价，二不能高于周边同质商品房价格。凡有违反，甭想取证开盘。

“限价令”立竿见影，即刻就压抑住了原本快速上涨的房价。开发商们要么“委曲求全”忍痛削利入市，要么“偃旗息鼓”暂停开盘计划。但旺盛需求不减，市场大势红火，开发商们又怎甘心总被压制？于是上有政策下有对策，无从考证，大概是金第万科朗润园率先“发明”了应对政策——“精装拆分”。其4月28日二期开盘，均价27000—28000元/平方米，比首期每平方米高出1000—3000元。但其在建委的报备价格只有不到23000元/平方米多点，甚至比上期报备价24000元/平方米还要低，自然顺利取证。而5000多元/平方米的差价，则“巧妙”地通过硬性捆绑精装修合同的方式收取。

很快，其它项目有样学样、花样翻新：你捆绑精装，我就搭售车位。这些“花招”让统计数据一度失真。亚豪机构市场总监郭毅就曾在为记者提供今年第三季度统计数据时提醒：从数字上看，成交价同比去年有小幅下滑，基于市场实情的“阴阳合同”，实际是比去年上涨了的。而“限价令”也的确无法自欺欺人，统计局每月发布的70城房价表就表露了实情：今年以来北京市的住宅价格仍始处于上行状态，涨幅在70个大中城市中始终不出前一二名。

相关部门也很快认识到了“限价令”有限不住价的趋势。由是，10月23日，“新京七条”砸下。其后不久，住建委的“闭门会议”中又传出两项精神：一是再次强调不发证给涨价楼盘；二是单价4万元以上的项目年内不予发证。这一次的再加码，连同需求主体因自住型商品房心理上对未来预期有所变化，终使房价不再直线拔高，而开始进入较为平缓的上升渠道。

自住型商品房：或是双刃剑

“自住型商品房”这一新名词，无疑是解读2013北京楼市的一大关键词。这一思路一年多前就已诞生，经历论证与完善后，与“限房价、竞地价”结合，被正式纳入“新京七条”中。该类住房特征明显：户型多为90平方米，销售均价比同区同质商品住房低30%左右；面向人群包括全市符合限购条件的家庭，保障房轮候家庭和本市无房家庭优先；但购买后五年内不得出售，五年后若交易，收益的30%上缴。

与其他保障性住房相比，自住型商品房所面向的资格人群范围更广，“七折”的价格优势又会使其需求量很大，但此类住房的供应毕竟需要时间实现，不可能一蹴而就。因此，即便“今年2万套，明年5万套”的计划顺利实现，一时间也难解市场急迫渴求。在供需会严重倒挂的情形下，保证分配机制的公平公正是重点。

另外，在房价方面，自住型商品房也起到了搅动作用。尽管业内有人预期自住型商品房一旦上市就会拉低整体成交价。但另一部分人士却以为：自住型商品房用地占据了普通商品房用地供应的份额，甚至可说是从房企拿到的地块中“生挖”出一大块用作建设自住型商品房。这会直接导致未来纯商品房用地及房源供应的大幅减少。而前文说过，自住型商品房一时半会无法承接目前市场中蓄积已久的大量需求，在久候不到的情况下，肯定会有很大一部分准购房人“回流”至普通商品房中。届时可能会让开发商有更充足的底气和把握涨价。因此自住型商品房可说是柄双刃剑，一方面可以解决“夹心层”问题，另一方面却可能反促普通商品住宅价格进一步上涨。

房地产税：一字之差的“长短区别”

今年年初，政府多项经济会议中均提出：要扩大个人住房房产税改革试点范围，但距2013年告终仅有半月，房产税扩容始终没有落实。而值得思考的是：年底的十八届三中全会上，对于房地产方面提到：“加快房地产税立法并适时推进改革”。虽只有一字之差，但房产税与房地产税是两个完全不同的概念。房产税是为了加强房地产市场调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房；而房地产税则与调控无关，形象的说：他是一个“收纳袋”，或是“文件夹”，目的在于整合当前关于房地产行业的各类税种。它也是李克强总理多次强调的“改革要着眼于‘顶层设计’，不再‘头痛医头、脚痛医脚’，要从体制上着力，根本性地去解决房地产市场问题的理论的体现。二者的根本区别在于，前者是短期调控的手段，后者是长效改革的机制。

除房地产税外，三中全会还提出要“建立城乡统一的建设用地市场、以及加快推进住房保障和供应体系建设等”。与“限”字当头的种种限购、限价、限贷等短期行政控制不同，会上提出的举措的核心，是通过市场手段平衡供需。中央政治局会议上，高层也提出要抓好住房保障和房地产市场调控。从顺序就可看出，住房保障在市场调控之前。业内人士分析：这预示着未来房地产市场的调控格局或将发生根本性改变，见效快但效力短的行政手段将逐渐少被运用乃至逐渐退出市场，取而代之的是以土地、税制等为主导的长效改革机制。

（来源：新华网）