原标题：青岛三大宝龙广场项目折戟 宝龙商业地产遭遇大溃败

曾有“南有宝龙北有万达”之称的宝龙地产控股有限公司(下称“宝龙”)如今与万达渐行渐远，从经营到规模差距越来越大。

在万达朝着千亿军团迈进的时候，宝龙的业绩始终不见起色，2010年实现62亿元后，宝龙将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元；2012年宝龙合约销售额为65.19亿元；今年的目标是80亿元，但6月披露的数据显示，今年上半年实现合同销售金额约29.42亿元，仅完成全年目标的36.78%。

“宝龙与万达模式类似，都是通过住宅销售带动商业地产的发展，但拿地与万达有错位。万达先做最成熟的或相对成熟的地方，不会到不成熟的地方，宝龙是‘农村包围城市’，拿地多集中在三、四线城市。可是没有拿得出手的标杆项目，住宅反哺商业，但战略决定的选址与定位，注定让各地的宝龙城市广场陷入前所未有的运营危机。青岛三个宝龙广场相继陷入运营泥沼就是明证。

想当年，宝龙是多么的雄心勃勃：2009年完成香港上市后，于2010年将总部由厦门迁往上海，并制定了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开设100家自有品牌宝莱百货。

时隔三年，豪言不再。截至2012年底，仅有13个宝龙城市广场在运营，即使按照预想2013年底将新增位于上海、天津、晋江的三个宝龙城市广场，也不过16个，而宝莱百货也仅开出了青岛李沧、即墨、盐城、宿迁4家。

失误一：战略布局不恰当

作为从厦门出发的区域公司，宝龙地产试图借助三四线城市城镇化的脚步，实现自己"万达式"的商业地产大佬梦。但据媒体不完全统计，目前与万达不同的是，宝龙城市广场还主要分布在二三线城市，至于一线城市的项目，大多还在开发中。

对于这样的布局，上海贝兹投资发展公司华中区首席代表谢涛认为，作为外资的宝龙集团是地方政府在招商引资的香饽饽，尤其是二三线城市规划的新区或者城市副中心位置，“用商业的概念和规划以很低廉的价格拿到土地，但位置往往不会太好。”

2012年6月，早有媒体曝出宝龙青岛城阳广场已如“空城”大体量商业广场，超过当地的消费力，客户定位失当。

这也是宝龙地产模式在选址时共有的缺陷。

郑州宝龙广场，同青岛城阳广场相似，同样位于新区，距离市中心30公里，靠近机场。此外还有安徽蚌埠的宝龙广场，打造的是总面积为49.1万平方米的住宅、零售综合体。但2008年，当地的城镇人口仅为100万，当年蚌埠市全年竣工的零售购物中心面积就为1.3万平方米。

业内专家告诉记者，宝龙地产的主体在三线城市新区，追求的是一站式的、综合性的产品，产品要跟当地的消费能力匹配，在新区即所谓的城乡结合部，由于没有消费力，只能用来开发住宅。

宝龙地产也曾公开表示，鉴于商业模式性质的缘故，我们一般是进入具有增长潜力的城市，尤其是商业模式成功与否，取决于我们能否准确预测现在或未来项目所在城市当地的需求及经济增长，我们不能保证，商业模式在进驻的各个城市均会成功。

如果说在现有城镇化条件下，宝龙地产缺少优质地块，使其不占据“地利”的筹码。那一系列的房地产调控、收紧的土地政策，在业内人士看来，则是让宝龙失去了“天时”。

点评：宝龙与万达模式类似，都是通过住宅销售带动商业地产的发展，但拿地与万达有错位。万达先做最成熟的或相对成熟的地方，不会到不成熟的地方，宝龙是“农村包围城市”，拿地多集中在三、四线城市。可以说，宝龙青岛城阳广场只是其倒塌的第一张多米诺骨牌，即使没有加紧的调控政策，宝龙在城乡结合部没有消费力的地方建商业，这本身就是战略上的失误。