原标题:税制设计导致土地增值税纠结 清算难在税制设计
业界人士表示,房企在土地增值税问题上是避税手段多,真正欠缴少。通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件,成了很多楼盘的选择。
12月4日,在全联房地产商会2013年年会上,华远地产董事长任志强在谈到企业维权问题时,再次提起近期央视报道房企欠缴土地增值税的事情。
一段时间以来,房企土地增值税引起的关注沸沸扬扬。房企喊“躺枪”,业内人士质疑,国税总局也出面澄清。有房地产业内人士表示,从全国范围看,在全国10万亿的税收大池子里,土地增值税也就是3000亿的水平。就房企来看,土地增值税也比营业税、所得税占比要少。土地增值税之所以引起那么大的关注,恰恰因为这是一笔难征的“糊涂账”。加上土地增值税调节房价几无成效,房企“欠缴”土地增值税才引发了强烈关注。
全国土地增值税连年增长
根据国税总局披露的数据,近年来全国土地增值税收入连年增长。国税总局财产行为税司负责人也在11月26日表示,土地增值税征管力度是逐步加大的。
2007年,全国土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元,增长22.2%。
就北京房地产项目土地增值税缴纳情况,记者联系市及部分区县有关部门,截至昨天发稿时止,均未得到明确答复。
清算难在税制设计
在谈到土地增值税征管成绩的同时,国税总局财产行为税司负责人也承认,土地增值税在征管方面还存在着一些困难和压力,主要表现在房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。
兰德咨询总裁宋延庆等业内人士也表示,土地增值税之所以成为一个“糊涂账”,关键在于税制设计存在问题,特别是清算时点的规定存在很大的弹性。
北京市律师协会税法专业委员会主任、王朝晖律师认为,土地增值税规定的征收净利额的30%-60%税率过高,且征收权在地方,这使得在实际执行中出现了很多变通,比如各地基本上没有按照四级超率累进税率征税,而是以当地规定的按项目销售额的1%-5%预缴为主,而对哪些可计入成本避税等技术环节,各地区税务部门的理解和把握也不一致,造成了“松紧不一”的现状。
此外,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,根据规定,土地增值税清算有两种情况,一种是房企必须主动清算,如项目竣工或完成销售;另一种是税务机关“可要求清算”的,如竣工项目已销售比例达到85%的,取得销售证满三年仍未销售完毕的。后一种情况并非要求房企主动清算,主动权在地方税务部门。
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